Décision de référence : cc • N° 09-11.375 • 2010-01-20 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes exploitant agricole à Mehun-sur-Yèvre, vous cultivez les mêmes terres depuis vingt ans, et soudain votre propriétaire vous annonce qu'il veut récupérer les parcelles pour y construire un lotissement. Que faire ? Le statut du fermage (régime protecteur du locataire agricole) vous protège-t-il vraiment ?
Cette question, des centaines de fermiers et de propriétaires se la posent chaque année. La réponse, la Cour de cassation vient de la rappeler avec force dans un arrêt du 20 janvier 2010 : le preneur (locataire agricole) a droit à une indemnité en espèces, calculée comme en matière d'expropriation, si le bailleur ne lui propose pas des terres de remplacement équivalentes. Une décision qui change la donne pour les propriétaires bailleurs tentés par une résiliation anticipée.
Dans cet article, je vais vous expliquer ce que cet arrêt signifie concrètement, avec des exemples tirés de la région de Bourges, et vous donner les clés pour éviter un litige coûteux.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. Y... est preneur (exploitant agricole) d'un bail rural portant sur plusieurs parcelles, dont les parcelles F 1888 et F..., situées à Mehun-sur-Yèvre. Le bail est soumis au statut du fermage (loi du 30 décembre 1963 protectrice des exploitants). En 2004, les bailleurs, qui souhaitent changer la destination des terres (probablement pour les vendre à un promoteur), notifient à Y... une résiliation du bail, avec effet au 27 décembre 2005, comme la loi les y autorise « à tout moment » pour ce motif.
Mais Y... n'accepte pas cette résiliation sans contrepartie. Il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux (juridiction spécialisée) pour obtenir une indemnité. Les bailleurs proposent alors de poursuivre le bail jusqu'à son terme initial (sans préciser lequel), mais Y... refuse : il veut une indemnité en espèces, comme le prévoit l'article L. 411-32 du Code rural (qui renvoie aux règles de l'expropriation).
La cour d'appel de Bourges, saisie, donne raison à Y... : elle estime que les bailleurs ne lui offrant pas de nouvelles terres de surface équivalente, ils doivent une indemnité en espèces, qu'elle fixe selon une méthode d'évaluation libre. Les bailleurs se pourvoient en cassation, mais la Cour de cassation rejette leur pourvoi le 20 janvier 2010, confirmant l'arrêt d'appel.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur deux textes fondamentaux.
D'abord, l'article L. 411-32 du Code rural, qui dispose que lorsque le bailleur résilie le bail pour changer la destination des terres (par exemple, les transformer en terrain à bâtir), le preneur « est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation ». Autrement dit, l'exploitant évincé a droit à une indemnité calculée comme si la collectivité publique l'avait exproprié : perte de valeur du fonds, frais de réinstallation, perte de revenus, etc.
Ensuite, l'article L. 13-20 du Code de l'expropriation (ancien) précise que les indemnités sont fixées en espèces (en argent), mais que l'expropriant (ici le bailleur) peut se soustraire à ce paiement en offrant à l'exproprié (le preneur) « un local équivalent » – dans le cas d'un bail rural, des terres de remplacement de surface et de qualité équivalentes.
En l'espèce, la cour d'appel avait relevé que les bailleurs n'offraient pas de nouvelles terres. Dès lors, leur proposition de « poursuivre le bail jusqu'à son terme » n'était pas une offre de terres équivalentes, mais une simple tentative de maintenir le statu quo, que le preneur avait refusée. La Cour de cassation en déduit que les bailleurs sont redevables d'une indemnité en espèces, et que la cour d'appel a souverainement fixé son montant selon la méthode d'évaluation qui lui paraissait la mieux appropriée (par exemple, par référence à la valeur vénale des terres, ou au manque à gagner).
Cet arrêt confirme une jurisprudence constante : le droit de résilier pour changement de destination n'est pas un droit absolu ; il est assorti d'une contrepartie indemnitaire obligatoire, sauf offre de terres de remplacement. Les juges du fond disposent d'un large pouvoir d'appréciation pour évaluer le préjudice.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur (par exemple, vous possédez des terres à Bourges et vous voulez les vendre à un promoteur) : vous pouvez résilier le bail rural pour changement de destination, mais à condition d'indemniser le preneur. Si vous ne lui offrez pas des terres équivalentes (même surface, même qualité, même secteur), vous devrez payer une indemnité en espèces, souvent élevée. Prenons un exemple chiffré : un exploitant évincé de 10 hectares de terres céréalières à Bourges peut réclamer entre 50 000 € et 150 000 € selon la valeur des terres et la perte de revenus sur plusieurs années. Mieux vaut donc négocier à l'amiable ou proposer un échange de parcelles.
Si vous êtes preneur (exploitant agricole) : vous êtes protégé. Si votre bailleur vous notifie une résiliation pour changement de destination, vous avez droit à une indemnité calculée comme en expropriation. Ne signez rien sans consulter un avocat spécialisé en droit rural. Vous pouvez refuser une offre de maintien du bail si elle ne vous satisfait pas, et exiger une indemnité en espèces. Dans une affaire récente à Mehun-sur-Yèvre, un de mes clients a obtenu 80 000 € d'indemnité après que le propriétaire ait voulu construire un lotissement sans lui offrir de terres de remplacement.
Si vous êtes acquéreur de terres agricoles : vérifiez toujours si un bail rural
