Décision de référence : cc • N° 21-25.083 • 2023-05-25 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'une parcelle agricole à Tarnos, louée à un exploitant depuis des années. Votre fils souhaite reprendre l'exploitation pour s'installer. Vous lui donnez congé (vous mettez fin au bail) en bonne et due forme, mais le locataire conteste la validité du congé au motif que vous n'avez pas prouvé avoir déposé une déclaration préalable (une formalité administrative) au moment même du congé. Résultat : des mois de procédure, des frais d'avocat, et l'incertitude de pouvoir transmettre votre bien.
Cette question, des centaines de propriétaires se la posent chaque année : à quel moment exact dois-je justifier de la déclaration préalable pour que mon congé soit valable ? La réponse peut tout changer : la validité de votre congé, la date de reprise, et in fine la possibilité de transmettre l'exploitation à un membre de votre famille.
Dans un arrêt du 25 mai 2023 (n° 21-25.083), la Cour de cassation (la plus haute juridiction française) a tranché : le bénéficiaire du droit de reprise n'a pas à prouver le dépôt de la déclaration préalable dès la date d'effet du congé. Il suffit qu'il le fasse avant de mettre en valeur les biens. Une décision qui rassure les propriétaires, mais qui exige une vigilance accrue sur les délais.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire à Mont-de-Marsan, avait donné à bail rural (un contrat de location de terres agricoles) une parcelle à un exploitant. En 2016, il a donné congé au locataire pour l'échéance du bail, afin que son fils puisse reprendre l'exploitation. Le congé mentionnait que le fils bénéficiait d'un droit de reprise (le droit de reprendre le bien loué pour l'exploiter lui-même) au titre des biens de famille, prévu par l'article L. 331-2, II du code rural et de la pêche maritime (un texte qui permet de reprendre une exploitation familiale sans autorisation préalable d'exploiter, mais avec une simple déclaration).
Le locataire a contesté le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux (le tribunal spécialisé dans les litiges agricoles), arguant que M. X n'avait pas justifié du dépôt de la déclaration préalable (une déclaration administrative à faire avant de pouvoir exploiter) au moment du congé. Selon lui, sans cette preuve, le congé était nul.
Le tribunal a donné raison au locataire, annulant le congé. M. X a fait appel (il a demandé à une cour d'appel de rejuger l'affaire). La cour d'appel de Pau a confirmé l'annulation, estimant que la déclaration préalable devait être déposée avant la date d'effet du congé. M. X s'est alors pourvu en cassation (il a saisi la Cour de cassation pour faire vérifier que le droit avait été correctement appliqué).
Rebondissement : la Cour de cassation a cassé (annulé) l'arrêt de la cour d'appel, jugeant que celle-ci avait mal interprété la loi. L'affaire a été renvoyée devant une autre cour d'appel, à Bordeaux, pour être rejugée.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'est appuyée sur l'article R. 331-7 du code rural et de la pêche maritime (le règlement qui précise les modalités de la déclaration préalable). Ce texte, dans sa version applicable au litige (issue du décret n° 2015-713 du 22 juin 2015), dispose que, lorsque l'opération est soumise au régime dérogatoire de la déclaration préalable pour la reprise des biens de famille (article L. 331-2, II du même code), le bénéficiaire du droit de reprise n'est pas tenu de justifier du dépôt de cette déclaration dès la date d'effet du congé, mais seulement avant de mettre en valeur les biens.
undefined la loi distingue deux moments : le congé (l'acte par lequel le propriétaire met fin au bail) et la mise en valeur (le moment où le repreneur commence effectivement à exploiter la terre). La déclaration préalable doit être déposée, mais elle peut l'être après le congé, à condition de l'être avant que le repreneur ne commence à travailler la terre.
La cour d'appel avait pourtant exigé que la déclaration soit faite avant le congé. La Cour de cassation rappelle que c'est une erreur : « il résulte de l'article R. 331-7 […] que le bénéficiaire d'un droit de reprise n'est pas tenu de justifier du dépôt de cette déclaration dès la date d'effet du congé, mais seulement avant de mettre en valeur les biens ». undefined, le propriétaire peut donner congé, puis, dans un délai raisonnable avant la reprise effective, déposer sa déclaration.
undefined : cette interprétation est une confirmation de la jurisprudence antérieure. La Cour de cassation n'innove pas, elle rappelle un principe déjà établi. Mais elle le fait avec force, en censurant une cour d'appel qui s'en était écartée. C'est une décision de principe qui s'impose à tous les tribunaux.
Attention toutefois : la déclaration préalable reste obligatoire. Si le repreneur commence à exploiter sans l'avoir déposée, il s'expose à des sanctions, notamment l'impossibilité de bénéficier de certaines aides ou une amende. Mais pour la validité du congé, ce n'est pas un préalable.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur (celui qui donne à louer) : vous pouvez désormais donner congé en vue d'une reprise familiale sans avoir à fournir immédiatement la preuve du dépôt de la déclaration préalable. Cela vous laisse le temps de monter votre dossier administratif après le congé. Exemple concret : si vous donnez congé pour le 31 décembre 2024, vous pouvez déposer votre déclaration préalable en janvier 2025, à condition que votre fils ne commence à exploiter qu'après ce dépôt. À Mont-de-Marsan, où les baux ruraux sont fréquents, cette souplesse est précieuse pour les propriétaires qui veulent transmettre leur exploitation sans précipitation.
Pour le locataire (l'exploitant en place) : attention, vous ne pouvez plus contester un congé uniquement sur le défaut de déclaration préalable au moment du congé. Mais vous pouvez toujours vérifier que la déclaration a bien été faite avant la mise en valeur. Si le propriétaire laisse son fils exploiter sans déclaration, vous pouvez agir pour faire annuler la reprise ou demander des dommages et intérêts (une indemnité pour le préjudice subi).
Pour le repreneur (celui qui veut exploiter) : vous devez impérativement déposer votre déclaration préalable avant de commencer à travailler la terre. Ne négligez pas cette formalité, même si vous avez déjà donné congé. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des repreneurs, croyant que le congé suffisait, ont commencé à exploiter sans déclaration et se sont retrouvés en situation irrégulière, avec des conséquences financières lourdes.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Anticipez le dépôt de la déclaration préalable : même si la loi ne l'exige pas au moment du congé, déposez-la le plus tôt possible. Cela évite tout risque de contestation et sécurise votre reprise. Comptez environ 2 à 3 mois pour obtenir le récépissé (l'accusé de réception) de la déclaration.
- Rédigez un congé précis et motivé : le congé doit mentionner le bénéficiaire du droit de reprise (votre fils, votre fille, etc.) et viser l'article L. 331-2, II du code rural. Un congé mal rédigé peut être annulé, indépendamment de la déclaration préalable.
- Conservez toutes les preuves : gardez une copie du congé avec accusé de réception, la déclaration préalable déposée, et le récépissé de la déclaration. En cas de litige, ces documents sont essentiels.
- Consultez un avocat spécialisé avant d'engager une procédure : chaque dossier est unique. Un avocat vous aidera à respecter les délais et à éviter les pièges. Par exemple, à Mont-de-Marsan, les tribunaux sont très attentifs à la forme des congés.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2018 (Civ. 3e, 15 mars 2018, n° 17-14.792), la Cour avait jugé que la déclaration préalable n'est pas une condition de validité du congé, mais une condition de la mise en valeur. L'arrêt de 2023 confirme cette position, en la précisant pour le cas particulier des biens de famille.
En revanche, certaines cours d'appel, comme celle de Pau dans cette affaire, avaient une lecture plus restrictive, exigeant la déclaration avant le congé. Désormais, la jurisprudence est claire : le congé et la déclaration sont deux actes distincts, avec des temporalités différentes.
Pour l'avenir, les propriétaires peuvent être rassurés : la tendance est à la sécurisation des reprises familiales. Toutefois, le législateur pourrait modifier les textes pour imposer une déclaration plus précoce. Restez informés des évolutions législatives.
Récapitulatif et prochaines étapes
FAQ :
- Puis-je donner congé sans avoir fait la déclaration préalable ? Oui, la déclaration peut être faite après le congé, mais avant la mise en valeur.
- Que faire si le locataire conteste mon congé ? Vous devez prouver que la déclaration a été faite avant la mise en valeur. Si vous l'avez faite après le congé, vous êtes en règle tant que le repreneur n'a pas commencé à exploiter.
- Quels sont les délais à respecter ? Le congé doit être donné au moins 18 mois avant la fin du bail (article L. 411-47 du code rural). La déclaration préalable doit être faite avant la mise en valeur, sans délai fixe mais dans un délai raisonnable.
- Quel est le coût d'une procédure en contestation de congé ? Les frais d'avocat peuvent varier de 1 500 à 5 000 € selon la complexité. Une médiation (un accord amiable avec l'aide d'un tiers) peut coûter moins cher et être plus rapide.
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