Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-15.107 • 2015-05-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Neubauwohnung in Saint-Estève gekauft, mit einem Parkplatz im Untergeschoss. Am Tag der Übergabe wollen Sie einparken... oder besser gesagt, Sie versuchen es. Ihr Auto, ein Standard-Kleinwagen, passt nicht durch die Zufahrt. Sie stecken fest. Frustrierend, oder? Genau das ist Jacques-Yves passiert, einem Eigentümer in Lille, in einem Fall, der Präzedenzfall schuf.
Doch was bedeutet das genau für Sie, ob Sie nun Käufer, Vermieter oder Bauträger sind? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 20. Mai 2015 (Revisionsnr. 14-15.107) ist eine kleine Bombe in der Welt des Verkaufs im noch nicht fertiggestellten Zustand (VEFA).
Kurz gesagt, das höchste französische Gericht hat entschieden: Ein zu kleiner Parkplatz, selbst wenn der Vertrag keine Maße angibt, kann als „Ungeeignetheit für den Zweck“ (d.h. ein Mangel, der die Sache für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet macht) angesehen werden. Und das sind schlechte Nachrichten für Verkäufer, aber ausgezeichnete für Käufer.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Im Jahr 2005 kauft Herr Jacques-Yves eine Wohnung im VEFA-Verfahren (Kauf auf Plan) in einer Wohnanlage in Lille. Der Vertrag sieht einen Parkplatz im Untergeschoss vor. Die Leistungsbeschreibung erwähnt lediglich „einen Parkplatz“, ohne Angabe von Maßen oder der Breite der Zufahrt. Der Bauträger? Die SNC DURUY. Bei der Übergabe die Überraschung: Die Zufahrt zum Parkplatz ist so eng, dass kein handelsüblicher Pkw hineinfahren kann. Herr Jacques-Yves kann seinen Parkplatz nicht nutzen.
Was tun? Er verklagt den Bauträger im Eilverfahren ( référé ) vor dem Tribunal de grande instance von Lille im Januar 2008 und fordert Maßnahmen zur Nutzbarmachung des Parkplatzes oder Schadensersatz. Der Bauträger verteidigt sich mit dem Argument, der Vertrag habe keine Maße vorgeschrieben und der Parkplatz entspreche dem Vereinbarten. Der Richter ordnet jedoch ein Sachverständigengutachten an.
Der Fall geht weiter. In der Berufung gibt das Berufungsgericht von Douai Herrn Jacques-Yves recht: Es verurteilt den Bauträger zum Schadensersatz. Der Bauträger legt Revision ein. Der Kassationsgerichtshof weist die Revision am 20. Mai 2015 zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Nach Ansicht der Richter stellt die Enge der Zufahrt eine Ungeeignetheit für den Zweck im Sinne von Artikel 1792-6 des Code civil dar (der die Abnahme des Bauwerks und die Vorbehalte regelt).
Was viele nicht wissen: Diese Entscheidung gilt auch dann, wenn der Vertrag nichts zu den Maßen sagt: Die stillschweigende Zweckbestimmung eines Parkplatzes ist, einen Standard-Pkw abstellen zu können.
Die rechtliche Begründung – aufgeschlüsselt
Zum Verständnis müssen wir auf die Gesetzestexte zurückgreifen. Artikel 1792-6 des Code civil (heute auch in Artikel L. 111-20-2 des Code de la construction et de l'habitation kodifiziert) sieht vor, dass der Bauherr (Käufer) bei der Abnahme der Arbeiten Vorbehalte äußern kann, wenn das Bauwerk Mängel aufweist. Zu diesen Mängeln gehört der Begriff der „Ungeeignetheit für den Zweck“: ein Mangel, der die Sache für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet macht.
Die Richter befanden, dass ein Parkplatz ohne besondere Angabe dazu bestimmt ist, einen Pkw aufzunehmen. Ist die Zufahrt zu eng für ein handelsübliches Auto, ist der Parkplatz für seinen Zweck ungeeignet. Es spielt keine Rolle, dass der Vertrag die Maße nicht im Detail aufführt: Der normale Gebrauch ist maßgeblich.
Vorsicht jedoch: Der Kassationsgerichtshof schafft keine automatische Vermutung. Er sagt, dass der Käufer in Ermangelung gegenteiliger Angaben in der Beschreibung berechtigterweise erwarten darf, dass der Parkplatz mit einem Standardauto nutzbar ist. Der Bauträger hätte angeben müssen, wenn der Parkplatz nur für ein kleines Auto oder ein Motorrad vorgesehen war. Indem er dies nicht tat, hat er einen Fehler begangen.
Die Argumente des Bauträgers? Er behauptete, der Vertrag sei klar und der Käufer habe den Parkplatz im gegebenen Zustand akzeptiert. Die Richter entgegneten jedoch, dass der Vertrag die Gewährleistung für verborgene Mängel oder die Ungeeignetheit für den Zweck nicht ausschließen könne, da es sich um Erfolgspflichten handele (der Verkäufer muss eine Sache liefern, die ihrem Zweck entspricht).
In meiner Praxis bin ich auf ähnliche Fälle gestoßen, insbesondere in Perpignan, wo Parkplätze in Neubauten zu schmal für neuere, breitere Autos waren. Bauträger versuchen oft, sich hinter allgemeinen Klauseln zu verstecken, aber diese Rechtsprechung holt sie ein.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Käufer einer Immobilie im VEFA-Verfahren sind (oder analog auch einer Altbauimmobilie), können Sie nun verlangen, dass Ihr Parkplatz mit einem Standard-Pkw nutzbar ist. Was ist ein Standardauto? Die Richter stützen sich auf die Maße der meistverkauften Autos (z.B. Renault Clio, Peugeot 208, Breite ca. 1,80 m inklusive Außenspiegel). Ist die Zufahrt schmaler als 2 Meter, besteht ein Risiko.
Für einen vermietenden Eigentümer in Saint-Cyprien, der eine Wohnung mit Parkplatz vermietet: Wenn der Mieter sich beschwert, dass sein Auto nicht hineinpasst, haften Sie. Sie müssten möglicherweise die Miete mindern oder den Mietvertrag kündigen. Besser vor der Vermietung prüfen.
Für einen Wohnungseigentümer: Ist der Parkplatz zu klein, können Sie innerhalb von 10 Jahren nach Übergabe gegen den Bauträger vorgehen (die zehnjährige Gewährleistung umfasst die Ungeeignetheit für den Zweck). Die Verbreiterungsarbeiten können zwischen 2.000 und 10.000 € kosten, aber der Schadensersatz kann den Wertverlust abdecken.
