参考判决： cc • 编号 87-14.088 • 1989-06-14 • 查看判决 →
想象一下：您是博比尼（Bobigny）一处商业用地的业主。您将其出租给一家经营商业营业资产（fonds de commerce）的公司。一天，这家公司向您提议购买该用地。你们握手成交，商定了价格，甚至开始准备文件。但在公证人面前签署公证书（acte authentique）时，一切停滞。对方沉默。该公司否认任何口头协议。该怎么办？每年，成百上千的业主和商人在商事法院（tribunaux de commerce）以及蓬图瓦兹（Pontoise）、博比尼或巴黎（Paris）的上诉法院（cours d'appel）提出这个问题。答案只有一句话：不动产买卖，即使发生在商人之间，也是民事行为（acte civil）。这一定性改变一切，尤其在证据方面。
法国最高法院1989年6月14日的这一判决（编号87-14.088）是不动产法的基石。它提醒，除了1967年法律引入的一项非常有限的例外，不动产买卖绝不能被视为商事行为（acte de commerce）。换句话说，即使您是商人，即使该不动产用于您的商业活动，买卖仍受民事规则约束。而民法对证据要求严格：没有书面文件，合同无效。
但这对您究竟意味着什么？一切。如果您是业主，它保护您免受口头主张的侵害。如果您是买方，它要求您将每一步书面化。在我的实践中，我曾遇到过商人以为在“桌角”达成了买卖，结果没有任何追索权的情况。这个判决是他们的噩梦，也是您的盾牌。
案情：每天都会发生的故事
1987年，尚贝里（Chambéry）上诉法院受理了一起如今可能在蓬图瓦兹或马赛（Marseille）发生的纠纷。一家房地产公司（一家合名公司SNC）将一处商业用地卖给了一位商人。问题在于？双方对买卖的具体条款意见不一。卖方声称买方承诺不在该场所从事特定商业活动。买方则否认这一条款。
为证明该限制的存在，卖方提供了证词、信件、证明。但他没有提及该条款的公证书。上诉法院支持了卖方，认为所提供的材料构成了足够的“书面证据开端（commencement de preuve par écrit）”，从而允许证人证言。
SNC不满，提起了上诉（pourvoi en cassation）。其论点是：不动产买卖是民事行为，因此必须根据《法国民法典》（Code civil）第1341条和第1347条以书面形式证明。仅凭书面证据开端并不足够。最高法院支持了SNC，撤销了上诉法院的判决。
简而言之，初审法官认为，既然双方都是商人，该买卖就是商事行为，证据可自由提供。但最高法院提醒，不动产买卖“本质上”是民事行为，即使发生在商人之间。只有一项非常具体的法律例外（1967年法律，1970年修订）才能使其转变为商事行为，而本案不适用这一例外。结果：证人证言不被采纳。
法院的推理——详细解读
最高法院的判决基于对《商法典》（Code de commerce）第632条的严格解读。该条列举了被视为商事行为的行为：购买转售、银行操作等。不动产买卖不在其列，除了一项例外：自1967年7月13日法律（1970年7月9日修订）以来，房地产经销商（marchands de biens，即专业从事房地产买卖的人）进行的买卖是商事行为。但除此特定情况外，不动产买卖仍为民事行为，无论当事人身份如何。
最高法院明确指出：“除1967年7月13日法律（后经1970年7月9日法律修订）在《商法典》第632条中引入的例外情况外，不动产买卖，即使发生在商人之间，仍为民事行为。”
这一定性直接影响证据规则。《法国民法典》第1341条（当时版本）要求标的超过一定金额（现为1500欧元）的合同必须采用书面形式。第1347条允许在有“书面证据开端”时排除这一规则（即来自质疑行为的人的文件，使所称事实看似可信）。
上诉法院认为提供的证明和信函构成了书面证据开端。但最高法院不同意：仅凭书面证据开端不足以证明公证书。事实上，公证书在提起伪造之诉（inscription de faux）前具有完全证明力。要证明公证书内容相反，需要书面证据，而非简单的证词。
