Décision de référence : cc • N° 83-14.916 • 1985-04-29 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Carentan, loué à un locataire qui ne paie plus ses loyers depuis trois mois. Vous ouvrez votre contrat de bail et lisez une clause qui prévoit que le bail est résilié de plein droit en cas d'impayé. Vous vous dites : « Parfait, la clause joue toute seule, je n'ai qu'à constater la résiliation. » Sauf que votre locataire conteste, reste dans les lieux, et vous vous demandez : dois-je saisir le juge ou puis-je me contenter de la clause ? La réponse, donnée par la Cour de cassation le 29 avril 1985, est claire : les deux sont possibles, et même cumulables. Cette décision, méconnue du grand public, est pourtant essentielle pour tout bailleur et tout locataire. Décryptons-la ensemble.
Mais qu'est-ce que ça change exactement ? En pratique, beaucoup de baux commerciaux ou d'habitation contiennent une clause résolutoire (clause qui prévoit la fin automatique du bail en cas de manquement, comme le défaut de paiement). Pendant longtemps, certains juges et avocats pensaient que si le bailleur avait cette clause, il ne pouvait pas en plus demander la bail commercial et liquidation judiciaire">résiliation judiciaire (résiliation prononcée par un tribunal). L'arrêt du 29 avril 1985 a mis fin à cette incertitude : le propriétaire peut utiliser les deux armes. Pourquoi ? Parce que la clause résolutoire est une faculté, pas une obligation, et qu'elle ne remplace pas le droit d'agir en justice.
Attention toutefois : ce cumul n'est pas sans limites, comme nous le verrons. Et il concerne aussi bien les baux d'habitation que les baux commerciaux. Dans cet article, je vais vous raconter l'histoire qui se cache derrière cette décision, vous expliquer son raisonnement, et surtout vous donner des conseils concrets pour gérer ce type de situation, que vous soyez propriétaire ou locataire. Et parce que je suis avocate à Cherbourg, j'illustrerai avec des exemples de la Manche, de Carentan à Saint-Lô.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Au début des années 1980, un propriétaire (appelons-le M. Dupont, pour simplifier) loue un local commercial à un locataire, M. Bellanger. Le bail contient une clause résolutoire classique : si le locataire ne paie pas ses loyers ou manque à ses obligations, le bail est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux (acte d'huissier sommant de payer). Pendant plusieurs mois, M. Bellanger accumule les impayés. M. Dupont lui adresse un commandement de payer, mais le locataire ne régularise pas. Le bailleur se trouve alors face à un choix : constater la résiliation automatique grâce à la clause, ou bien saisir le tribunal pour obtenir une résiliation judiciaire.
Que fait M. Dupont ? Il choisit les deux ! Il demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement, tout en se prévalant de la clause résolutoire. Le locataire proteste : selon lui, puisque le bailleur a une clause résolutoire, il ne peut pas demander en plus la résiliation judiciaire. C'est l'un ou l'autre, pas les deux. La cour d'appel donne raison au locataire et déboute le propriétaire de sa demande de résiliation judiciaire. M. Dupont se pourvoit en cassation (recours devant la Cour de cassation pour contester une décision de justice). L'affaire arrive donc devant la plus haute juridiction française.
Le 29 avril 1985, la Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel et renvoie l'affaire devant une autre cour. Elle estime que le simple fait d'avoir inséré une clause résolutoire dans le bail ne signifie pas que le bailleur a renoncé à son droit de demander la résiliation judiciaire pour les mêmes manquements. Autrement dit, le propriétaire peut cumuler les deux voies. Ce qui est intéressant, c'est que la Cour ne dit pas que la clause résolutoire est inutile, mais qu'elle n'empêche pas d'utiliser l'action judiciaire.
Ce que peu de gens savent, c'est que cette affaire a eu un retentissement important dans le monde des baux commerciaux, car elle a clarifié une zone d'ombre juridique. Depuis, des centaines de décisions ont appliqué ce principe. Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires de Saint-Lô pensaient être obligés de choisir entre clause résolutoire et action judiciaire, et perdaient du temps précieux. Cet arrêt leur a donné une solution simple : utiliser les deux.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre cette décision, il faut se plonger dans le droit des contrats et plus précisément dans les articles 1134 et 1184 du Code civil (en vigueur à l'époque, aujourd'hui articles 1103 et 1224 et suivants). L'article 1134 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Autrement dit, le contrat de bail est la loi des parties. La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui prévoit une résiliation automatique en cas de manquement. L'article 1184, lui, prévoit que dans tout contrat synallagmatique (contrat avec des obligations réciproques, comme le bail), si l'une des parties n'exécute pas son obligation, l'autre peut demander la résolution en justice.
La question posée à la Cour de cassation était la suivante : lorsque les parties ont prévu une clause résolutoire, cette clause épuise-t-elle le droit du bailleur de demander la résiliation judiciaire ? Le locataire Bellanger soutenait que ou
