Decisione di riferimento: cc • N° 05-17.740 • 2008-11-27 • Consulta la decisione →
Immaginate: vendete la vostra casa ad Armentières. L'atto è firmato presso il notaio Dupont. Qualche mese dopo, il notaio Dupont cessa la sua attività e affida i suoi fascicoli al notaio Martin. Scoprite che l'atto di vendita contiene un errore sulla superficie — un errore commesso dal notaio Dupont. A chi chiedere il risarcimento? Questa domanda, comune nelle successioni di studi, trova una risposta chiara in una sentenza della Corte di Cassazione del 27 novembre 2008.
Il principio stabilito dai giudici sembra semplice: il notaio che subentra in un fascicolo è responsabile solo per le proprie colpe, non per quelle del suo predecessore. Ma questa regola merita di essere esaminata attentamente, poiché le sue implicazioni sono numerose per i clienti, i notai e gli assicuratori. Come si applica concretamente? Quali rimedi per la vittima di un errore commesso dal primo notaio?
Questa decisione, resa in una causa che coinvolgeva una SCI e cessioni di quote, ricorda che ogni professionista risponde dei propri atti. Per i proprietari, acquirenti o condomini, è un monito: il fascicolo deve essere seguito con attenzione, e la scelta del notaio non è mai banale.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Nel 1981 e 1982, i coniugi X acquistano prima una parte, poi la totalità delle quote di una SCI (società civile immobiliare) denominata « Domaine du Moulin de Moreau ». Questa SCI possiede un lotto di due immobili. Gli atti di cessione di quote sono ricevuti da due notai: il notaio A e il notaio B, che operano insieme. Nel febbraio 1982, i coniugi sciolgono la SCI, e i beni vengono loro attribuiti in comunione.
Problema: anni dopo, nel 1999, la SCI (sebbene sciolta) cita in giudizio i notai per responsabilità. Lamenta che hanno commesso errori negli atti di cessione di quote del 1981 e 1982, errori che avrebbero causato un danno alla società. Ma nel frattempo, uno dei notai ha cessato la sua attività ed è stato sostituito da un collega. La questione è: il notaio subentrante può essere ritenuto responsabile per le colpe del suo predecessore?
La corte d'appello aveva condannato entrambi i notai, ma la Corte di Cassazione cassa parzialmente la sentenza. Distingue chiaramente: il notaio che subentra a un collega in cessazione di funzioni risponde solo delle colpe personali che ha commesso nella gestione del fascicolo in corso di esecuzione che gli è stato trasmesso. Non è responsabile per il fatto del suo predecessore. Nel caso di specie, il notaio subentrante non aveva commesso alcuna colpa personale nel fascicolo: si era limitato a finalizzare atti già preparati dal suo predecessore. La sua responsabilità non poteva quindi essere impegnata.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1382 del Codice civile (vecchio, oggi articolo 1240), che dispone che « qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo ». In chiaro: per essere condannati, bisogna aver commesso una colpa personale. Nessuna responsabilità senza colpa, e nessuna responsabilità per fatto altrui in questo contesto.
I giudici ricordano che il notaio subentrante non è il continuatore della persona del suo predecessore, ma solo il depositario dei fascicoli. Non deve rispondere degli atti anteriori alla sua subentranza, salvo che li abbia compiuti lui stesso o abbia commesso una colpa nel seguito del fascicolo trasmesso. Qui, il notaio subentrante non aveva partecipato alla redazione degli atti di cessione di quote: era intervenuto solo per lo scioglimento della SCI, atto non contestato. La sua responsabilità non poteva quindi essere ritenuta.
Questa soluzione è una conferma della giurisprudenza anteriore. Si inserisce in una logica di responsabilità personale, che protegge il professionista subentrante da azioni giudiziarie relative a fatti che non ha commesso. Ma attenzione: questa regola non è assoluta. Se il notaio subentrante avesse commesso un errore nella gestione del fascicolo (ad esempio, non verificando un documento essenziale), avrebbe potuto essere condannato. Il confine è quindi sottile.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Marcq-en-Baroeul che ha firmato un atto presso un notaio, e poi ha visto questo notaio cessare la sua attività: se viene scoperto un errore nell'atto, non potrete rivolgervi contro il notaio subentrante, salvo che questi abbia commesso una colpa personale (ad esempio, omettendo di segnalarvi un vizio). Dovrete allora agire contro il predecessore, o contro la sua cassa di garanzia o la sua assicurazione.
Facciamo un esempio concreto: acquistate un appartamento a Lilla per 200.000 €. L'atto è firmato presso il notaio X. Questi cessa la sua attività e affida i suoi fascicoli al notaio Y. Un anno dopo, scoprite che la superficie indicata nell'atto è errata di 10 m², il che diminuisce il valore del vostro bene di 20.000 €. Non potrete citare in giudizio il notaio Y, salvo che proviate che ha commesso una colpa (ad esempio, non verificando la misurazione). Dovrete citare il notaio X, o cercare la garanzia della sua assicurazione professionale.
Se vi trovate in questa situazione, dovete identificare rapidamente il notaio che ha commesso l'errore. Conservate tutti i documenti: atti, corrispondenze, prove della data di cessazione. Il termine di prescrizione (termine per agire in giudizio) è di 5 anni dalla scoperta del danno, ma può essere più breve in materia di responsabilità notarile. Agite senza indugio.
Per i professionisti
