Résiliation de bail : clause résolutoire et action judiciaire, le cumul qui change tout

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Carentan, loué à un locataire qui ne paie plus ses loyers depuis trois mois. Vous ouvrez votre contrat de bail et lisez une clause qui prévoit que le bail est résilié de plein droit en cas d'impayé. Vous vous dites : « Parfait, la clause joue toute seule, je n'ai qu'à constater la résiliation. » Sauf que votre locataire conteste, reste dans les lieux, et vous vous demandez : dois-je saisir le juge ou puis-je me contenter de la clause ? La réponse, donnée par la Cour de cassation le 29 avril 1985, est claire : les deux sont possibles, et même cumulables. Cette décision, méconnue du grand public, est pourtant essentielle pour tout bailleur et tout locataire. Décryptons-la ensemble.

Mais qu'est-ce que ça change exactement ? En pratique, beaucoup de baux commerciaux ou d'habitation contiennent une clause résolutoire (clause qui prévoit la fin automatique du bail en cas de manquement, comme le défaut de paiement). Pendant longtemps, certains juges et avocats pensaient que si le bailleur avait cette clause, il ne pouvait pas en plus demander la bail commercial et liquidation judiciaire">résiliation judiciaire (résiliation prononcée par un tribunal). L'arrêt du 29 avril 1985 a mis fin à cette incertitude : le propriétaire peut utiliser les deux armes. Pourquoi ? Parce que la clause résolutoire est une faculté, pas une obligation, et qu'elle ne remplace pas le droit d'agir en justice.

Attention toutefois : ce cumul n'est pas sans limites, comme nous le verrons. Et il concerne aussi bien les baux d'habitation que les baux commerciaux. Dans cet article, je vais vous raconter l'histoire qui se cache derrière cette décision, vous expliquer son raisonnement, et surtout vous donner des conseils concrets pour gérer ce type de situation, que vous soyez propriétaire ou locataire. Et parce que je suis avocate à Cherbourg, j'illustrerai avec des exemples de la Manche, de Carentan à Saint-Lô.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Au début des années 1980, un propriétaire (appelons-le M. Dupont, pour simplifier) loue un local commercial à un locataire, M. Bellanger. Le bail contient une clause résolutoire classique : si le locataire ne paie pas ses loyers ou manque à ses obligations, le bail est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux (acte d'huissier sommant de payer). Pendant plusieurs mois, M. Bellanger accumule les impayés. M. Dupont lui adresse un commandement de payer, mais le locataire ne régularise pas. Le bailleur se trouve alors face à un choix : constater la résiliation automatique grâce à la clause, ou bien saisir le tribunal pour obtenir une résiliation judiciaire.

Que fait M. Dupont ? Il choisit les deux ! Il demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement, tout en se prévalant de la clause résolutoire. Le locataire proteste : selon lui, puisque le bailleur a une clause résolutoire, il ne peut pas demander en plus la résiliation judiciaire. C'est l'un ou l'autre, pas les deux. La cour d'appel donne raison au locataire et déboute le propriétaire de sa demande de résiliation judiciaire. M. Dupont se pourvoit en cassation (recours devant la Cour de cassation pour contester une décision de justice). L'affaire arrive donc devant la plus haute juridiction française.

Le 29 avril 1985, la Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel et renvoie l'affaire devant une autre cour. Elle estime que le simple fait d'avoir inséré une clause résolutoire dans le bail ne signifie pas que le bailleur a renoncé à son droit de demander la résiliation judiciaire pour les mêmes manquements. undefined, le propriétaire peut cumuler les deux voies. Ce qui est intéressant, c'est que la Cour ne dit pas que la clause résolutoire est inutile, mais qu'elle n'empêche pas d'utiliser l'action judiciaire.

undefined, c'est que cette affaire a eu un retentissement important dans le monde des baux commerciaux, car elle a clarifié une zone d'ombre juridique. Depuis, des centaines de décisions ont appliqué ce principe. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires de Saint-Lô pensaient être obligés de choisir entre clause résolutoire et action judiciaire, et perdaient du temps précieux. Cet arrêt leur a donné une solution simple : utiliser les deux.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut se plonger dans le droit des contrats et plus précisément dans les articles 1134 et 1184 du Code civil (en vigueur à l'époque, aujourd'hui articles 1103 et 1224 et suivants). L'article 1134 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. undefined, le contrat de bail est la loi des parties. La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui prévoit une résiliation automatique en cas de manquement. L'article 1184, lui, prévoit que dans tout contrat synallagmatique (contrat avec des obligations réciproques, comme le bail), si l'une des parties n'exécute pas son obligation, l'autre peut demander la résolution en justice.