但请注意：该判决并非完全禁止证人证言。它仅要求，若要反驳公证书，必须有确凿的书面证据。如果公证书本身不涉及争议点（例如，证明未在公证书中提及的口头协议），书面证据开端可能足够。但本案中，争议条款本应属于公证书的一部分，因此只有书面证据才能确立其存在。
对您的实际影响
该判决对所有房地产参与者具有重大实践意义。
对于业主出租人：如果您将不动产卖给承租人（商人），任何口头协议都无效。例如，如果您口头承诺给予其购买相邻商铺的优先权，但未写入租约或单独文件，您日后无法援引该承诺。反之，如果买方曾向您做出口头承诺（如不开设竞争业务），若无签署的书面文件，您也无法强制其遵守。
对于买方：您必须要求将所有内容载入公证书。如果卖方承诺进行装修或降价，请将其写入文件。否则，您将无追索权。
对于房地产专业人士（经纪人、房地产经销商）：切勿依赖口头协议。即使双方都是商人，不动产买卖仍是民事行为。如果您是房地产经销商，您享有商事例外，但仅针对您在职业活动中进行的买卖。对于个人买卖，您将被视为普通个人。
具体例子：在蓬图瓦兹，一位商人以20万欧元购买了一处商铺。卖方口头承诺以每月100欧元的价格出租相邻停车场。一年后，卖方将停车场租给了第三方。商人无法采取任何行动，因为该承诺未写入买卖合同。他本应要求在公证书中加入租赁条款或租赁承诺。
如果您处于这种情况，必须迅速行动。因缺乏书面文件而提起无效之诉的时效为5年。但最佳做法是预防：切勿在未核实公证书包含所有承诺的情况下签署。
避免此类纠纷的四点建议
- 在公证书前起草书面预售协议（compromis de vente）。即使关系亲近，双方签署的书面文件（即使是私署文书acte sous seing privé）也胜过口头协议。该协议可作为书面证据。
- 要求所有特殊条款均载入公证书：地役权（servitudes）、使用限制、工程承诺等。如果公证人拒绝，可要求补充协议或单独文件。
- 保留所有书面往来：信件、电子邮件、短信。即使是电子邮件也可能构成书面证据开端。但注意：必须来自您要对抗的人（例如，卖方承诺降价的电子邮件）。
- 在签署前咨询律师，如果金额重大或涉及复杂条款。专门从事不动产法的律师可避免您依赖口头承诺——这些承诺在法庭上毫无价值。
深入探讨：相关判例与发展
1989年的这一判决符合一贯的判例。早在1978年，最高法院就裁定，一名商人向另一名商人出售不动产属于民事行为（Cass. civ. 3e, 1978年10月11日）。更近期，在2021年1月13日的判决（编号19-22.809）中，最高法院重申，房地产经销商的活动是商事行为，但非经销商出售不动产仍属民事行为，即使买方是商人。
趋势明确：法官通过要求书面文件来保护不动产交易的法律安全。房地产经销商的例外被严格解释。未来，这一规则可能因公证书数字化而得到加强，使书面证据更加可靠。
鲜为人知的是，该规则也适用于商业租约（baux commerciaux）。即使商业租约是商事行为（因为它涉及商业营业资产），但如果租约转让或租赁权出售附属于不动产买卖，则可能被重新定性为民事行为。因此，对于复杂安排需谨慎。
常见问题
不动产买卖的口头协议有效吗？
无效。一旦发生争议，法律上视为不存在。无书面文件，您无法在法庭上证明协议。不动产买卖必须通过公证书或至少私署文书确认。
我能用证人证明口头协议吗？
原则上不能，因为不动产买卖是民事行为。仅当存在书面证据开端（来自对方当事人的书面文件）时，才允许证人证言。否则，证人不足为凭。
如果我没有书面文件，提起诉讼的时效是多久？
自签署公证书之日起5年内，您可以因缺乏书面文件而请求宣告买卖无效。但最好在纠纷初期就咨询律师。
如果公证书包含错误或遗漏怎么办？
您可以要求公证人友好更正。如果卖方拒绝，您必须向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。错误必须通过书面文件（信函、先前的合同草案）证明。
该规则适用于个人之间的买卖吗？
是的，而且更严格。个人之间，不动产买卖始终是民事行为。证据规则相同。
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