Décision de référence : Cour de cassation, 3e chambre civile • N° 83-14.967 • 1985-01-29 • Consulter la décision →
En matière de bail rural, la résiliation du bail prononcée à la date normale de son expiration ouvre-t-elle droit à une indemnité particulière pour le preneur ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 janvier 1985 (n° 83-14.967), apporte une réponse claire : le preneur dont le bail est résilié à son terme contractuel ne peut prétendre à l'indemnité prévue par l'article L. 411-32 du Code rural.
Cette indemnité est réservée aux cas où le preneur doit quitter les lieux avant la date prévue pour l'achèvement du bail en cours. Autrement dit, si le bail se termine à son échéance normale, même par l'effet d'une résiliation judiciaire, l'indemnité n'est pas due. Une nuance qui a son importance, comme nous allons le voir.
Les faits
Dans cette affaire, les propriétaires bailleurs avaient consenti un bail rural à des preneurs. En raison de manquements des preneurs à leurs obligations (retards de paiement, défaut d'entretien), les bailleurs ont engagé une action en résiliation. Le tribunal a prononcé la résiliation pour faute, mais à la date d'expiration normale du bail. La cour d'appel a estimé que cette résiliation, bien que coïncidant avec le terme, ouvrait droit pour le preneur à l'indemnité particulière de l'article L. 411-32 du Code rural. Les bailleurs se sont pourvus en cassation.
Le raisonnement de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel au visa de l'article L. 411-32 du Code rural. Ce texte prévoit que « le preneur qui, du fait de la résiliation du bail, se trouve dans l'obligation de quitter les lieux avant la date prévue pour l'achèvement du bail en cours, a droit à une indemnité particulière réparant le préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation ». La question était donc de savoir si la résiliation était intervenue « avant la date prévue pour l'achèvement du bail en cours ».
Or, en l'espèce, le bail devait expirer à une date déterminée contractuellement ; la résiliation ayant été prononcée pour cette même date, le preneur n'était pas contraint de quitter les lieux avant le terme. Il ne subissait donc pas de préjudice lié à une sortie anticipée. La cour d'appel a violé le texte en accordant l'indemnité.
Ce que ça change pour vous
Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est protectrice : si vous obtenez la résiliation du bail à sa date d'expiration normale (même pour faute du preneur), vous n'êtes pas tenu de verser l'indemnité particulière. Celle-ci peut représenter plusieurs années de fermages – un enjeu financier considérable.
Pour les preneurs, l'indemnité n'est due que si le départ est imposé avant le terme contractuel. En cas de résiliation pour faute grave, les juges peuvent toutefois en réduire le montant. Attention donc à bien distinguer la date d'effet de la résiliation.
Pour les acquéreurs de terres agricoles, vérifiez la date d'expiration du bail : si elle est proche, une résiliation à cette date n'engendrera pas d'indemnité ; à l'inverse, un départ anticipé peut coûter cher.
