Usufruit et nue-propriété : comment répartir le prix de vente ?

Imaginez la scène : à Gravelines, un couple âgé vend sa maison pour entrer en maison de retraite. Mais le bien est démembré : l'un des époux est usufruitier (il a le droit d'habiter et de percevoir les loyers), l'autre est nu-propriétaire (il possède les murs sans en jouir). Le notaire répartit le prix de vente en appliquant le barème fiscal de l'article 762 du Code général des impôts (un pourcentage fixe basé sur l'âge de l'usufruitier). Mais les héritiers contestent : la valeur réelle de l'usufruit est-elle bien celle-là ?

Cette question, des centaines de propriétaires se la posent chaque année. Faut-il suivre le barème fiscal, pratique et simple, ou une évaluation économique plus juste ? La Cour de cassation a tranché en 1997 : l'évaluation fiscale n'est pas une règle de droit civil. Les juges du fond peuvent (et doivent) évaluer l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier et du revenu net que le bien peut générer. Une décision qui change tout pour les familles de Grande-Synthe comme pour les investisseurs parisiens.

Dans cet article, je vous explique les faits, le raisonnement des juges, et surtout ce que vous devez faire si vous êtes concerné par un démembrement de propriété. Car une erreur de répartition peut vous coûter des milliers d'euros — ou vous les faire gagner.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mme Z., veuve, est usufruitière d'un portefeuille d'actions après le décès de son mari. Ses deux enfants sont nus-propriétaires. La succession a été réglée avec une option fiscale particulière : un quart en pleine propriété pour Mme Z. et trois quarts en usufruit (le droit de percevoir les dividendes). Quelques années plus tard, les actions sont vendues. Le produit de la vente doit être réparti entre l'usufruitière et les nus-propriétaires.

Le notaire applique le barème fiscal de l'article 762 du CGI : pour une personne de 75 ans, la valeur de l'usufruit est fixée à 30 % de la valeur du bien. Mais les enfants estiment que cette répartition est injuste. Selon eux, l'usufruit de leur mère, compte tenu de son âge et des revenus qu'elle pouvait tirer des actions, valait bien moins. Ils assignent Mme Z. en justice pour obtenir une réévaluation.

Le tribunal de première instance donne raison au notaire. Mais la cour d'appel de Rennes, le 19 avril 1994, infirme le jugement : elle décide que la répartition doit être proportionnelle à la valeur comparative de l'usufruit et de la nue-propriété, évaluée en fonction de l'âge de l'usufruitier et du revenu net attendu. Mme Z. se pourvoit en cassation, soutenant que seul le barème fiscal doit s'appliquer. La Cour de cassation rejette son pourvoi le 25 février 1997, confirmant l'arrêt d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation devait répondre à une question simple : la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire doit-elle se faire selon le barème fiscal de l'article 762 du Code général des impôts (qui donne un pourcentage fixe selon l'âge) ou selon une évaluation économique réelle ?

L'article 762 du CGI prévoit, en effet, un barème forfaitaire : par exemple, à 70 ans, l'usufruit vaut 20 % de la valeur du bien ; à 80 ans, 10 %. Ce barème est commode pour les droits de succession, mais il ne reflète pas nécessairement la valeur réelle d'un usufruit. Car celle-ci dépend de plusieurs facteurs : l'espérance de vie de l'usufruitier, le rendement net du bien (loyers, dividendes), et les charges (taxe foncière, travaux).

La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 février 1997, rappelle que le barème fiscal n'est qu'une règle d'évaluation fiscale, qui ne s'impose pas en matière civile. « L'application de l'article 762 du Code général des impôts ne s'impose qu'en matière fiscale », énonce la Haute juridiction. En conséquence, les juges du fond peuvent (et doivent) évaluer l'usufruit en tenant compte de l'âge de l'usufruitier et du revenu net qu'il peut espérer du bien. C'est une méthode dite « économique » ou « actuarielle » : on capitalise le revenu net annuel sur la durée probable de l'usufruit.

En l'espèce, la cour d'appel avait souverainement estimé que l'usufruit de Mme Z., âgée, ne valait que 15 % de la valeur des actions, là où le barème fiscal aurait donné 30 %. La Cour de cassation valide cette approche : la répartition doit être proportionnelle à la valeur comparative de l'usufruit et de la nue-propriété, point.

Cette décision n'est ni un revirement ni une évolution : elle confirme une jurisprudence constante (déjà posée par la Cour de cassation en 1981, par exemple). Mais elle est souvent méconnue des notaires eux-mêmes, qui appliquent mécaniquement le barème fiscal par commodité.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Que vous soyez propriétaire, usufruitier ou nu-propriétaire, cette décision a des conséquences directes sur votre porte-monnaie. Voici ce qui change, profil par profil.

Si vous êtes usufruitier (par exemple, vous avez conservé l'usufruit de votre ancienne maison lors de sa donation à vos enfants) : vous avez intérêt à ce que l'usufruit soit évalué le plus haut possible lors de la vente. Car vous toucherez une part plus importante du prix. Pour maximiser votre part, vous devez démontrer que le bien génère des revenus élevés (loyers) et que votre espérance de vie est longue. Mais attention : si le bien est vendu, vous perdez votre droit d'usage, et la compensation doit être juste.

