Decisione di riferimento : cc • N° 70-11.611 • 1972-01-13 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Villeneuve-lès-Avignon, tranquillo, un po' isolato. Un giorno lo affittate a un'associazione di ball-trap. Gli spari risuonano, i pallini cadono dai vicini. Questi ultimi vi citano in giudizio. Ma voi non siete il gestore, solo il locatore. Potete essere ritenuti responsabili? Questa decisione della Corte di cassazione del 13 gennaio 1972 (n° 70-11.611) risponde affermativamente, a determinate condizioni. Ricorda che il proprietario non può sempre nascondersi dietro il suo conduttore: se sapevate che l'attività avrebbe causato molestie e vi avete scientemente contribuito, la vostra responsabilità personale può essere impegnata. Una sentenza che risuona ancora oggi, in particolare nel circondario di Nîmes, dove i conflitti di vicinato legati alle attività ricreative sono frequenti.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, armaiolo di professione, possiede un terreno a Villeneuve-lès-Avignon. Su questo terreno è già installato un poligono di tiro. Lo affitta a un'associazione di ball-trap, il « Ball Trap Club de Paris ». Il contratto di locazione specifica che il conduttore non potrà cambiare né la natura né la destinazione del poligono affittato ad uso di ball-trap. Tuttavia, vi sono abitazioni nelle vicinanze. Gli spari, frequenti e intensi, causano disturbi di vicinato: rumore, pericolo, caduta di pallini. I vicini, esasperati, citano in giudizio sia l'associazione che il proprietario per il risarcimento del danno. La corte d'appello condanna il proprietario personalmente. Quest'ultimo ricorre in cassazione, sostenendo che solo l'autore diretto dei disturbi (l'associazione) può essere responsabile. Ma la Corte di cassazione rigetta il ricorso. Convalida il ragionamento dei giudici di merito: il proprietario, armaiolo di mestiere, non poteva ignorare l'esistenza delle case vicine. Affittando il suo terreno per questa attività, ha scientemente concorso alla realizzazione dei disturbi subiti dai vicini.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento della responsabilità è l'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382): « Ogni fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo. » In breve, chi commette una colpa deve risarcire il danno causato. Ma qui, il proprietario non ha sparato personalmente al ball-trap. La sua colpa risiede nell'aver affittato il terreno consapevolmente. I giudici hanno rilevato due elementi chiave: da un lato, il proprietario esercitava la professione di armaiolo, che gli dava una conoscenza particolare delle molestie di un poligono di tiro. Dall'altro, il contratto di locazione vietava al conduttore di cambiare la destinazione del poligono, dimostrando che il proprietario era pienamente consapevole e aveva accettato l'uso come ball-trap. In altre parole, ha « scientemente concorso » ai disturbi. La Corte di cassazione conferma così che la responsabilità personale del proprietario può essere ritenuta anche se non è il gestore diretto, purché abbia partecipato volontariamente alla creazione della situazione dannosa. Attenzione però: non si tratta di una responsabilità automatica. Occorre provare che il proprietario era a conoscenza delle molestie e che ha deliberatamente permesso la loro realizzazione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: dovete essere vigili sull'uso che il vostro conduttore fa del vostro bene. Se l'attività è potenzialmente rumorosa, pericolosa o molesta per il vicinato, potreste essere ritenuti responsabili. Ad esempio, ad Alès, un proprietario che affitta un capannone per concerti amplificati potrebbe essere condannato se conosceva i disturbi sonori. Consiglio: inserite nel contratto di locazione una clausola che preveda che il conduttore deve rispettare le norme di vicinato e assumersi da solo le conseguenze dei disturbi. Ma questa clausola non vi proteggerà totalmente se eravate a conoscenza delle molestie. Se siete conduttore o vicino: questa giurisprudenza vi offre un ricorso diretto contro il proprietario, non solo contro il gestore. Ciò può essere utile se il gestore è insolvente o difficile da citare. Ad esempio, se un'associazione di ball-trap cessa la sua attività, potete rivolgervi contro il proprietario del terreno. Se siete acquirente di un terreno: verificate le attività esercitate e i precedenti di disturbi. Un venditore che ha scientemente affittato per un'attività dannosa potrebbe vedere impegnata la sua responsabilità dopo la vendita, a determinate condizioni.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Verificate l'attività del vostro conduttore: prima di firmare un contratto di locazione, informatevi sulla natura esatta dell'attività e sulle sue potenziali molestie. Non esitate a consultare il vicinato o il comune.
- Inserite una clausola di garanzia: nel contratto di locazione, stipulate che il conduttore si impegna a non causare alcun disturbo anormale di vicinato e a indennizzarvi se siete condannati a tale titolo.
- Fate
