参考判决： cc • N° 77-12.181 • 1978-06-21 • 查看判决 →
想象一下：您以30万欧元出售了您在卡普布雷通（Capbreton）的房子。两年后，您得知同一房产以50万欧元转售。您确信自己被骗了。可以撤销买卖吗？这就是因低价受损（因价格严重失衡而请求撤销买卖的诉讼）提出的问题。但仅凭法律是不够的：还必须提供严肃的证据。最高法院1978年6月21日的判决完美地说明了这一障碍。
本案始于阿让上诉法院（Agen，管辖蒙德马桑Mont-de-Marsan地区），涉及一对夫妇，X夫妇，他们认为自己以低于实际价值7/12以上的价格出售了房产。他们请求撤销买卖，但上诉法院以他们未提出足够可信和严重的事实来推定此种低价为由，宣布其请求不予受理。最高法院维持了这一推理，指出对事实的评估属于下级法官的自主裁量权。
具体而言，该判决确立了一项基本规则：要获得旨在证明低价的鉴定，申请人必须首先提出严肃的迹象。否则，程序将被阻止。让我们共同探讨这对您意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
X夫妇，卡普布雷通的业主，于1976年10月出售了一栋房子。价格定为，比方说，10万法郎（以保持时代背景）。两年后，即1978年，他们发现买家以18万法郎转售了该房产。对他们来说，差价巨大：他们认为自己遭受了超过7/12的低价，即售价低于实际价值的58%以上（7/12 = 58.33%）。因此，他们决定提起撤销诉讼。
但注意：在法律上，因低价受损的撤销并非自动适用。《法国民法典》第1674条（允许卖方在受损超过7/12时请求宣告买卖无效）规定了一个两步程序。首先，申请人必须获得授权，通过鉴定证明低价。为此，他必须“提出足够可信且严重的事实”来推定这种低价。这正是X夫妇试图做的。
在阿让上诉法院，他们主张两年后以更高价格转售构成了充分迹象。但法院未被说服。法院认为他们没有提供任何具体证据（如公证人估价、可比销售、房产的特定特征）来支持其请求。因此，法院宣布他们无权证明低价。X夫妇随后向最高法院提出上诉。
法院的推理——详细解析
最高法院在1978年6月21日的判决中驳回了上诉。它确认上诉法院自主裁量认为X夫妇未提出任何足够可信且严重的事实来推定超过7/12的低价。换言之，下级法官有完全的自由裁量权决定所提交的证据是否充分。最高法院不能质疑这一评估，除非存在曲解（对文件的明显误读）。
法律依据是《法国民法典》第1674条（规定因低价受损的撤销）结合第1677条（要求申请人提出事实才能被允许证明）。因此，上诉法院正确适用了法律：没有充分的事实，就没有鉴定。
很少有人知道，这种“提出事实”的要求并非简单的形式。它旨在避免滥用或拖延请求。立法者希望只有那些拥有严肃迹象的人才能启动昂贵且耗时的鉴定。在我们的例子中，仅凭以更高价格转售不被视为充分事实，因为价格可能因各种原因（装修、市场状况等）而波动。
换句话说，如果您出售房产，多年后后悔价格，仅仅说“房产价值更高”是不够的。必须通过客观且与买卖同时期的证据证明价格异常低。自该判决以来，判例一直保持一致：最高法院不审查下级法官在此问题上的自主裁量权。
这对您意味着什么——具体而言
对于卖方业主：如果您认为受到低价损害，必须在买卖后两年内采取行动（撤销诉讼的诉讼时效，民法典第1676条）。但最重要的是，在起诉前必须收集确凿证据。仅凭确信不够。在我的实践中，我遇到过一些案件，卖方保留了多家机构的估价、公证人的价值意见或可比销售。正是这些证据使您能够越过提出事实的门槛。
对于买方：您受到保护，免受迟延追索。如果卖方在没有严肃理由的情况下以低价受损为由起诉您，您可以请求驳回其请求。1978年的判决增强了您的法律安全。具体例子：您以25万欧元在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）购买了一栋房子。三年后，卖方声称价值为40万欧元。没有具体证据（如买卖时的鉴定报告），其诉讼将不予受理。
对于房地产专业人士（公证人、中介）：该判决提醒您就低价受损风险向客户提供建议的重要性。如果卖方对价格犹豫不决，最好记录谈判过程并保留价值证明。这可以避免后续纠纷。
总之，该判例要求您积极主动：如果您出售，请让多个专业人士评估您的房产并保留书面记录。如果您购买，不必担心买卖被滥用撤销。
避免此类纠纷的四条建议
- 保留所有书面估价：在出售前，请2至3家机构或公证人进行估价并保留。若发生争议，它们将构成支持您可能的撤销请求的“可信事实”。
- 不要等待行动：提起撤销诉讼的期限为自买卖之日起两年。超过此期限，您将丧失一切救济。如果发现可疑因素，请尽快咨询律师。
- 记录房产特征：拍照、记录已完成的装修、设施。任何增值都应记录在案。例如，如果您在卡普布雷通出售带有游泳池和海景的房子，这些特征应在买卖合同中注明。
- 警惕快速转售承诺：如果买方以远低于市场的价格购买您的房产，并承诺转售给第三方，请保持警惕。这可能是低价的迹象。在签署前征求专业人士意见。
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深入探讨：相关判例及演变
1978年的判决是最高法院一系列一致判例的一部分。例如，在1975年2月19日的判决（n° 73-13.456）中，最高法院已经判定“提出可信且严重的事实”是允许证明低价的先决条件。最近，在2009年1月21日的判决（n° 07-21.095）中，最高法院重申，买卖与后续转售之间的单纯价格差异不构成充分事实，尤其是当经过较长时间时。
因此，趋势明确：法官对提出事实的条件要求严格。他们要求与买卖同时期的证据，如先前的购买要约、诊断报告或税务评估。一个显著的演变是越来越多地考虑经济因素（危机、当地市场演变）来评估低价的可能性。然而，举证责任仍然沉重地落在申请人身上。
未来，该判例应继续存在。法院试图平衡卖方（低价受害者）的保护与交易安全。在实践中，这意味着撤销诉讼仍然罕见且难以胜诉。
总结与后续步骤
常见问题
- 如果我以现在后悔的价格出售了房产，可以请求撤销吗？ 可以，但前提是您能够证明价格低于买卖时实际价值的7/12以上，并且特别是提出可信且严重的事实。否则，您的请求将不予受理。
- 什么是“可信事实”的例子？ 买卖前的房地产机构估价、更高的购买要约、同期进行的可比销售或非对立的鉴定报告。重要的是这些事实客观且与买卖同时期。
- 提起诉讼的期限是多久？ 您有自买卖之日起两年的时间提起撤销诉讼（民法典第1676条）。此期限是强制性的。
- 如果我赢得撤销诉讼会怎样？ 买卖被宣告无效。买方必须返还房产，您必须退还价款。在实践中，这很少简单，特别是如果买方已转售房产。
- 我必须请律师吗？ 是的，因为程序技术性强。专门从事房地产法的律师可以评估您的胜诉机会并收集必要证据。
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