Si vous êtes nu-propriétaire (vous avez reçu la nue-propriété d'un bien, vos parents en gardant l'usufruit) : vous avez intérêt à ce que l'usufruit soit évalué le plus bas possible, car votre part du prix de vente sera plus élevée. Vous voudrez donc insister sur l'âge avancé de l'usufruitier et sur le faible rendement net du bien (par exemple, des actions qui versent peu de dividendes, ou un logement vacant).

Exemple chiffré à Grande-Synthe : une maison louée 600 € par mois, soit 7 200 € de loyers annuels. Après charges (taxe foncière 1 200 €, assurance 200 €, travaux 800 €), le revenu net est de 5 000 €. L'usufruitier a 75 ans, espérance de vie 12 ans. En capitalisant ce revenu sur 12 ans à un taux de 5 %, l'usufruit vaut environ 44 000 €. Si la maison vaut 200 000 €, cela donne 22 % pour l'usufruit. Le barème fiscal aurait donné 30 % soit 60 000 €. La différence pour le nu-propriétaire est de 16 000 € en sa faveur !

Si vous êtes acquéreur d'un bien démembré : vous devez être vigilant lors de la signature de l'acte de vente. La répartition du prix entre l'usufruitier et le nu-propriétaire doit être clairement indiquée. Si elle vous paraît incohérente, vous pouvez demander une révision avant de signer. En cas de litige, c'est le juge qui tranchera, mais vous risquez des frais et des délais.

Si vous êtes notaire ou agent immobilier : cette décision vous oblige à ne pas appliquer aveuglément le barème fiscal. Vous devez conseiller à vos clients de faire une évaluation économique, surtout si les enjeux sont importants. Une clause de répartition prévisionnelle dans l'acte de vente peut éviter des contentieux ultérieurs.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites évaluer l'usufruit par un expert-comptable ou un actuaire avant la vente. Cette évaluation économique, basée sur l'âge de l'usufruitier et les revenus nets, servira de base à la répartition. Elle peut être contestée, mais elle sera plus solide qu'un simple barème fiscal.
• Rédigez une clause de répartition dans l'acte de vente précisant la méthode de calcul retenue. Par exemple : « La part de l'usufruitier sera égale à la valeur actuelle des revenus nets futurs estimés sur la durée probable de l'usufruit, selon la table de mortalité INSEE et un taux d'actualisation de 5 %. » Cela évite toute ambiguïté.
• En cas de désaccord, saisissez le juge des référés pour obtenir une expertise judiciaire. Le coût est modeste (quelques centaines d'euros) et permet de fixer une répartition équitable. Ne laissez pas le litige s'envenimer pendant des années.
• Si vous êtes nu-propriétaire, vérifiez les revenus nets du bien (loyers, dividendes) et l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé et plus les revenus sont faibles, plus votre part sera élevée. N'hésitez pas à demander un relevé de compte si le bien est géré par un tiers.
• Enfin, anticipez lors de la donation ou de la succession : si vous souhaitez éviter tout conflit, prévoyez dès l'origine une clause de répartition du prix de vente en cas de vente ultérieure. Cela vous évitera des frais et des tensions familiales.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de 1997 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Dès 1981 (Civ. 1re, 3 juin 1981, n° 80-10.147), la Haute juridiction avait jugé que « la valeur de l'usufruit doit être appréciée au jour de la vente, en considération de l'âge de l'usufruitier et du revenu probable du bien ». Un arrêt plus récent du 10 décembre 2014 (n° 13-25.747) a confirmé cette approche, en précisant que le barème fiscal n'est qu'une présomption simple, qui peut être combattue par une évaluation économique.

En revanche, certaines cours d'appel avaient parfois appliqué le barème fiscal par défaut, faute d'éléments d'appréciation. La tendance actuelle est à une évaluation de plus en plus individualisée, notamment avec l'utilisation de tables de mortalité et de taux d'actualisation. Les tribunaux sont également sensibles à la nature du bien : un usufruit sur un bien locatif à haut rendement sera valorisé plus qu'un usufruit sur une résidence secondaire sans revenus.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la méthode économique se généralise, d'autant que les notaires sont de plus en plus formés à ces calculs. Le barème fiscal, commode mais trop simpliste, devrait être réservé aux petites successions où l'enjeu ne justifie pas une expertise.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

1. Puis-je contester la répartition du prix de vente si elle a déjà été faite ? Oui, si l'acte de vente est signé depuis moins de 5 ans (délai de prescription en matière civile). Vous devez assigner l'autre partie devant le tribunal judiciaire. Mais attention : si vous avez accepté la répartition sans réserve, vous risquez d'être débouté.
2. Quel est le coût d'une expertise judiciaire ? Comptez entre 500 et 2 000 € selon la complexité. La partie perdante peut être condamnée à les supporter.
3. Le barème fiscal est-il toujours interdit ? Non, il reste applicable en matière de droits de succession et de donation. Mais pour la répartition du prix de vente, il n'est qu'un indice parmi d'autres.
4. Que faire si le bien ne génère aucun revenu ? L'usufruit peut être évalué à zéro (par exemple, une résidence secondaire inoccupée). Mais en pratique, les juges tiennent compte de la valeur d'usage (l'usufruitier aurait pu louer le bien).

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →