Décision de référence : cc • N° 87-13.900 • 1989-04-26 • Consulter la décision →
Un propriétaire bailleur souhaite reprendre une partie des terres louées pour les exploiter lui-même. Mais le fermier conteste le congé, invoquant l'absence de décret fixant la superficie maximale autorisée. La Cour de cassation, dans cet arrêt du 26 avril 1989, a précisé que cette condition réglementaire est indispensable à l'exercice du droit de reprise.
Dans cette affaire, la Cour de cassation (la plus haute juridiction française) a dû trancher un point essentiel : faut-il que la superficie maximale de l'exploitation agrandie soit fixée par un texte réglementaire pour que le congé soit valable ? La réponse est oui, et elle change la donne pour tous les baux ruraux.
Cet article décortique cette décision du 26 avril 1989, ses conséquences pour les propriétaires et les locataires, et vous donne des clés pratiques pour éviter un contentieux. Car le droit rural est un terrain miné.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. Y, propriétaire, donne à bail (contrat de location) des terres agricoles à M. Z, son fermier. Le bail est régi par le statut du fermage (loi du 5 août 1960). Un jour, M. Y décide de reprendre une partie des terres pour les exploiter lui-même. Il délivre un congé partiel à M. Z, en application de l'article 845, alinéa 13, ancien du Code rural (qui permet au bailleur de reprendre une partie des terres pour les exploiter personnellement, sous certaines conditions).
Mais M. Z conteste ce congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux (juridiction spécialisée). Son argument : la superficie reprise est trop importante, elle dépasse la limite fixée par la loi. En effet, l'article 7 de la loi du 5 août 1960 dispose que la reprise partielle ne peut avoir pour effet de porter la superficie de l'exploitation agrandie au-delà d'un certain seuil, fixé par décret (un règlement pris par le gouvernement). Or, ce décret n'avait jamais été pris à l'époque des faits.
La cour d'appel de Rennes, dans un arrêt du 7 mai 1986, donne raison au propriétaire. Elle estime que, faute de décret fixant la superficie maximale, cette condition doit être considérée comme non écrite (c'est-à-dire ignorée). Le congé est donc valable. M. Z se pourvoit en cassation (recours devant la Cour de cassation).
Le 26 avril 1989, la Cour de cassation casse (annule) l'arrêt de la cour d'appel. Elle rappelle que la fixation de la limite de superficie est une condition mise à l'exercice de la reprise partielle. Si cette limite n'a pas été déterminée réglementairement, on ne peut pas l'ignorer : au contraire, le congé est invalide car la condition n'est pas remplie. Autrement dit, le propriétaire ne peut pas reprendre les terres tant que le seuil n'est pas fixé par décret.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur du problème réside dans l'interprétation de l'article 7 de la loi du 5 août 1960, combiné avec l'article 845, alinéa 13, ancien du Code rural. Ce dernier permet au bailleur de reprendre une partie des terres louées pour les exploiter personnellement, à condition que l'exploitation agrandie ne dépasse pas une certaine superficie. Cette superficie maximale doit être fixée par décret en Conseil d'État (article 7).
La cour d'appel avait considéré que, puisque le décret n'existait pas, la condition était impossible à vérifier et donc devait être écartée. Mais la Cour de cassation ne l'entend pas ainsi. Elle affirme que la fixation de cette limite est une condition mise à l'exercice de la reprise partielle. Cela signifie que sans cette limite réglementaire, le droit de reprise ne peut pas s'exercer valablement. En d'autres termes, si le gouvernement n'a pas fixé le seuil, le propriétaire ne peut pas reprendre les terres, même partiellement.
Le raisonnement est le suivant : la loi a voulu protéger le fermier en limitant la reprise à une surface raisonnable, afin de ne pas compromettre la viabilité économique de l'exploitation réduite. Si cette protection n'est pas définie, elle ne peut pas être ignorée. La Cour de cassation annule donc l'arrêt de la cour d'appel pour violation de la loi (erreur de droit).
Cette décision est une confirmation de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation traite les conditions légales de la reprise. Elle montre que les juges ne peuvent pas suppléer l'absence de décret en créant une règle qu'ils estimeraient juste. Seul le pouvoir réglementaire peut fixer le seuil.
Pour les propriétaires, c'est une douche froide. Pour les fermiers, une protection renforcée. Mais cette situation a duré des années, jusqu'à ce qu'un décret soit enfin pris en 1995 (décret n°95-1084). Pendant tout ce temps, aucune reprise partielle n'était possible si elle dépassait le seuil — mais comme le seuil n'existait pas, c'était toute reprise partielle qui était bloquée.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : Si vous souhaitez reprendre une partie de vos terres, vous devez vérifier que la superficie reprise, ajoutée à celle de votre exploitation existante, ne dépasse pas le seuil fixé par le décret. Aujourd'hui, ce seuil est défini par l'article R. 411-9-1 du Code rural (décret de 1995). Par exemple, si votre exploitation fait 50 hectares et que vous voulez reprendre 20 hectares, le total de 70 hectares ne doit pas excéder le seuil applicable à votre région (souvent 1,5 fois la surface minimale d'installation). Si le seuil est de 80 hectares, vous êtes dans les clous. Sinon, le congé sera nul.
Pour le fermier (locataire) : Vous pouvez contester un congé si la superficie reprise dépasse le seuil réglementaire. Mais attention : le propriétaire peut aussi invoquer d'autres motifs de reprise (par exemple, pour installation d'un descendant). La décision de 1989 vous protège contre les reprises trop ambitieuses qui compromettraient la viabilité de votre exploitation.
Exemple concret : Un propriétaire reprend 5 hectares sur les 15 que loue un fermier. L'exploitation du propriétaire fait déjà 10 hectares, soit 15 hectares après reprise. Si le seuil réglementaire est de 20 hectares, c'est valable. Mais si le seuil est de 12 hectares, le congé est nul. Le fermier peut rester sur ses terres.
Pour l'acquéreur : Si vous achetez une terre agricole louée, vous devez savoir que le droit de reprise du vendeur peut être limité par cette règle de superficie. Renseignez-vous sur les surfaces en jeu.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez le seuil applicable avant de délivrer un congé : Consultez le décret en vigueur ou demandez à la chambre d'agriculture la surface maximale autorisée pour votre type d'exploitation. Ne présumez pas que le seuil n'existe pas.
- Faites mesurer précisément les surfaces : Un géomètre-expert peut vous aider à déterminer la superficie exacte de votre exploitation et celle que vous souhaitez reprendre. Une erreur de quelques ares peut tout faire capoter.
- Respectez les formes du congé : Le congé doit être délivré par acte d'huissier (acte notifié par un commissaire de justice) au moins 18 mois avant la fin du bail, avec mention des motifs précis. Un vice de forme est souvent fatal.
- Anticipez les contestations : Avant d'engager une reprise, informez votre fermier de votre projet par lettre recommandée. Un dialogue peut éviter un procès long et coûteux.
