Décision de référence : cc • N° 80-13.124 • 1981-12-08 • Consulter la décision →
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 8 décembre 1981, tranché une question cruciale pour les baux ruraux. Le principe est simple : lorsque des donateurs se réservent l'usufruit de biens donnés en location, et qu'ils exercent le droit de reprise au profit de certains nus-propriétaires, il s'agit d'une reprise partielle. En conséquence, le bailleur doit respecter les conditions strictes prévues par l'article 845 du Code rural (alors en vigueur) pour ne pas porter atteinte à l'équilibre économique de l'exploitation du preneur.
Cette décision est une bouée de sauvetage pour les locataires ruraux. Elle empêche les propriétaires de contourner les règles en utilisant la donation-partage pour fractionner un bail et reprendre une parcelle sans égard pour la viabilité de l'exploitation. Mais attention : elle impose aussi aux bailleurs de bien mesurer les conséquences de leurs actes. Plongeons dans les détails.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme X, propriétaires d'une exploitation rurale à Valenciennes, avaient fait donation-partage de leurs terres à leurs deux fils, tout en se réservant l'usufruit. Les terres étaient louées à un preneur, M. Y, qui exploitait l'ensemble depuis des années. En 1976, les donateurs-usufruitiers ont délivré quatre congés pour reprise au profit de leurs deux fils, chacun visant une parcelle différente. Le but : permettre aux fils d'exploiter ces parcelles à titre personnel.
M. Y a contesté ces congés devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Valenciennes, estimant qu'il s'agissait d'une reprise partielle non conforme à l'article 845 du Code rural (devenu aujourd'hui l'article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime). Selon lui, la reprise de plusieurs parcelles, même par des bénéficiaires différents, devait être appréciée globalement : elle ne devait pas compromettre l'équilibre économique de son exploitation.
Le tribunal lui a donné raison sur trois des quatre congés, mais a validé le quatrième. M. X et son épouse ont fait appel, et la cour d'appel de Rennes a infirmé le jugement : elle a déclaré valables les trois congés annulés, au motif que chaque reprise était individuelle et que le preneur ne pouvait pas se prévaloir d'une reprise partielle dès lors que les bénéficiaires étaient différents. M. Y s'est alors pourvu en cassation.
La Cour de cassation a cassé l'arrêt de Rennes. Elle a jugé que, dans le cadre d'une donation-partage avec réserve d'usufruit, la reprise exercée par les donateurs au profit de nus-propriétaires constitue une reprise partielle unique, et non une série de reprises indépendantes. L'affaire a été renvoyée devant la cour d'appel d'Angers pour qu'elle réexamine l'affaire conformément à cette règle.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur du litige portait sur l'interprétation de l'article 845 du Code rural (ancien), qui dispose : « Le bailleur ne peut reprendre une partie des biens donnés à bail que si cette reprise partielle ne porte pas atteinte à l'équilibre économique de l'ensemble de l'exploitation assurée par le preneur. » Autrement dit, le propriétaire qui veut récupérer une partie des terres louées doit s'assurer que le locataire peut continuer à exploiter le reste de manière viable.
La cour d'appel de Rennes avait considéré que, puisque les quatre congés visaient des bénéficiaires différents (les deux fils, chacun pour des parcelles distinctes), il s'agissait de reprises distinctes, et non d'une reprise partielle. Par conséquent, l'article 845 ne s'appliquait pas à chaque congé pris isolément. Mais la Cour de cassation a balayé ce raisonnement.
Pour la Haute juridiction, l'opération globale doit être analysée en fonction de son effet sur l'exploitation du preneur. Peu importe que les bénéficiaires soient différents : la reprise émane des mêmes bailleurs (les donateurs-usufruitiers) et porte sur plusieurs parcelles d'un même bail. Dès lors, il s'agit d'une reprise partielle unique, soumise au respect de l'article 845. Les juges ont précisé que le preneur a droit à ce que l'équilibre économique de son exploitation ne soit pas compromis par une reprise, même fractionnée entre plusieurs bénéficiaires.
Cette décision s'inscrit dans une logique de protection du preneur, pilier du statut du fermage. La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de rappeler, dans des arrêts antérieurs, que le droit de reprise du bailleur n'est pas absolu et doit s'exercer sans nuire à la viabilité de l'exploitation. Ici, elle va plus loin : elle empêche le contournement de cette règle par le biais d'une donation-partage.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les preneurs (locataires agricoles) : Vous êtes désormais mieux protégés. Si votre bailleur vous notifie plusieurs congés pour reprise, même au profit de personnes différentes, vous pouvez exiger que l'ensemble soit examiné sous l'angle de la reprise partielle. Par exemple, si vous exploitez 50 hectares à Somain et que le bailleur veut récupérer 20 hectares pour ses trois enfants, vous devez démontrer que cette perte compromet la viabilité de votre exploitation. Concrètement, vous pouvez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire annuler les congés si la reprise partielle n'est pas justifiée.
Pour les bailleurs (propriétaires) : Méfiez-vous des montages juridiques trop complexes. Une donation-partage avec réserve d'usufruit ne vous permet pas de fractionner la reprise pour échapper aux règles. Si vous souhaitez récupérer des terres pour vos enfants, vous devez respecter l'article L. 411-32 du Code rural (actuel). Cela implique notamment de prouver que la reprise ne déséquilibre pas l'exploitation du preneur, et de respecter un préavis de 18 mois. En cas de non-respect, le preneur peut obtenir des dommages et intérêts.
Pour les notaires et conseils : Lors de la rédaction d'une donation-partage portant sur des biens loués, anticipez les conséquences. Il est prudent d'informer les parties des limites du droit de reprise et de prévoir des clauses qui respectent le statut du fermage. Sinon, vous exposez vos clients à un contentieux long et coûteux.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez l'équilibre économique avant toute reprise : Si vous êtes bailleur, faites réaliser une étude par un expert agricole pour évaluer l'impact de la reprise sur l'exploitation du preneur. Si la reprise porte sur plus de 10 % de la surface ou réduit significativement la marge, il y a un risque de contestation.
- Respectez les délais de congé : Le congé pour reprise doit être notifié au moins 18 mois avant la fin du bail, par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Un bailleur qui a délivré un congé hors délai s'expose à l'annulation de la reprise.
- Unifiez les bénéficiaires si possible : Si vous souhaitez reprendre des terres pour plusieurs membres de votre famille, envisagez de les faire reprendre par une seule personne (par exemple, une société civile) pour éviter l'écueil d'une contestation fondée sur la reprise partielle.
