Decisione di riferimento: cc • N. 09-13.254 • 2010-03-31 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Mont-de-Marsan, in una residenza con giardino condiviso. Un vicino installa una recinzione che invade le parti comuni. Il condominio avvia un'azione legale e ottiene un'indennità di 10.000 €. Ma sorge la domanda: chi deve ricevere quanto? Può il giudice decidere che un condomino riceva 2.000 € e un altro 1.500 €, in base al danno personale? La risposta è no, e la Corte di cassazione si è pronunciata definitivamente nel 2010. Questa decisione, troppo poco conosciuta, ha conseguenze concrete per tutti i condòmini, in particolare quelli del circondario di Mont-de-Marsan e Dax. Spiegazioni.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
In un condominio situato a Mont-de-Marsan, un condomino, chiamiamolo Sig. X, aveva subito un danno personale a causa di lavori eseguiti da un vicino sulle parti comuni. Il condominio aveva citato in giudizio il vicino per ottenere il risarcimento. Il tribunale aveva condannato il vicino a versare un'indennità al condominio. Ma il Sig. X, ritenendo che il suo danno individuale fosse maggiore di quello degli altri condòmini, ha chiesto al giudice di ripartire l'indennità tra i condòmini in modo ineguale, in base ai rispettivi millesimi. Il giudice di primo grado ha accolto la sua richiesta, ordinando una ripartizione contraria ai millesimi. Il condominio ha proposto appello. La corte d'appello ha confermato la sentenza. Il condominio ha quindi proposto ricorso in cassazione. La vicenda è arrivata fino alla più alta giurisdizione, che ha cassato la sentenza d'appello. In sintesi, la Corte di cassazione ha stabilito che il giudice non aveva il potere di decidere la ripartizione dell'indennità, poiché tale questione è di competenza esclusiva dell'assemblea dei condòmini.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (che obbliga a risarcire il danno causato per colpa), ma soprattutto sulle norme del condominio. Ricorda che l'indennità riconosciuta al condominio è dovuta per il danno subito dalla collettività dei condòmini nel suo insieme. Non è una somma destinata a risarcire individualmente ciascun condomino. Di conseguenza, la ripartizione di tale indennità tra i condòmini può essere decisa solo dall'assemblea, in conformità con le disposizioni del regolamento di condominio e la ripartizione dei millesimi. Il giudice non può sostituirsi a tale organo. In altre parole, anche se un condomino ritiene di aver subito un danno personale maggiore, deve prima ottenere una decisione dell'assemblea affinché l'indennità sia ripartita diversamente. Ciò che pochi sanno è che questa regola si applica anche quando l'indennità è versata direttamente a un condomino per un danno personale: in tal caso, il giudice può ripartire, ma se l'indennità è riconosciuta al condominio, la ripartizione è una questione interna al condominio. La decisione del 2010 conferma una giurisprudenza costante, ma è spesso sconosciuta ai pratici e ai condòmini.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se affittate il vostro appartamento a Dax e il condominio ottiene un'indennità per disturbi (es. 5.000 € per lavori rumorosi), non potete pretendere che il giudice vi attribuisca una quota maggiore con la scusa che il vostro inquilino ha subito più disagi. Dovete passare dall'assemblea. Per i condòmini residenti: se subite un danno personale (es. perdita d'acqua dalle parti comuni), potete agire individualmente contro il condominio o il responsabile. Ma se il condominio ottiene un'indennità globale, la ripartizione avverrà secondo i millesimi, salvo decisione contraria dell'assemblea. Per gli acquirenti: prima di acquistare, verificate se il condominio ha controversie in corso e come vengono ripartite le indennità. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui condòmini avevano tentato di ottenere una ripartizione giudiziale, senza successo, e avevano dovuto convocare un'assemblea straordinaria, generando costi aggiuntivi.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Consultate il regolamento di condominio: fissa la ripartizione dei millesimi e le regole di ripartizione delle indennità. Verificate se prevede una clausola specifica.
- Convocare un'assemblea: se ritenete che la ripartizione legale (secondo i millesimi) sia ingiusta, proponete una delibera che modifichi la ripartizione per questa specifica indennità. Deve essere approvata con la maggioranza richiesta.
- Distinguete danno collettivo e danno individuale: se subite un danno personale (es. il vostro appartamento è allagato a causa di una negligenza del condominio), agite in nome proprio, non tramite il condominio. Potrete ottenere un'indennità direttamente.
- Anticipate le controversie: se prevedete che un'indennità sarà riconosciuta al condominio, chiedete all'amministratore di inserire all'ordine del giorno dell'assemblea una proposta di ripartizione personalizzata, per evitare future contestazioni.
