Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 70-11.611 • 1972-01-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Villeneuve-lès-Avignon, ruhig, etwas abgelegen. Eines Tages vermieten Sie es an einen Wurftaubenschießverein. Die Schüsse hallen wider, die Schrote fallen bei den Nachbarn. Diese verklagen Sie. Aber Sie sind nicht der Betreiber, nur der Vermieter. Können Sie haftbar gemacht werden? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 13. Januar 1972 (Nr. 70-11.611) bejaht dies unter bestimmten Bedingungen. Sie erinnert daran, dass sich der Eigentümer nicht immer hinter seinem Mieter verstecken kann: Wenn Sie wussten, dass die Tätigkeit Belästigungen verursachen würde, und Sie wissentlich dazu beigetragen haben, kann Ihre persönliche Haftung begründet sein. Ein Urteil, das noch heute nachhallt, insbesondere im Bezirk Nîmes, wo Nachbarschaftskonflikte im Zusammenhang mit Freizeitaktivitäten häufig sind.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, von Beruf Büchsenmacher, besitzt ein Grundstück in Villeneuve-lès-Avignon. Auf diesem Grundstück befindet sich bereits eine Schießanlage. Er vermietet sie an einen Wurftaubenschießverein, den „Ball Trap Club de Paris“. Der Mietvertrag legt fest, dass der Mieter weder die Art noch den Zweck der als Wurftaubenschießanlage vermieteten Anlage ändern darf. In der Nähe befinden sich Wohnhäuser. Die häufigen und intensiven Schüsse verursachen Nachbarschaftsstörungen: Lärm, Gefahr, herabfallende Schrote. Die verärgerten Nachbarn verklagen sowohl den Verein als auch den Eigentümer auf Schadensersatz. Das Berufungsgericht verurteilt den Eigentümer persönlich. Dieser legt Kassation ein mit der Begründung, dass nur der unmittelbare Verursacher der Störungen (der Verein) haftbar sei. Der Kassationshof weist seine Beschwerde jedoch zurück. Er bestätigt die Argumentation der Tatsacheninstanz: Der Eigentümer, von Beruf Büchsenmacher, konnte die Existenz der nahegelegenen Häuser nicht ignorieren. Indem er sein Grundstück für diese Tätigkeit vermietete, hat er wissentlich zur Verwirklichung der von den Nachbarn erlittenen Störungen beigetragen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Grundlage der Haftung ist Artikel 1240 des Code civil (ehemals Artikel 1382): „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Klar ist: Wer ein Verschulden begeht, muss den verursachten Schaden ersetzen. Aber hier hat der Eigentümer nicht selbst geschossen. Sein Verschulden liegt darin, dass er sein Grundstück in Kenntnis der Sachlage vermietet hat. Die Richter stellten zwei Schlüsselelemente fest: Zum einen übte der Eigentümer den Beruf des Büchsenmachers aus, was ihm besondere Kenntnisse über die Belästigungen einer Schießanlage verschaffte. Zum anderen verbot der Mietvertrag dem Mieter, die Zweckbestimmung der Anlage zu ändern, was zeigt, dass der Eigentümer die Nutzung als Wurftaubenschießen vollständig kannte und akzeptierte. Mit anderen Worten: Er hat „wissentlich“ zu den Störungen beigetragen. Der Kassationshof bestätigt somit, dass die persönliche Haftung des Eigentümers auch dann bestehen kann, wenn er nicht der direkte Betreiber ist, sofern er freiwillig an der Schaffung der schädigenden Situation mitgewirkt hat. Achtung jedoch: Dies ist keine automatische Haftung. Es muss nachgewiesen werden, dass der Eigentümer Kenntnis von den Belästigungen hatte und deren Verwirklichung bewusst zugelassen hat.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter sind: Sie müssen auf die Nutzung Ihres Eigentums durch Ihren Mieter achten. Wenn die Tätigkeit potenziell laut, gefährlich oder belästigend für die Nachbarschaft ist, könnten Sie haftbar gemacht werden. Zum Beispiel könnte ein Eigentümer in Alès, der eine Halle für verstärkte Konzerte vermietet, verurteilt werden, wenn er die Lärmbelästigungen kannte. Tipp: Fügen Sie in den Mietvertrag eine Klausel ein, die besagt, dass der Mieter die Nachbarschaftsnormen einhalten und allein die Folgen von Störungen tragen muss. Diese Klausel schützt Sie jedoch nicht vollständig, wenn Sie die Belästigungen kannten. Wenn Sie Mieter oder Nachbar sind: Diese Rechtsprechung bietet Ihnen einen direkten Anspruch gegen den Eigentümer, nicht nur gegen den Betreiber. Dies kann nützlich sein, wenn der Betreiber zahlungsunfähig oder schwer zu belangen ist. Wenn beispielsweise ein Wurftaubenschießverein seine Tätigkeit einstellt, können Sie sich an den Grundstückseigentümer wenden. Wenn Sie Käufer eines Grundstücks sind: Überprüfen Sie die ausgeübten Tätigkeiten und die Vorgeschichte von Störungen. Ein Verkäufer, der wissentlich für eine schädliche Tätigkeit vermietet hat, könnte unter bestimmten Bedingungen nach dem Verkauf haftbar gemacht werden.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie die Tätigkeit Ihres Mieters: Informieren Sie sich vor Vertragsunterzeichnung über die genaue Art der Tätigkeit und deren potenzielle Belästigungen. Zögern Sie nicht, die Nachbarschaft oder das Rathaus zu konsultieren.
- Fügen Sie eine Garantieklausel ein: Im Mietvertrag sollte festgelegt werden, dass der Mieter sich verpflichtet, keine abnormalen Nachbarschaftsstörungen zu verursachen und Sie zu entschädigen, falls Sie diesbezüglich verurteilt werden.
- Führen Sie
