Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 97-12.595 • 1999-11-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein hübsches Haus in Béziers mit atemberaubendem Meerblick. Der Notar versichert Ihnen, dass das Grundstück frei von jeglichen Dienstbarkeiten ist (eine Dienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten eines anderen, z.B. das Verbot zu bauen). Doch einige Monate später verlangen Ihre Nachbarn den Abriss eines Teils Ihres Bauwerks mit der Begründung, dass auf Ihrem Grundstück eine Baubeschränkung („servitude non aedificandi“) lastet. Was tun? Wer ist verantwortlich? Genau diese Frage wurde dem Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 23. November 1999 gestellt, das einen wesentlichen Grundsatz für alle Immobilienakteure aufgestellt hat.
Diese Entscheidung, ergangen unter dem Aktenzeichen 97-12.595, betrifft einen Rechtsstreit aus den späten 1990er Jahren, dessen Lehren jedoch nach wie vor hochaktuell sind. Sie betrifft die Haftung des Notars, eines Rechtsprofis, den man für unfehlbar hält. Kurz gesagt: Der Notar muss vor der Erstellung des Kaufvertrags die Eigentumsvorgänge (d.h. die Geschichte der aufeinanderfolgenden Eigentümer) und die Hypothekensituation (durch das Grundstück gesicherte Schulden) prüfen. Unterlässt er dies, kann er zum Ersatz des dem Käufer entstandenen Schadens verurteilt werden. Aber was bedeutet das konkret für Sie?
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung Schritt für Schritt analysieren, jeden juristischen Begriff erklären und Ihnen vor allem praktische Ratschläge geben, um eine solche Situation zu vermeiden. Ob Sie Eigentümer in Frontignan, Mieter in Montpellier oder Immobilienprofi sind, diese Informationen werden für Sie wertvoll sein.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Gehen wir zurück ins Jahr 1955. Die SCI Bagatelle-Est (eine Immobilien-Gesellschaft bürgerlichen Rechts) wird gegründet. Einer ihrer Gesellschafter bringt ein Gebäude ein, das „Château de Madrid“. Durch eine von Notar Maître Jacques… errichtete Urkunde wird eine Dienstbarkeit eingeräumt: eine Baubeschränkung (servitude non aedificandi), die das Bauen auf einem Teil des Grundstücks verbietet. Diese Dienstbarkeit soll in späteren Urkunden erwähnt werden. Nur dass…
1985 wird das Grundstück „Château de Madrid“ an Herrn X (nennen wir ihn Herrn Durand, einen Eigentümer aus Béziers) verkauft. Der von einem Notar der SCP Jacques… und andere errichtete Kaufvertrag besagt, dass das Grundstück „frei von allen Dienstbarkeiten“ verkauft wird. Herr Durand kauft also voller Vertrauen. Er beginnt mit Bauarbeiten auf seinem Grundstück. Doch mehrere Miteigentümer der Residenz Bagatelle-Est, die Begünstigte der Baubeschränkung sind, widersetzen sich diesen Bauten. Sie verklagen Herrn Durand auf Abriss der Bauten und Schadensersatz. Herr Durand, der nichts verlangt hat, befindet sich im Zentrum eines jahrelangen Konflikts.
Das Tribunal de grande instance von Grasse (in den Alpes-Maritimes) wird angerufen. Die Miteigentümer haben Erfolg: Die Dienstbarkeit besteht tatsächlich, und Herr Durand muss abreißen. Dieser wendet sich daraufhin gegen den Notar, der den Kaufvertrag von 1985 errichtet hat, und wirft ihm vor, die Eigentumsvorgänge und die Hypothekensituation nicht geprüft zu haben, was ihn über das Bestehen der Dienstbarkeit informiert hätte. Der Notar wird in erster Instanz und dann in der Berufung verurteilt. Er legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde mit Urteil vom 23. November 1999 zurück und bestätigt seine Haftung. Mit anderen Worten: Der Notar muss die Folgen seines Versäumnisses tragen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Schadensersatz.“ Mit anderen Worten: Begeht der Notar bei der Ausübung seiner Pflichten ein Verschulden, muss er das Opfer entschädigen. Hier liegt das Verschulden klar: Der Notar hat die Eigentumsvorgänge (d.h. die früheren Kauf-, Schenkungsurkunden usw.) und die Hypothekensituation (Eintragungen von Pfandrechten oder Hypotheken) nicht geprüft. Diese Prüfung ist jedoch eine wesentliche Pflicht, um die Wirksamkeit des Kaufvertrags zu gewährleisten. Der Notar muss sicherstellen, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, dass das Grundstück frei von versteckten Belastungen ist und dass die Erklärungen des Verkäufers (insbesondere über das Fehlen von Dienstbarkeiten) zutreffen.
Der Gerichtshof stellt klar, dass sich diese Pflicht auch auf die Überprüfung der Erklärungen des Verkäufers erstreckt, insbesondere derjenigen zu den Dienstbarkeiten. Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer erklärt, das Grundstück sei frei von Dienstbarkeiten, was jedoch falsch war. Der Notar hätte die früheren Urkunden einsehen müssen, um diese Behauptung zu überprüfen. Hätte er dies getan, hätte er die Baubeschränkung entdeckt und den Käufer darüber informiert, der dann vom Kauf hätte zurücktreten oder einen Preisnachlass hätte aushandeln können. Diese Rechtsprechung ist ständig: Sie bestätigt, dass der Notar nicht nur ein bloßer Urkundsverfasser, sondern ein echter Berater ist. Achtung jedoch: Die Haftung des Notars ist nicht automatisch. Es muss ein Kausalzusammenhang zwischen seinem Verschulden und dem Schaden bestehen. Hier ist der Schaden offensichtlich: Herr Durand musste seinen Bau abreißen und den Miteigentümern Schadensersatz zahlen.
Was nur wenige wissen, ist
