Decisione di riferimento : cc • N° 93-13.742 • 1995-03-08 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento in una residenza tranquilla a Illkirch-Graffenstaden. Da mesi, il vostro vicino del piano di sopra organizza feste rumorose ogni fine settimana. Avete avvisato l'amministratore, ma nulla cambia. Chiedete al condominio di agire, ma l'assemblea generale non vota alcuna procedura. Il rumore continua, il vostro sonno è disturbato e non sapete più a chi rivolgervi. Questa situazione vi sembra familiare? È più frequente di quanto si creda.
Una domanda sorge allora: chi è responsabile? Il condomino colpevole, certamente. Ma se l'amministratore e il condominio restano passivi, possono essere anch'essi ritenuti responsabili? La risposta è sì, e la Corte di Cassazione lo ha ricordato con forza in una sentenza dell'8 marzo 1995.
In questa decisione di riferimento, l'alta giurisdizione ha convalidato il ragionamento di una corte d'appello che aveva condannato solidalmente l'amministratore e il condominio a risarcire dei condomini vittime di disturbi. Il motivo? Il condominio non aveva preso alcuna iniziativa procedurale, e l'amministratore, anche volontario, non aveva inviato diffide ai trasgressori. Si tratta di colpe che impegnano la loro responsabilità. Decifriamo insieme questa decisione e le sue conseguenze pratiche.
I fatti: una storia come ne accade ogni giorno
La vicenda inizia in un condominio parigino, ma avrebbe potuto svolgersi altrettanto bene a Bischheim o in qualsiasi città della Francia. Diversi condomini subiscono disturbi ripetuti: rumori, odori, mancato rispetto delle parti comuni. Si lamentano con l'amministratore, che è volontario, e con il condominio. Ma non serve a nulla: nessuna lettera di diffida viene inviata ai trasgressori, e il condominio non adisce la giustizia.
Esasperati, i condomini vittime citano in giudizio sia il condomino colpevole, sia l'amministratore, sia il condominio davanti al tribunale di grande istanza di Parigi. Chiedono il risarcimento dei loro disturbi del godimento (pregiudizio legato al fastidio subito nella vita quotidiana). In primo grado, la loro domanda è parzialmente respinta per quanto riguarda l'amministratore e il condominio.
Appellano. La corte d'appello di Parigi, con sentenza del 4 dicembre 1992, dà loro ragione. Ritiene che siano state commesse violazioni del regolamento condominiale, che il condominio non ha preso alcuna iniziativa procedurale per porvi fine, e che l'amministratore, fosse pure volontario, non aveva inviato diffide o ingiunzioni ai trasgressori. Dichiara l'amministratore e il condominio solidalmente responsabili dei disturbi del godimento subiti.
Il condominio ricorre in cassazione. Contesta in particolare che dei condomini possano agire direttamente contro il condominio, e che la responsabilità dell'amministratore volontario sia ritenuta. Ma la Corte di Cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza d'appello. Per essa, la corte d'appello ha giustificato legalmente la sua decisione. I giudici del merito avevano sufficientemente caratterizzato le colpe dell'amministratore e del condominio.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Per comprendere questa decisione, bisogna addentrarsi nel diritto della responsabilità civile. L'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382) dispone che « ogni fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo ». In altre parole: se commettete una colpa che causa un pregiudizio a qualcuno, dovete risarcirlo.
Nel caso di specie, i giudici hanno considerato che l'amministratore e il condominio avevano commesso colpe. Il condominio, in quanto persona morale (entità giuridica che raggruppa l'insieme dei condomini), ha l'obbligo di vigilare sul rispetto del regolamento condominiale e di adottare le misure necessarie per far cessare le violazioni. Orbene, qui è rimasto inattivo: nessuna diffida, nessuna azione giudiziaria. È una colpa.
Quanto all'amministratore, anche volontario, è il rappresentante legale del condominio e deve agire per far rispettare il regolamento. L'articolo 18 della legge del 10 luglio 1965 sulla proprietà divisa gli impone in particolare di « amministrare l'immobile, provvedere alla sua conservazione e assicurarne il pacifico godimento ». Non reagendo alle lamentele dei condomini, ha mancato ai suoi obblighi.
La Corte di Cassazione non si è limitata a confermare la sentenza: ha posto un principio forte. La responsabilità solidale significa che la vittima può chiedere l'intero risarcimento a uno qualsiasi dei responsabili, il quale dovrà poi rivalersi sugli altri. È una garanzia per la vittima, che non deve perseguire più persone separatamente.
Questa decisione non è né un revirement né una semplice conferma: si inserisce in una linea giurisprudenziale che responsabilizza gli amministratori e i condomini. Ma ha il merito di ricordare chiaramente che la passività non è un'opzione, nemmeno per un amministratore volontario.
Cosa cambia per voi — concretamente
Siete un condomino vittima di disturbi? Questa decisione vi dà delle armi. Potete ora chiamare in causa non solo il condomino colpevole, ma anche l'amministratore e il condominio se non hanno agito. Immaginate un proprietario a Bischheim che subisce infiltrazioni d'acqua a causa di un vicino che rifiuta di fare le riparazioni. Se l'amministratore non invia una diffida e il condominio non vota i lavori, potrebbero essere condannati solidalmente a risarcirvi.
Siete un amministratore volontario? Attenzione: il vostro volontariato non vi esonera dalle vostre responsabilità
