Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 11-18.166 • 2012-05-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Ouistreham und schließen einen Mietvertrag mit einem Mieter. Aber vor der endgültigen Unterzeichnung beim Notar ändern Sie Ihre Meinung und entscheiden, die Vereinbarung unter sich zu finalisieren, ohne notarielle Urkunde. Einige Monate später bricht ein Streit aus: Der Mieter wirft Ihnen eine unzureichende Information über die Nebenkosten vor und wendet sich gegen den Notar, der den Entwurf vorbereitet hatte. Kann der Notar verurteilt werden? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer und Mieter. Die Antwort des Kassationshofs in einem Urteil vom 30. Mai 2012 ist klar: Die Beratungspflicht des Notars ist nicht unbegrenzt.
Im vorliegenden Fall hatten ein Ehepaar einen Campingplatz erworben und einen Notar mit der Erstellung eines Gewerbemietvertrags beauftragt. Die Parteien verzichteten jedoch letztlich auf die notarielle Urkunde und unterzeichneten einen privatschriftlichen Vertrag (einen zwischen Privatpersonen verfassten Vertrag ohne die formelle Form des Notars). Der Notar erhielt keine Vergütung. Später waren die Erwerber der Ansicht, der Notar habe seine Beratungspflicht verletzt, und verklagten ihn auf Schadensersatz.
Was antwortete der Kassationshof? Dass der Notar nicht zu einer vollständigen Beratung verpflichtet war, da er nicht in der Lage war, die notarielle Urkunde zu finalisieren. Mit anderen Worten: Solange der Vertrag nicht beim Notar unterzeichnet ist, ist seine Haftung begrenzt. Sehen wir uns die Einzelheiten dieses Falles an und was er für Sie ändert, ob Sie nun Eigentümer, Mieter oder Gewerbetreibender in Mondeville oder anderswo sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Z., Eigentümer eines Campingplatzes in Ouistreham, möchten einen Teil ihres Grundstücks an einen Betreiber vermieten. Sie wenden sich an Herrn Y., Notar in Mondeville, um einen Gewerbemietvertrag zu erstellen. Der Notar fertigt einen Entwurf an. Doch zum Zeitpunkt der Unterzeichnung entscheiden die Parteien, keine notarielle Urkunde zu erstellen: Sie unterzeichnen lediglich einen privatschriftlichen Vertrag ohne Anwesenheit des Notars. Herr Y. erhält daher kein Honorar.
Später kommt es zu einem Streit zwischen Herrn und Frau Z. und dem Mieter. Dieser hält den Mietvertrag für nachteilig und beruft sich auf eine unzureichende Information. Herr und Frau Z. wenden sich daraufhin gegen den Notar und werfen ihm vor, sie nicht ausreichend über die Klauseln des Mietvertrags, insbesondere über Dauer, Miete und Nebenkosten, beraten zu haben. Sie verklagen ihn auf Schadensersatz.
Das Berufungsgericht gibt ihnen recht: Es verurteilt den Notar zur Entschädigung von Herrn und Frau Z. mit der Begründung, er habe seine Beratungspflicht verletzt. Der Notar legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof hebt das Urteil auf: Seiner Ansicht nach musste der Notar seine Beratungspflicht nicht vollständig ausüben, da die Parteien auf die notarielle Urkunde verzichtet hatten. Kurz gesagt: Der Notar war nicht in der Lage, seinen Auftrag zu Ende zu führen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 1382 des Code civil (seit der Reform 2016 Artikel 1240), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Um die Haftung eines Notars zu begründen, müssen ein Verschulden, ein Schaden und ein Kausalzusammenhang nachgewiesen werden.
Im vorliegenden Fall ist der Kassationshof der Ansicht, dass das Berufungsgericht das Verschulden nicht hinreichend dargelegt hat. Warum? Weil die Beratungspflicht des Notars mit seinem Auftrag zur Erstellung einer notariellen Urkunde verbunden ist. Solange die Urkunde nicht in seiner Anwesenheit unterzeichnet ist, ist der Notar nicht verpflichtet, alle Aspekte des Vertrags zu prüfen. Er kann Ratschläge erteilen, aber seine Haftung besteht nur, wenn ihm im Rahmen seines tatsächlichen Auftrags ein Verschulden nachgewiesen wird.
