Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 79-15.320 • 1981-01-27 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Mietshauses in Château-Gontier. Seit einigen Monaten treten Risse an den Fassadenwänden auf. Nichts Ernstes, denken Sie. Aber Feuchtigkeit dringt ein, die Mieter beschweren sich, und einer von ihnen spricht sogar von einem hygienischen Problem. Wer trägt die Schuld? Kann der Architekt, der das Gebäude vor fünf Jahren entworfen hat, haftbar gemacht werden? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern.
Die Antwort findet sich in einem Urteil des Kassationsgerichts vom 27. Januar 1981 (Nr. 79-15.320), das einen klaren Grundsatz aufgestellt hat: Risse, selbst ohne sofortigen Einsturz, können eine Sache für ihren Bestimmungszweck ungeeignet machen, wenn sie geeignet sind, Feuchtigkeitseintritte zu verursachen. Im vorliegenden Fall handelte es sich um eine Klinik in Bordeaux, aber die Argumentation gilt für jedes Gebäude: Wohnung, Gewerbe, Büro.
Was besagt diese Entscheidung genau? Dass der Architekt seine zehnjährige Haftung (d.h. eine Garantie von zehn Jahren nach Abnahme der Arbeiten) auslöst, sobald die Mängel die Zweckbestimmung des Bauwerks beeinträchtigen. Und das, selbst wenn die Risse die Standsicherheit des Gebäudes nicht gefährden. Eine Rechtsprechung, die Geschichte geschrieben hat und weiterhin Bauherren schützt, ob in Laval oder anderswo.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Wir befinden uns in Bordeaux, Mitte der 1970er Jahre. Die Gesellschaft „La Polyclinique de Bordeaux“ beauftragt einen Architekten mit dem Bau eines Gebäudes zur Unterbringung ihrer Räumlichkeiten. Die Arbeiten werden 1972 ohne wesentliche Vorbehalte abgenommen. Doch sehr schnell treten Risse an den Fassaden und im Inneren auf. Nichts Katastrophales scheinbar: Keine einstürzende Wand, kein nachgebender Boden. Dennoch dringt durch diese Risse Feuchtigkeit ein, und die Operationssäle, Patientenzimmer und Flure werden nur schwer nutzbar. Die Klinik muss einige Aktivitäten unterbrechen, verliert Patienten und erleidet einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden.
Der Bauherr (die Klinik) verklagt den Architekten auf zehnjährige Haftung. Der Architekt verteidigt sich mit dem Argument, dass die Risse oberflächlich seien, die Standsicherheit des Bauwerks nicht beeinträchtigten (klassische Voraussetzung der zehnjährigen Garantie) und jedenfalls auf einen Bodenfehler oder einen dem Unternehmer zuzurechnenden Ausführungsfehler zurückgingen, nicht auf ihn. Er betont auch, dass er seine Aufgabe der Bauleitung nicht vernachlässigt habe.
Das Berufungsgericht Bordeaux gibt mit Urteil vom 14. Juni 1979 der Klinik recht. Es stellt fest, dass die Risse aufgrund ihrer Anzahl und Lage „geeignet sind, im Inneren der Räume Feuchtigkeit zu verursachen“ und das Gebäude damit für seinen Bestimmungszweck als Klinik ungeeignet machen. Der Architekt legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof weist diese mit Urteil vom 27. Januar 1981 zurück. Er billigt dem Berufungsgericht zu, in souveräner Ausübung seines Ermessens die Ungeeignetheit für den Bestimmungszweck als gegeben angesehen zu haben, und dass der Architekt daher auf der Grundlage der zehnjährigen Haftung zum Schadensersatz verpflichtet sei.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage dieser Entscheidung ist der frühere Artikel 1792 des Code civil (seit der Reform von 1978 der heutige Artikel 1792, aber auf den Rechtsstreit anwendbar). Dieser Artikel bestimmt, dass jeder Erbauer eines Bauwerks für zehn Jahre ab Abnahme verschuldensunabhängig für Schäden haftet, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen oder es, indem sie eines seiner konstituierenden Elemente oder eines seiner Ausstattungselemente betreffen, für seinen Bestimmungszweck ungeeignet machen.
