Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 17-10.514 • 2018-02-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer in Soustons, in den Landes. Sie haben einen Kaufvorvertrag für Ihr Familienhaus unterzeichnet. Der Käufer, ein Paar, scheint begeistert. Dann nichts mehr. Die Tage vergehen, die Frist zur Beurkundung rückt näher, und plötzlich tritt einer der Käufer zurück mit der Begründung, er sei nie über den Vorvertrag informiert worden. Ergebnis: Verkauf annulliert, Vertragsstrafe verloren. Aber wer ist verantwortlich? Der Notar, der das Einschreiben geschickt hat, oder der Käufer, der es nicht abgeholt hat?
Genau diese Frage hat der Kassationshof in seinem Urteil vom 14. Februar 2018 (Nr. 17-10.514) entschieden. Ein Fall, der Notare erzittern lässt und Verkäufer beruhigt: Das Rücktrittsrecht nach Artikel L. 271-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) kann nicht durch bloße Nachlässigkeit des Käufers umgangen werden. Aber Vorsicht, der Notar muss seine Arbeit ordentlich machen.
In diesem Artikel werde ich Ihnen Schritt für Schritt erklären, was diese Entscheidung für Sie ändert, ob Sie Verkäufer, Käufer oder Immobilienprofi im Bezirk Mont-de-Marsan, in Mimizan oder anderswo sind. Und ich werde Ihnen konkrete Ratschläge geben, um solche Streitigkeiten zu vermeiden.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 2010 unterzeichnet ein Paar, Herr Fabrice C. und seine Ehefrau, einen Kaufvorvertrag für den Erwerb eines Wohnhauses. Der mit dem Verkauf beauftragte Notar sendet jedem Käufer ein Einschreiben mit Rückschein (LRAR), um ihnen den Vorvertrag mitzuteilen, gemäß Artikel L. 271-1 CCH, der ein Rücktrittsrecht von 7 Tagen ab der ersten Vorlage eröffnet.
Problem: Herr Fabrice C. holt seinen Brief nicht ab. Er wird von der Post benachrichtigt, geht aber nicht hin. Der Brief kommt als nicht abgeholt zurück. Wenige Tage später weigern sich die Käufer, den Kauf zu beurkunden. Der wütende Verkäufer verklagt die Käufer auf Zahlung der Vertragsstrafe (ca. 10 % des Preises, oft mehrere zehntausend Euro). Aber das Gericht weist seine Klage ab: Der Vorvertrag wurde Herrn Fabrice C. nicht wirksam mitgeteilt, daher hatte die Rücktrittsfrist ihm gegenüber nicht zu laufen begonnen. Er konnte also ohne Strafe zurücktreten.
Der Verkäufer wendet sich dann gegen den Notar und wirft ihm vor, die Wirksamkeit der Mitteilung nicht sichergestellt zu haben. Er fordert Schadensersatz nach Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Haftung für Verschulden). Das Berufungsgericht gibt ihm recht: Der Notar hätte alle notwendigen Maßnahmen ergreifen müssen, um die Mitteilung wirksam zu machen, z.B. durch erneute Kontaktaufnahme mit dem Käufer oder Nutzung eines anderen Zustellungswegs.
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil jedoch auf. Er stellt klar, dass die Mitteilung als erfolgt gilt, sobald der Käufer ordnungsgemäß über die Vorlage des LRAR informiert wurde und es unterlassen hat, es abzuholen. Die Rücktrittsfrist läuft. Der Notar muss nicht mehr tun. Der Käufer kann sich nicht hinter seiner eigenen Nachlässigkeit verstecken, um sein Rücktrittsrecht zu verlängern.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zunächst die beiden Schlüsseltexte kennen: Artikel L. 271-1 CCH und Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (ehemals 1382). Ersteres gewährt jedem nicht-gewerblichen Käufer einer Wohnung ein Rücktrittsrecht von 7 Tagen ab dem Tag nach der ersten Vorlage des LRAR, das den Vertrag mitteilt. Letzteres legt das Prinzip der zivilrechtlichen Haftung fest: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zur Wiedergutmachung.“
In diesem Fall war die Frage: Hat der Notar ein Verschulden begangen, indem er nicht sicherstellte, dass Herr Fabrice C. den Brief tatsächlich erhalten hatte? Das Berufungsgericht hatte dies bejaht und angenommen, der Notar habe eine Pflicht zur Wirksamkeit. Der Kassationshof sagt jedoch nein. Warum? Weil die Mitteilung als erfolgt gilt, sobald der Benachrichtigungsschein hinterlegt wurde. Das ist die Regel des Artikels L. 271-1: Die Frist läuft ab der ersten Vorlage, nicht ab dem tatsächlichen Erhalt. Wenn der Käufer seine Sendung nicht abholt, ist das sein Problem.
Vorsicht jedoch: Der Kassationshof sagt nicht, dass der Notar keinerlei Pflichten hat. Er sagt, dass der Notar in diesem konkreten Fall getan hat, was er musste. Wenn der Notar den Brief z.B. an eine falsche Adresse geschickt oder den Versand nicht nachgewiesen hätte, hätte seine Haftung begründet sein können. Die Beweislast für die Mitteilung liegt beim Notar. Kann er nicht nachweisen, dass der Rückschein tatsächlich vorgelegt wurde, läuft die Rücktrittsfrist nicht.
Diese Entscheidung ist eine Abwägung: Sie schützt den Verkäufer und den Notar vor verzögerndem Verhalten der Käufer, entbindet den Notar aber nicht von seiner Sorgfaltspflicht. In der Praxis müssen Notare daher die Nachweise der Vorlage (Rückschein, Sendungsverfolgung) sorgfältig aufbewahren.
In meiner Praxis habe ich Fälle gesehen, in denen Käufer aus Reue versuchten, den Verkauf zu verhindern, indem sie vorgaben, die Mitteilung nicht erhalten zu haben. Diese Entscheidung nimmt ihnen den Wind aus den Segeln. Aber ich sehe auch zu selbstbewusste Notare, die Formalitäten vernachlässigen. Das Urteil ist klar: Hat der Notar ordnungsgemäß versandt, ist er abgesichert. Andernfalls riskiert er seine Haftung.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Käufer: Sie können nicht mehr nach Ablauf der 7-Tage-Frist zurücktreten, indem Sie vorgeben, Ihr Einschreiben nicht abgeholt zu haben. Wenn die Post es