Achtung: Das bedeutet nicht, dass der Notar alles tun darf. Wenn er einen Entwurf mit groben Fehlern erstellt, könnte seine Haftung dennoch bestehen. Aber hier haben die Parteien freiwillig auf die notarielle Urkunde verzichtet. Mit anderen Worten: Sie haben sich entschieden, nicht von den Garantien des Notars zu profitieren. Der Kassationshof erinnert daran, dass der Notar nicht der Universaldienstleister der Parteien ist.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung: Der Notar ist nur dann zu einer vollständigen Beratung verpflichtet, wenn er tatsächlich vergütet wird und seinen Auftrag zu Ende führen kann. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Mandanten einen Kaufvorvertrag ohne Notar unterzeichnet hatten und ihm später eine unzureichende Information vorwarfen. Die Antwort ist oft dieselbe: Der Notar haftet nicht, wenn die Parteien beschlossen haben, auf seine Dienste zu verzichten.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie einen Mietvertragsentwurf von einem Notar erstellen lassen, aber letztlich einen privatschriftlichen Vertrag unterzeichnen, können Sie sich nicht auf eine unzureichende Beratung durch den Notar berufen, es sei denn, der Entwurf enthält einen offensichtlichen Fehler. Beispiel: In Mondeville vermietet ein Eigentümer ein Geschäftslokal für 1.200 € monatlich. Der Notar erstellt einen Entwurf mit einer Indexierungsklausel. Unterzeichnet der Eigentümer einen privatschriftlichen Vertrag ohne diese Klausel, kann er dem Notar nicht vorwerfen, ihn nicht gewarnt zu haben. Enthält der Entwurf jedoch einen Rechenfehler bei der Miete, könnte der Notar haften.
Für den Mieter: Sie müssen vorsichtig sein, wenn Sie einen Mietvertrag ohne Notar unterzeichnen. Sie können sich nicht auf den Notar als Schutz verlassen. Wenn Sie Zweifel an einer Klausel haben, ist es besser, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, bevor Sie unterschreiben. Der Notar ist nur dann verantwortlich, wenn er tatsächlich die notarielle Urkunde erstellt hat.
Für den Notar: Diese Entscheidung ist eine Erinnerung daran, dass seine Haftung an die Erstellung der notariellen Urkunde gebunden ist. Wenn die Parteien auf die notarielle Form verzichten, kann er nicht für die Folgen verantwortlich gemacht werden, es sei denn, er hat einen groben Fehler begangen. In der Praxis rate ich meinen notariellen Mandanten, bei jedem Entwurf eine schriftliche Bestätigung der Parteien einzuholen, dass sie über die Risiken eines privatschriftlichen Vertrags informiert wurden.
Praktische Tipps zur Vermeidung von Streitigkeiten
1. Immer einen Notar einschalten: Auch wenn es teurer erscheint, bietet die notarielle Urkunde rechtliche Sicherheit. Bei einem Gewerbemietvertrag ist die notarielle Form nicht zwingend vorgeschrieben, aber sie schützt beide Parteien.
2. Schriftliche Bestätigung einholen: Wenn Sie aus Kostengründen auf den Notar verzichten, lassen Sie sich von Ihrem Gegenüber schriftlich bestätigen, dass er über die Konsequenzen informiert wurde. Das kann spätere Streitigkeiten vermeiden.
3. Vor Vertragsunterzeichnung prüfen: Lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt oder einem anderen Fachmann prüfen. Der Notar ist nicht der einzige, der beraten kann.
4. Bei Zweifeln den Notar kontaktieren: Wenn Sie bereits einen Notar beauftragt haben, aber den Vertrag ohne ihn unterzeichnen möchten, fragen Sie ihn nach den Risiken. Er kann Ihnen eine informierte Entscheidung ermöglichen.
Zusammenfassend: Die Entscheidung vom 30. Mai 2012 erinnert daran, dass die Haftung des Notars nicht automatisch eintritt. Sie hängt von der tatsächlichen Erbringung seiner Dienstleistung ab. Wenn Sie also einen Gewerbemietvertrag abschließen, denken Sie daran: Der Notar ist nur dann Ihr bester Verbündeter, wenn Sie ihn bis zum Ende begleiten.
