Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-87.178 • 2017-10-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich folgende Situation vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Le Cannet, das im örtlichen Bebauungsplan (PLU) als nicht bebaubare Zone ausgewiesen ist. Sie vermieten es an ein Tiefbauunternehmen, das dort Container und Baumaterialien lagert. Eines Tages erhalten Sie eine Vorladung vor das Strafgericht wegen illegaler Bauten. „Aber ich habe die Arbeiten doch gar nicht durchgeführt!“, rufen Sie aus. Doch das Gesetz kann Sie dennoch zur Verantwortung ziehen. Genau das hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 24. Oktober 2017 (Nr. 16-87.178) klargestellt.
Diese Entscheidung ist für alle Vermieter von großer Bedeutung, insbesondere in angespannten Gebieten wie Sophia-Antipolis oder Le Cannet, wo der Boden knapp ist und die Vermietung unbebauter Grundstücke häufig vorkommt. Sie wirft eine einfache Frage auf: Wie weit reicht die Verantwortung des Eigentümers, wenn sein Mieter gegen das Baugesetzbuch verstößt? Die Antwort ist eindeutig: Der Vermieter kann sich nicht hinter dem Fehlverhalten seines Mieters verstecken, wenn er vertraglich die Möglichkeit hatte, es zu verhindern.
In diesem Artikel werden wir diesen Fall analysieren, die Argumentation der Richter nachvollziehen und Ihnen vor allem konkrete Handlungsmöglichkeiten aufzeigen, um eine ähnliche Situation zu vermeiden. Denn ist das Urteil erst einmal gefällt, ist es oft zu spät: Geldstrafe, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Ihre Kosten und manchmal sogar eine Bewährungsstrafe.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer eines Grundstücks, das im Flächennutzungsplan (POS) als nicht bebaubare Zone ausgewiesen ist. Um Einnahmen zu erzielen, vermietet er dieses unbebaute Grundstück an mehrere Tiefbau- und Transportunternehmen. Diese lagern dort Container, Baumaschinen und verschiedene Materialien. Diese Nutzung ist jedoch völlig unvereinbar mit der Klassifizierung des Grundstücks, das für Landwirtschaft oder Naturschutz vorgesehen ist.
Die Staatsanwaltschaft verfolgt Herrn X wegen Verstoßes gegen das Baugesetzbuch: Bau oder Errichtung ohne Genehmigung sowie Beeinträchtigung einer zu schützenden Naturzone. In erster Instanz verurteilt ihn das Strafgericht zu einer Geldstrafe und ordnet die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands an, d. h. die Entfernung aller Container und Materialien. Herr X legt Berufung ein mit der Begründung, er sei nicht der Urheber der Anlagen; seine Mieter hätten ohne sein Einverständnis gehandelt.
Das Berufungsgericht bestätigt das Urteil. Herr X legt daraufhin Revision ein. Er argumentiert, dass seine bloße Eigenschaft als Vermieter nicht ausreiche, um seine strafrechtliche Verantwortung zu begründen; es müsse eine persönliche Beteiligung an der Straftat vorliegen. Der Kassationsgerichtshof weist seine Revision zurück und bestätigt die Argumentation der Vorinstanzen. Eine Wende, die die Lage für alle Vermieter verändert.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man sich mit der rechtlichen Grundlage der strafrechtlichen Verantwortung des Eigentümers befassen. Im französischen Recht kann eine Baurechtsverletzung (z. B. Bauen ohne Genehmigung) jeder Person zugerechnet werden, die „die Eigenschaft als Bauherr, Eigentümer oder Betreiber“ hat. Die Rechtsprechung verlangt jedoch in der Regel ein subjektives Element: Vorsatz oder zumindest Fahrlässigkeit.
Hat der Kassationsgerichtshof hier Neuland betreten? Nein, er wendet eine bereits etablierte Lösung an: Der Eigentümer, der die Vorschriften kennt und vertraglich die Möglichkeit hat, deren Einhaltung durchzusetzen, kann verurteilt werden, selbst wenn er die Container nicht persönlich abgestellt hat. Mit anderen Worten: Der Vermieter gilt als der „eigentliche Nutznießer“ des Vorgangs, da er Mieteinnahmen erzielt und den rechtlichen Rahmen der Mietverträge festgelegt hat. Er kann sich daher nicht durch Verweis auf das Fehlverhalten seiner Mieter entlasten.
Konkret hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass Herr X mehrere Mietverträge über das unbebaute Grundstück abgeschlossen hatte und diese Verträge Klauseln enthielten, die es ihm ermöglichten, die Einhaltung der Bauvorschriften zu verlangen. So konnte er beispielsweise jede Lagerung oder Bebauung ohne seine vorherige Zustimmung untersagen oder den Mietvertrag bei Nichteinhaltung kündigen. Indem er diese Befugnisse nicht nutzte, beging er eine qualifizierte Fahrlässigkeit. Die Richter kamen daher zu dem Schluss, dass er die Handlungen „geschehen ließ“ und sich durch Unterlassen mitschuldig gemacht habe.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung gilt auch für nicht genehmigte Arbeiten, Rodungen oder genehmigungspflichtige Anlagen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer in Sophia-Antipolis verurteilt wurden, weil sie Hangars ohne Baugenehmigung an Start-ups vermietet hatten, die sie in Büros umwandelten.
Was das für Sie bedeutet – konkret
Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf verschiedene Personengruppen. Wenn Sie Eigentümer und Vermieter eines Grundstücks oder einer Immobilie sind, müssen Sie unbedingt überprüfen, ob Ihr Mieter die Bauvorschriften einhält. Im Falle eines Verstoßes drohen Ihnen eine Geldstrafe (bis zu 300.000 € und 2 Jahre Haft bei illegalen Bauten) und vor allem die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Ihre Kosten. Die Kosten für Abriss oder Entfernung können mehrere Zehntausend Euro betragen.
