参考判决： cc • N° 09-13.254 • 2010-03-31 • 查看判决 →
想象一下：您在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）拥有一套公寓，位于一个带共享花园的住宅区。一位邻居安装的围栏侵占了公共区域。业主协会提起诉讼，获得了10,000欧元的赔偿。但问题来了：谁该拿多少钱？法官能否决定某位共有人获得2,000欧元，另一位获得1,500欧元，根据其个人损失？答案是否定的，法国最高法院（Cour de cassation）在2010年作出了最终裁决。这项决定鲜为人知，但对所有共有人，尤其是蒙德马桑和达克斯（Dax）地区的共有人，具有实际影响。解释如下。
事实：一个每天都会发生的故事
在蒙德马桑的一个共同所有权物业中，一位共有人（我们称其为X先生）因邻居在公共区域进行的工程而遭受了个人损失。业主协会起诉邻居要求赔偿。法院判决邻居向协会支付赔偿金。但X先生认为其个人损失比其他共有人更大，请求法官根据各自的共有份额（tantièmes）以不平等的方式分配赔偿金。一审法院支持了其请求，下令进行违反份额比例的分配。协会提起上诉。上诉法院维持了原判。协会随后向最高法院提起上诉。案件一直上诉至最高司法机构，最高法院撤销了上诉法院的判决。简而言之，最高法院认为法官无权决定赔偿金的分配，因为这一问题属于全体业主大会的专属权限。
法院的推理——解析
法国最高法院依据《法国民法典》第1240条（该条规定因过错造成损害必须赔偿），但主要依据共同所有权规则。法院指出，支付给业主协会的赔偿金是为了赔偿全体共有人的集体损失。这不是一笔用于分别赔偿每位共有人的款项。因此，这笔赔偿金在共有人之间的分配只能由全体业主大会根据共同所有权章程的规定和共有份额的分配来决定。法官不能代替这一机构。换句话说，即使某共有人认为自己遭受了更大的个人损失，也必须首先获得全体业主大会的决议，才能以不同方式分配赔偿金。鲜为人知的是，这一规则也适用于赔偿金直接支付给个人以赔偿其个人损失的情况：在这种情况下，法官可以分配，但如果赔偿金是支付给协会的，则分配属于共同所有权的内部事务。2010年的判决确认了稳定的判例法，但从业者和共有人往往对此不甚了解。
对您的实际影响
对于出租业主：如果您在达克斯出租公寓，协会因干扰（例如，因嘈杂工程获得5,000欧元赔偿）而获得赔偿，您不能以您的租户遭受了更多不便为由，要求法官分配给您更大份额。您必须通过全体业主大会。对于自住共有人：如果您遭受个人损失（例如，公共区域漏水），您可以单独对协会或责任人采取行动。但如果协会获得了整体赔偿，分配将按共有份额进行，除非全体业主大会作出相反决定。对于购房者：在购买前，请检查该共同所有权物业是否有未决诉讼以及赔偿金如何分配。在我的实践中，我遇到过共有人试图通过司法分配但未成功，不得不召开特别全体业主大会，从而产生额外费用的案例。
避免此类纠纷的四点建议
- 查阅共同所有权章程：它规定了共有份额的分配以及赔偿金的分配规则。检查是否有特殊条款。
- 召开全体业主大会：如果您认为法定分配（按共有份额）不公，请提议一项决议，针对该笔赔偿金修改分配。该决议需要达到法定多数才能通过。
- 区分集体损失和个人损失：如果您遭受个人损失（例如，您的公寓因协会疏忽而被淹），请以个人名义行动，而不是通过协会。您可以直接获得赔偿。
- 预见诉讼：作为物业管理人或业主委员会成员，在提起法律诉讼时，请考虑加入要求全体业主大会进行分配的请求。避免让法官作出决定。
深入探讨：相关判例法及发展
这一判决符合法国最高法院的一贯立场。早在2003年（民事第三庭，2003年3月12日，第01-15.678号），法院就判定法官不能确定共有人之间的费用分摊，这属于全体业主大会的权限。2015年（民事第三庭，2015年12月10日，第14-26.835号），法院进一步明确，即使全体业主大会不作为，法官也不能代替其作出决定，除非共同所有权章程有此规定。因此趋势很明显：最高法院保护全体业主大会的主权。但请注意：如果全体业主大会拒绝作出决定或通过了滥用性的分配，共有人可以以滥用多数权为由向法官申诉。但他必须证明该决定违反了集体利益或对其造成了过度损害。
行动前检查清单
常见问题解答：
- 我可以请求法官分配支付给协会的赔偿金吗？ 不可以，这由全体业主大会决定。您必须首先在全体业主大会上获得决议。
- 如果全体业主大会拒绝分配赔偿金怎么办？ 您可以以滥用多数权为由向司法法院（tribunal judiciaire）质疑该决定（期限：自收到会议记录通知起2个月）。
- 行动期限是多久？ 质疑全体业主大会决定的期限是2个月。对损害责任人采取行动的诉讼时效为自损害显现之日起5年。
- 我能否就个人损失单独起诉？ 可以，如果损失与协会的损失不同。例如，如果您的公寓因公共区域漏水而被淹，您可以单独起诉协会要求赔偿您的个人损失。
- 费用是多少？ 根据复杂程度，法律诉讼费用在1,500欧元至5,000欧元之间。咨询专业律师（45欧元/30分钟）可避免代价高昂的错误。
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