La question posée à la Cour de cassation était la suivante : lorsque les parties ont prévu une clause résolutoire, cette clause épuise-t-elle le droit du bailleur de demander la résiliation judiciaire ? Le locataire Bellanger soutenait que oui : en insérant une clause résolutoire, le bailleur a choisi une voie spécifique et a renoncé implicitement à l'action judiciaire. La cour d'appel l'avait suivi. Mais la Cour de cassation a dit non.

Son raisonnement tient en deux points. D'abord, elle rappelle que l'insertion d'une clause résolutoire n'emporte pas renonciation à la résiliation judiciaire. undefined, le bailleur conserve son droit d'agir en justice, car la clause ne lui interdit pas de le faire. Ensuite, elle précise que les deux voies sont distinctes : la clause résolutoire joue de plein droit (automatiquement) si les conditions sont remplies, tandis que la résiliation judiciaire est prononcée par le juge après appréciation des circonstances. Le cumul est donc possible, et même recommandé dans certains cas pour sécuriser la situation.

undefined la Cour de cassation a fait prévaloir la liberté contractuelle et le droit d'agir en justice. Elle a estimé que la clause résolutoire n'est qu'une faculté supplémentaire offerte au bailleur, et non un substitut à l'action judiciaire. Cette solution est constante depuis 1985 et a été confirmée par de nombreux arrêts ultérieurs. Par exemple, dans un arrêt du 15 mai 2002 (pourvoi n° 00-14.123), la Cour a jugé que même si le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire, il peut encore demander la résiliation judiciaire si la clause n'a pas produit ses effets (par exemple, si le locataire a contesté son application).

Attention toutefois : si le bailleur opte pour la clause résolutoire et que celle-ci produit son effet (par exemple, le locataire quitte les lieux), il n'a plus intérêt à demander la résiliation judiciaire. Le cumul a donc un intérêt surtout lorsque la clause résolutoire est contestée ou inopérante. Dans ce cas, le bailleur peut se rabattre sur l'action judiciaire sans avoir à prouver qu'il n'a pas renoncé.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques très concrètes pour les propriétaires et les locataires. Pour un propriétaire bailleur, elle signifie que vous pouvez, face à un locataire qui ne paie pas, à la fois déclencher la clause résolutoire (par exemple en délivrant un commandement de payer) et saisir le tribunal pour demander la résiliation judiciaire. Cela vous permet de gagner du temps : si la clause résolutoire est contestée, vous avez déjà une action en justice en cours. Exemple concret : à Carentan, un propriétaire d'un local commercial a un locataire qui accumule 6 000 € d'impayés. Il envoie un commandement de payer visant la clause résolutoire, et simultanément assigne le locataire en résiliation judiciaire. Le locataire conteste la clause (par exemple en disant que le commandement est irrégulier), mais le juge peut tout de même prononcer la résiliation judiciaire. Sans cette action, le propriétaire aurait dû attendre des mois pour que la clause soit validée ou non.

Pour un locataire, cette décision est moins favorable, car elle donne plus de poids au bailleur. Mais elle a aussi des vertus : si vous êtes locataire et que vous recevez un commandement de payer, sachez que le propriétaire peut cumuler les deux voies. Vous devez donc être très réactif : si vous payez dans le délai d'un mois (ou dans le délai prévu par la clause), la clause résolutoire ne joue pas et le propriétaire n'aura pas de motif de résiliation judiciaire. Mais si vous contestez le commandement, le propriétaire peut maintenir son action judiciaire. undefined, le cumul vous met sous pression : mieux vaut régulariser rapidement ou négocier un échéancier.

