Decisione di riferimento: cc • N° 11-19.612 • 2012-12-04 • Consulta la decisione →
Avevate disegnato il vostro futuro appartamento nella residenza « Les Terrasses de Laxou »: una loggia esposta a sud, tramezzi removibili, materiali di alta gamma. Il giorno della consegna delle chiavi, l'edificio c'è, ma i balconi si sono rimpiccioliti, l'atrio è dotato di un locale per biciclette che non era nel piano, e i serramenti sono in PVC invece che in legno. Cosa fareste se il promotore vi rispondesse che « tutto questo è secondario » e che il contratto è firmato? Questa situazione, l'ho vista arrivare decine di volte nel mio studio di Nancy, e ha un nome giuridico: la non conformità nella VEFA (vendita in stato futuro di completamento).
Quello che bisogna capire è che la VEFA obbedisce a regole molto protettive per l'acquirente. Il venditore non consegna solo quattro mura; consegna un bene conforme alla descrizione minuziosa del contratto. Ora, cosa succede quando il committente, cioè il promotore, apporta modifiche all'insieme immobiliare senza il vostro consenso? La decisione del 4 dicembre 2012 della Corte di Cassazione (n° 11-19.612) fornisce una risposta chiara: la giustizia può pronunciare una risoluzione parziale della VEFA, cioè annullare il contratto in parte, con tutto ciò che questo comporta per il prezzo.
Nelle pagine che seguono, analizzerò questa giurisprudenza per voi, proprietari, inquilini o professionisti dell'immobiliare, a Laxou come a Pont-à-Mousson. Capirete cosa viene giudicato, come ragionano i giudici, e soprattutto cosa potete fare concretamente se vi trovate di fronte a questo tipo di contenzioso. Perché, credete alla mia esperienza, la conoscenza delle regole della VEFA è la vostra migliore arma prima di firmare, e a volte anche dopo.
I fatti: una storia come ne accadono ogni giorno
Nel 2007, il Sig. e la Sig.ra V., una coppia di quarantenni, firmano un contratto di VEFA per un appartamento di quattro locali in una piccola residenza di otto lotti a Laxou, in periferia di Nancy. La SCI « Le Riviera » è il promotore. Il contratto include piani dettagliati, la descrizione dei materiali, e l'esposizione delle prestazioni comuni: un tetto in ardesia, un atrio con illuminazione automatica, e persino una cantina individuale per ogni alloggio.
I lavori avanzano, le richieste di pagamento seguono il calendario legale. Durante una visita al cantiere, il Sig. e la Sig.ra V. notano che il tetto è in tegole meccaniche invece che in ardesia, che la cantina è trasformata in locale tecnico condiviso, e che una parte del parcheggio paesaggistico è stata eliminata per ampliare la carreggiata. Manifestano il loro disappunto al promotore, che li rassicura menzionando i loro « diritti di prelievo » e equivalenze. Alla consegna delle opere, nel 2009, rifiutano di firmare il verbale e mettono in mora il promotore affinché si conformi al contratto.
La SCI Le Riviera rifiuta qualsiasi risarcimento. La coppia cita in giudizio il promotore davanti al tribunale di grande istanza di Nancy, chiedendo principalmente la risoluzione parziale della VEFA. Il tribunale li respinge con la motivazione che le modifiche sono « minori » e che il rifiuto di ricevere non era legittimo. Il Sig. e la Sig.ra V. propongono appello. La corte d'appello di Nancy, con sentenza del 12 aprile 2011, dà loro ragione e pronuncia la risoluzione parziale del contratto, condannando il promotore a restituire parte del prezzo (12.000 euro) e a pagare danni e interessi.
La SCI Le Riviera ricorre in cassazione. Sostiene che la risoluzione parziale non è prevista per la VEFA quando le non conformità non rendono il bene inadatto all'uso. La Corte di Cassazione, nella sua terza sezione civile, rigetta il ricorso e conferma la sentenza d'appello. I giudici di merito hanno sovranamente valutato l'importanza delle modifiche, e la loro decisione non è quindi viziata da alcun errore di diritto. Ecco il cuore della sentenza: la risoluzione parziale è ammissibile purché le modifiche siano sufficientemente sostanziali.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione non ha inventato un nuovo diritto; ha semplicemente applicato principi antichi. Nella VEFA, il venditore ha un obbligo di consegna conforme. Questo obbligo deriva dall'articolo 1604 del Codice civile, che impone al venditore di consegnare la cosa « nello stato in cui si trova al momento della vendita » e, soprattutto, conformemente a quanto convenuto. Nell'ambito di una VEFA, questo obbligo è rafforzato dagli articoli 1601-1 a 1601-4 dello stesso codice, che impongono la consegna di una nota tecnica e dei piani con precisione sufficiente.
Il ragionamento dei giudici di merito, validato dalla Corte di Cassazione, si basa su una distinzione tra non conformità minore e non conformità sostanziale. Una non conformità minore non giustifica l'annullamento del contratto, ma dà diritto a una riduzione del prezzo. Una non conformità sostanziale, invece, che rende il bene inadatto all'uso a cui è destinato, può comportare la risoluzione totale della vendita. Ma cosa succede nelle situazioni intermedie, dove la modifica è sostanziale solo per una parte del programma? È esattamente ciò che questa sentenza risolve: la risoluzione parziale è possibile.
Prendiamo un esempio concreto: un promotore sostituisce una caldaia collettiva con caldaie individuali in un edificio. Per l'acquirente, questo cambiamento può essere vantaggioso, ma se modifica la struttura delle finanze comuni, si tratta di un'alterazione dell'economia del contratto. La risoluzione parziale permetterebbe di annullare, tra le parti, la clausola relativa alla centrale termica, con restituzione del surplus pagato. La Corte di Cassazione valida qui la s
