Decisione di riferimento : cc • N° 13-17.768 • 2014-07-02 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Saint-Doulchard, in comproprietà con vostro fratello. Dopo anni di disaccordi, il giudice ordina la vendita all'asta. Volete riacquistare la parte di vostro fratello per evitare che un estraneo si insedi. La SAFER (Società di Sistemazione Fondiaria e di Insediamento Rurale) mette il naso nell'affare e prelaziona il bene. Vi dite: « Ma è una cessione a un parente (mio fratello), l'articolo L. 143-4 del Codice rurale mi esenta dal diritto di prelazione! » Errore. La Corte di Cassazione, con una sentenza del 2 luglio 2014, ha stabilito: l'eccezione familiare vale solo per le vendite amichevoli, non per le aggiudicazioni giudiziarie. Cosa fare quando si è stretti tra la lettera della legge e una situazione familiare complessa? Questa decisione vi riguarda se siete in comproprietà, se progettate di vendere a un parente, o se la SAFER vi insidia.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. e la Sig.ra X, una coppia di proprietari ad Aubigny-sur-Nère, sono in fase di divorzio. Tra i loro beni comuni: un terreno agricolo affittato a un coltivatore. Il giudice per gli affari familiari ordina la divisione e autorizza la vendita per aggiudicazione (vendita all'asta pubblica) del terreno. Il marito desidera acquistare il bene per conservarlo nel patrimonio familiare. Partecipa all'asta.
La SAFER della Lorena, allertata dalla pubblicazione della vendita, esercita il suo diritto di prelazione (diritto di acquistare prioritariamente il bene al prezzo dell'ultima offerta). Acquisisce il terreno per 3.000 euro, poi lo retrocede (rivende) a due SCI: la SCI Y... e la SCI l'Étang de Nachweide. Il Sig. e la Sig.ra X contestano questa prelazione. Invocano l'articolo L. 143-4, 3°, del Codice rurale e della pesca marittima, che esclude il diritto di prelazione della SAFER quando la cessione è consentita a parenti o affini fino al 4° grado. Secondo loro, la vendita al Sig. X, che è il marito della Sig.ra X (quindi un affine), rientra in questa eccezione.
La corte d'appello di Nancy dà loro torto. Per essa, l'eccezione riguarda solo le cessioni amichevoli, non le vendite forzate come l'aggiudicazione. Il Sig. e la Sig.ra X ricorrono in cassazione. La Corte di Cassazione conferma: la cessione a parenti o affini fino al 4° grado si intende della sola cessione amichevole, ed esclude la vendita per aggiudicazione autorizzata dal giudice della divisione. La SAFER aveva quindi il diritto di prelazionare. I coniugi perdono il loro terreno.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
L'articolo L. 143-4, 3°, del Codice rurale dispone che il diritto di prelazione della SAFER non si applica in caso di « cessione consentita a parenti o affini fino al 4° grado ». Il termine « cessione consentita » è al centro della controversia. Per la Corte di Cassazione, questa espressione implica un accordo libero tra le parti: il venditore sceglie il suo acquirente, e l'acquirente accetta. In un'aggiudicazione giudiziaria, è il giudice che ordina la vendita, e l'acquirente è colui che propone il prezzo migliore. Non c'è « consenso » del venditore nel senso di una scelta personale. La finalità dell'eccezione è favorire le trasmissioni familiari amichevoli, non permettere a un comproprietario di sfuggire alla SAFER tramite una vendita forzata.
La Corte si basa su un'interpretazione rigorosa del testo. Respinge l'argomento dei coniugi secondo cui la vendita per aggiudicazione rimane una « cessione » in senso lato. I giudici ritengono che la distinzione tra vendita amichevole e vendita forzata sia essenziale: solo la prima rientra nell'eccezione. La decisione è una conferma della giurisprudenza anteriore (Civ. 3e, 9 dicembre 2009, n° 08-19.597): già la Corte aveva stabilito che l'eccezione non si applica alle vendite su pignoramento immobiliare. Qui, estende il ragionamento alle aggiudicazioni in divisione. È una posizione costante: la SAFER può prelazionare in tutte le vendite giudiziarie, anche tra parenti.
Gli argomenti dei coniugi erano solidi in apparenza: dopotutto, il marito era effettivamente un affine (di 1° grado) di sua moglie. Ma la Corte ha preferito proteggere l'obiettivo di interesse generale della SAFER: evitare il frazionamento dei terreni agricoli e favorire l'insediamento di giovani agricoltori. Permettere a un comproprietario di riacquistare la parte del coniuge tramite aggiudicazione senza prelazione avrebbe aperto una breccia: tutti i proprietari in conflitto avrebbero potuto organizzare un'asta fittizia per aggirare la SAFER.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari in comproprietà (ad esempio, avete ereditato un terreno con i vostri cugini ad Aubigny-sur-Nère): se il giudice ordina una vendita all'asta per uscire dalla comproprietà, non potete contare sull'eccezione familiare per riacquistare il bene a basso prezzo senza che la SAFER intervenga. Anche se siete parenti con gli altri comproprietari, la SAFER può prelazionare. Rischiate di perdere il bene familiare.
Se vendete un terreno a un parente (ad esempio, cedete un appezzamento a vostro figlio a Saint-Doulchard): finché la vendita è amichevole, l'eccezione si applica. La SAFER non può prelazionare. Ma attenzione: se la vendita è giudiziaria (pignoramento, divisione), l'eccezione cade. Verificate bene la natura della cessione. Se siete in procedura di divorzio o successione conflittuale, privilegiate una vendita amichevole prima che il giudice intervenga.
Se siete acquirenti di un terreno agricolo: se farete un'offerta in un'aggiudicazione, sappiate che la SAFER può rilanciare o prelazionare dopo la vendita. Il vostro progetto di insediamento può essere annientato. Informatevi in anticipo sull'eventualità di una prelazione.