Die Schwierigkeit bestand hier darin, zu entscheiden, ob nicht strukturelle Risse (die die Standsicherheit nicht beeinträchtigen) unter diese Garantie fallen können. Der Architekt argumentierte, dass dies nicht der Fall sei: Für ihn decke die zehnjährige Garantie nur schwerwiegende Mängel, die die physische Integrität des Gebäudes bedrohen. Die Richter folgten diesem Argument nicht. Sie waren der Ansicht, dass die Ungeeignetheit für den Bestimmungszweck ein eigenständiger Begriff sei, der von der Beeinträchtigung der Standsicherheit zu unterscheiden sei. Sobald die Mängel die Räumlichkeiten für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet machen, sei die zehnjährige Haftung ausgelöst, selbst wenn das Gebäude stehen bleibe.
Im vorliegenden Fall war die Klinik dazu bestimmt, Patienten aufzunehmen, Behandlungen durchzuführen und genesende Personen zu beherbergen. Die durch die Risse verursachte Feuchtigkeit schuf eine unhygienische Umgebung, die mit dieser Zweckbestimmung unvereinbar war. Die Richter kamen daher zu dem Schluss, dass, ohne nachweisen zu müssen, dass die Risse die Struktur gefährden, bereits die bloße Gefahr, dass sie zu einer Feuchtigkeitsquelle werden, ausreiche, um die Ungeeignetheit zu begründen.
Dieses Urteil ist wichtig, weil es den Anwendungsbereich der zehnjährigen Garantie erweitert. Es bestätigt einen bereits eingeleiteten Rechtsprechungstrend: Der Schutz des Bauherrn wird gestärkt, und die Bauunternehmer (Architekten, Unternehmer) müssen nicht nur für die Standsicherheit, sondern auch für die Bewohnbarkeit und Funktionalität des Bauwerks einstehen.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Gebäudes sind, sei es in Laval oder Mayenne, ist diese Entscheidung eine starke Waffe. Sie bedeutet, dass Sie die zehnjährige Garantie des Architekten (oder des Unternehmers) für Mängel in Anspruch nehmen können, die, ohne katastrophal zu sein, eine normale Nutzung der Räumlichkeiten verhindern.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie haben in Château-Gontier ein Einfamilienhaus bauen lassen. Fünf Jahre nach der Abnahme treten Mikrorisse an den Außenwänden auf. Sie gefährden nicht die Standsicherheit, aber Regenwasser dringt ein und verursacht Feuchtigkeitsschäden. Nach diesem Urteil können Sie den Architekten auf der Grundlage der zehnjährigen Haftung belangen, wenn die Feuchtigkeit das Haus unbewohnbar macht oder seinen Gebrauchswert erheblich beeinträchtigt. Gleiches gilt für einen Gewerbebetrieb: Wenn Risse in einer Arztpraxis oder einem Geschäft Feuchtigkeit verursachen, die den Betrieb beeinträchtigt, kann der Architekt haftbar gemacht werden.
Beachten Sie jedoch die Frist: Die zehnjährige Haftung beginnt mit der Abnahme der Arbeiten zu laufen. Danach müssen Sie innerhalb von zehn Jahren handeln. Wenn die Mängel erst nach Ablauf dieser Frist auftreten, können Sie sich nicht mehr auf die zehnjährige Garantie berufen, es sei denn, es handelt sich um versteckte Mängel, die bereits bei Abnahme vorhanden waren (dann gilt die zweijährige Gewährleistung für versteckte Mängel).
Zusammenfassend: Dieses Urteil von 1981 ist ein Meilenstein. Es erinnert daran, dass die zehnjährige Haftung nicht nur die Standsicherheit, sondern auch die Zwecktauglichkeit des Bauwerks schützt. Für Eigentümer ist es ein wertvolles Instrument, um ihre Rechte geltend zu machen, wenn Mängel die Nutzung des Gebäudes beeinträchtigen, selbst wenn diese nicht unmittelbar die Struktur gefährden.
