因未经营而解除商业租约：过晚援引不可抗力不可受理

您是圣艾蒂安（Saint-Étienne）抵抗路（rue de la Résistance）一处商业场所的业主。您将其出租给一位商人，但该商人已六个月未经营。您要求他解释，他回答：“运气不好，难民占了我的地方，我无法重新开张。”您想解除租约。但他在诉讼中，直到最高上诉法院（Cour de cassation）才首次提出这一理由。这能受理吗？

答案是否定的。最高上诉法院（Cour de cassation）在1965年5月24日的一项判决中裁定，基于不可抗力（不可预见、不可抗拒且外在的事件）的理由是事实与法律的混合，不能首次在其面前援引。简言之，承租人必须从一开始就在初审法官面前提出这一理由。否则就太晚了。

这项已有近60年历史的判决，在商业租赁法领域仍然是绝对的参考。它提醒了一条基本规则：在诉讼程序中，论点必须在适当的时候提出。换句话说，寻求因未经营而解除租约的业主必须核实承租人是否已在初审中援引不可抗力。如果没有，业主可以放心：该借口在最高上诉法院（Cour de cassation）不会成立。

事实：每天都会发生的故事

想象一栋位于巴黎的建筑，但场景同样可能发生在菲尔米尼（Firminy）教堂广场（place de l'Église）的一个商业场所。业主X先生将一间公寓以商业用途出租给承租人。租约规定该场所必须用于商业经营。然而，有一天，一些难民（可能是战后流离失所的人）完全占用了该处所作为住宅。所有商业活动停止。

业主起诉承租人，要求因未进行商业使用而解除租约。承租人辩称，由于不可抗力（难民占用）而无法经营。但他直到最高上诉法院（Cour de cassation）才首次提出这一论点，此前在上诉中已败诉。

巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）于1961年11月30日已判决解除租约。承租人向最高上诉法院（Cour de cassation）提出上诉，援引这一新理由。最高上诉法院（Cour de cassation）宣布其不可受理，因为它混合了事实因素（占用、其不可预见性等）和法律因素（不可抗力概念）。然而，最高上诉法院（Cour de cassation）只审理法律问题，不审理事实问题。混合事实和法律的新理由必须已提交给下级法官（商事法庭、上诉法院）才能被审查。

法院的推理——解析

最高上诉法院（Cour de cassation）依据一项基本程序原则：混合事实和法律的新理由在其面前不可受理。《法国民法典》（Code civil）第1134条（现第1103条）规定协议必须善意履行。但这里主要涉及同一法典的第1728条（承租人以善良家父方式使用租赁物的义务）和第1147条（不可抗力）。

但请注意：不可抗力是不可预见、不可抗拒且外在的事件。承租人声称难民占用构成了这种情况。但为了让最高上诉法院（Cour de cassation）能够核实是否确实构成不可抗力，它需要下级法官已经分析过事实：难民何时到达？承租人是否尝试了一切办法驱逐他们？占用是否真的不可预见？

简言之，承租人本应在商事法庭就说：“我因占用而未能经营，这是不可抗力的情况。”但他没有这样做。在上诉中也没有。他等到最高上诉法院（Cour de cassation）。太晚了。

很少有人知道，这条规则是“无损害无无效”原则（《民事诉讼法典》（Code de procédure civile）第114条）的应用。但也体现了辩论的诚信要求。各方必须在初审中提出所有论点，以便对方能够回应，法官在知情的情况下做出裁决。

在我的实践中，我遇到过一些案件，承租人在最高上诉法院（Cour de cassation）援引他们从未向下级法官提出的论点：隐藏瑕疵、权利滥用等。结果：不可受理。然后租约被解除。

这对您意味着什么——具体而言

对于业主出租人：如果您在圣艾蒂安（Saint-Étienne），而您的承租人停止经营，您可以提起解除诉讼。如果承租人援引不可抗力，请核实他是否在起诉状中就已提出。否则，他不能在最高上诉法院（Cour de cassation）中援引。这给您带来了保障：一旦判决成为终局，承租人不能再以新借口翻案。

对于承租人：如果您遇到妨碍经营的事件（火灾、占用、疫情等），您必须立即通过挂号信通知您的业主，并在法庭答辩状中援引。不要拖延。具体例子：在菲尔米尼（Firminy），一名50平方米场所、月租800欧元的承租人因其仅在最高上诉法院（Cour de cassation）才援引不可抗力而失去了租约。结果：他不得不搬离，支付欠租和诉讼费用（约3000欧元）。

对于当事人的律师：该判决提醒您，自起诉状起就要列出所有可能的辩护理由。不可抗力，还有不履行抗辩、通知无效等。如果您在初审中遗漏了一个理由，后续就失去了机会。

避免此类纠纷的四条建议

• 制定精确的经营义务租约：注明活动性质、营业时间以及未经营的后果（解除条款）。在圣艾蒂安（Saint-Étienne），一份精心起草的租约可以避免多年的诉讼。
• 发生事故时，承租人必须书面通知业主：通过带回执的挂号信，详细说明情况（占用、事故等），并明确指出这是不可抗力情况。保留副本。
• 业主必须确认未经营：请法警出具证明（约200欧元），以证明场所关闭、无活动。这是坚实的证据。
• 迅速启动程序：如果未经营持续超过三个月，您可以激活解除条款。不要拖延，因为承租人可能声称后来恢复了活动。

深入研究：相关判例与演变

1965年的这项判决是持续判例的一部分。例如，最高上诉法院（Cour de cassation）2003年2月12日的一项判决（编号00-21.923）重申，混合事实和法律的不可抗力理由如果在最高上诉法院（Cour de cassation）首次提出则不可受理。同样，2020年7月8日的一项判决（编号19-10.438）将这一规则扩展到意外事件概念。

法院的趋势很明确：新理由在最高上诉法院（Cour de cassation）被禁止，除非是纯法律理由（例如，基于未援引的公共秩序文本的理由）。但不可抗力从来不是纯法律理由，因为它取决于事实。因此，这一判例仍然有效。

这对未来的意义：随着健康、经济或气候危机的增多，承租人将倾向于援引不可抗力。但他们必须在初审中这样做，否则将不可受理。业主因此可以放心：法院不容忍迟到的“保留”。

您绝对需要记住的

常见问题：

1. 我能否在上诉中首次援引不可抗力？原则上可以，因为上诉允许提出新理由（《民事诉讼法典》（Code de procédure civile）第563条及以下）。但注意：如果您在初审中没有这样做，您可能失去在最高上诉法院（Cour de cassation）这样做的机会。
2. 如果承租人在最高上诉法院（Cour de cassation）首次援引不可抗力怎么办？业主必须提出该理由不可受理。这是无可辩驳的论点：最高上诉法院（Cour de cassation）将驳回它。
3. 因未经营而解除租约的诉讼时效是多久？没有法定时效，但建议在确认未经营后3至6个月内行动，以避免活动恢复或时效完成。
4. 如何证明不可抗力？承租人必须证明不可预见、不可抗拒且外在的事件。例如：洪水、火灾、非法占用。他必须提供证据（证明、证词、行政决定）。
5. 承租人失去租约有何风险？他必须搬离，支付欠租、诉讼费用，并可能向业主支付损害赔偿。在圣艾蒂安（Saint-Étienne），这可能涉及数千欧元。

您遇到类似情况了吗？与Maître Zakine进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼——而且往往更多。预约 →