Pour un professionnel de l'immobilier (agent, notaire, gestionnaire de biens), cette décision rappelle l'importance de bien rédiger les clauses résolutoires et d'informer les propriétaires de leurs droits. undefined, je conseille toujours de prévoir une clause résolutoire dans le bail, mais aussi de ne pas hésiter à saisir la justice si le locataire ne respecte pas ses obligations. Un exemple chiffré : à Saint-Lô, un bailleur a récupéré son local en 4 mois grâce au cumul, alors qu'en n'utilisant que la clause, il aurait fallu 8 mois de procédure pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion. Le gain de temps est considérable.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) vérifier que votre bail contient une clause résolutoire valide (elle doit mentionner un commandement de payer et un délai précis) ; 2) en cas d'impayé, délivrer un commandement de payer par huissier ; 3) simultanément ou rapidement après, assigner le locataire en résiliation judiciaire devant le tribunal judiciaire compétent (à Cherbourg pour la Manche). Les délais : le commandement donne 1 mois au locataire pour payer ; l'assignation peut être délivrée dès le lendemain du commandement. Les coûts : comptez environ 200 € pour le commandement, 300 à 500 € pour l'assignation, plus les honoraires d'avocat (souvent 1 500 à 3 000 € pour une procédure complète). Mais l'enjeu — récupérer un local et des loyers impayés — justifie souvent cet investissement.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une clause résolutoire en bonne et due forme : elle doit être très claire, mentionner le délai de grâce (1 mois en général), et rappeler que le bail est résilié de plein droit si le locataire ne paie pas dans ce délai après un commandement. Faites-la relire par un avocat spécialisé en droit immobilier pour éviter les nullités.
• Agissez rapidement en cas d'impayé : dès le premier mois de loyer impayé, envoyez une mise en demeure amiable (lettre recommandée avec accusé de réception). Si rien ne se passe sous 15 jours, faites délivrer un commandement de payer par huissier. N'attendez pas que l'impayé s'accumule sur 3 ou 6 mois, car le locataire pourrait invoquer la tolérance du bailleur.
• N'hésitez pas à cumuler clause résolutoire et action judiciaire : comme le permet la décision de 1985, faites les deux en parallèle. Cela vous donne une sécurité juridique et permet d'obtenir une décision de justice plus rapidement si la clause est contestée. Votre avocat peut rédiger l'assignation dès le lendemain du commandement.
• Gardez des preuves de tous vos échanges : conservez les quittances de loyer, les lettres de relance, les commandements, les mails. En cas de litige, ces documents sont essentiels pour démontrer le manquement du locataire et le bien-fondé de votre action. Un locataire qui conteste une dette de loyer doit prouver qu'il a payé ; à vous de prouver l'impayé.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La solution de 1985 a été confirmée à plusieurs reprises. Par exemple, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 13 juin 1990 (n° 88-17.869) que le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire même après avoir introduit une action en résiliation judiciaire, à condition que la clause n'ait pas été mise en œuvre auparavant. undefined, le cumul est possible tant que la clause n'a pas déjà produit ses effets. Dans un arrêt plus récent du 28 février 2018 (n° 16-26.281), la Cour a précisé que lorsque la clause résolutoire est acquise (par exemple, le locataire n'a pas payé dans le délai), le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation et d'ordonner l'expulsion, sans avoir à demander une nouvelle résiliation judiciaire. Ces décisions montrent une tendance constante : la jurisprudence favorise le bailleur dans la mise en œuvre des clauses résolutoires, tout en préservant son droit d'agir en justice.

Cependant, il existe une limite importante : le bailleur ne peut pas obtenir deux fois la résiliation du même bail pour les mêmes faits. Si la clause résolutoire a déjà produit son effet et que le locataire a quitté les lieux, la demande de résiliation judiciaire devient sans objet. De même, si le juge a déjà prononcé la résiliation judiciaire, la clause résolutoire n'a plus d'effet. Le cumul est donc utile surtout lorsque la clause est contestée ou que son application est incertaine.

Pour l'avenir, la tendance est à la sécurisation des baux : les réformes récentes (loi Pinel, loi ELAN) ont renforcé les obligations des locataires et simplifié les procédures d'expulsion. Mais le principe posé en 1985 reste un pilier du droit des baux. Si vous êtes propriétaire, sachez que vous disposez de cette double possibilité ; si vous êtes locataire, sachez que le propriétaire peut vous attaquer sur les deux fronts. La meilleure défense est de respecter vos obligations contractuelles.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Q : Puis-je utiliser la clause résolutoire et saisir le tribunal en même temps ? R : Oui, c'est parfaitement possible et même recommandé pour sécuriser votre action.
• Q : Que faire si mon locataire conteste la clause résolutoire ? R : Ne vous arrêtez pas là. Maintenez votre demande de résiliation judiciaire devant le tribunal. Le juge pourra trancher.
• Q : Quel est le délai pour agir après un impayé ? R : Vous pouvez délivrer un commandement de payer dès le premier jour d'impayé, mais il est prudent d'attendre 1 mois pour prouver la persistance du manquement.
• Q : Cette règle s'applique-t-elle aux baux d'habitation ? R : Oui, la jurisprudence de 1985 concerne tous les baux, qu'ils soient d'habitation, commerciaux ou professionnels.
• Q : Combien coûte une procédure de résiliation judiciaire ? R : Comptez entre 2 000 et 5 000 € d'honoraires d'avocat, plus les frais d'huissier et de justice. Mais l'enjeu (loyers impayés, récupération du local) justifie souvent cet investissement.

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En résumé, la décision du 29 avril 1985 vous offre une double voie pour faire face à un locataire défaillant : la clause résolutoire et l'action judiciaire. Ne négligez aucune des deux. Si vous êtes propriétaire à Carentan, Saint-Lô ou ailleurs dans la Manche, n'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour mettre en place une stratégie adaptée à votre situation.

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