Decisione di riferimento : cc • N° 16-25.829 • 2018-05-31 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appezzamento agricolo a Bollène. Volete venderlo, ma per ottimizzare la fiscalità, decidete di cedere l'usufrutto (il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i redditi) a una persona, e la nuda proprietà (la proprietà «vuota» del diritto d'uso) a un'altra. Pensate così di sfuggire al diritto di prelazione della SAFER (Società di Sistemazione Fondiaria e di Insediamento Rurale), quell'organismo che può acquistare in via prioritaria i terreni agricoli per redistribuirli. Grave errore.
La questione che assilla ogni proprietario fondiario: la vendita separata dell'usufrutto e della nuda proprietà a due acquirenti distinti costituisce un'unica alienazione soggetta al diritto di prelazione? La risposta, chiara e netta, arriva dalla Corte di cassazione con una sentenza del 31 maggio 2018.
Questa decisione, emessa nell'ambito della corte d'appello di Avignone, pone fine a una pratica comune ma rischiosa. Ricorda che l'operazione globale di alienazione (trasferimento di proprietà) della totalità del bene, anche se scomposta in due atti o due acquirenti, fa scattare il diritto di prelazione. E se la SAFER non è stata messa in condizione di acquistare, la vendita è colpita da nullità (annullamento puro e semplice), senza che la SAFER possa sostituirsi all'acquirente. Una sanzione radicale che può costare cara.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X e la Sig.ra Z erano proprietari di appezzamenti agricoli, ciascuno per la propria quota. Nel 2011, decidono di vendere i loro beni. Ma anziché una vendita classica, optano per un montaggio in due tempi: cedono l'usufrutto dei loro appezzamenti al Sig. A, e la nuda proprietà al GFA (Gruppo Fondiario Agricolo) «Les Chênes». Due acquirenti, due beni demembrati (demembramento: separazione dell'usufrutto e della nuda proprietà). L'atto viene firmato.
Problema: la SAFER della regione Paca, informata da una semplice dichiarazione di operazione esentata (un documento che indica che l'operazione sfugge al diritto di prelazione), non ha ricevuto un'offerta di vendita. Non ha quindi potuto esercitare il suo diritto di acquistare in via prioritaria. La SAFER adisce il tribunale, ritenendo che questa vendita mascherata sia in realtà un'alienazione totale del bene, soggetta al suo diritto di prelazione.
Il tribunale di grande istanza di Carpentras, e poi la corte d'appello di Avignone, danno ragione alla SAFER. I venditori e gli acquirenti contestano: per loro, la vendita dell'usufrutto e della nuda proprietà a due persone diverse non costituisce un'alienazione unica. Ogni cessione riguarda diritti distinti. La causa arriva fino alla Corte di cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 31 maggio 2018, cassa (annulla) la sentenza della corte d'appello di Nîmes che aveva seguito il ragionamento dei venditori. I giudici del Quai de l'Horloge applicano l'articolo L. 143-1 del Codice rurale e della pesca marittima (che definisce i beni soggetti al diritto di prelazione della SAFER) e l'articolo L. 143-13 (che prevede la nullità in caso di vendita senza notifica preventiva).
Il loro ragionamento: l'alienazione simultanea, a titolo oneroso, dell'usufrutto e della nuda proprietà di un bene agricolo, anche a due persone distinte, costituisce un'unica alienazione della piena proprietà. Il demembramento è solo un artificio. Poco importa che gli acquirenti siano diversi: l'operazione globale trasferisce la totalità dei diritti sul bene. Di conseguenza, la SAFER deve essere informata tramite un'offerta di vendita (non una semplice dichiarazione di esenzione) e può esercitare il suo diritto di prelazione sull'insieme.
Nel caso di specie, i venditori avevano notificato una «dichiarazione di operazione esentata», cioè un documento che affermava che la vendita sfuggiva al diritto di prelazione. Tuttavia, tale dichiarazione non equivale a un'offerta di vendita. La SAFER non è stata quindi messa in condizione di acquistare. La sanzione prevista dalla legge è la nullità della vendita, senza possibilità di sostituzione della SAFER all'acquirente (cioè la SAFER non può prendere il posto dell'acquirente, deve ricominciare tutto). È una conferma della giurisprudenza precedente (Civ. 3e, 20 marzo 1996, n. 94-12.219).
La Corte respinge l'argomento dei venditori che sostenevano che la cessione dell'usufrutto e della nuda proprietà a due persone diverse impediva di considerare l'operazione come un'alienazione unica. Per i giudici, l'essenziale è che la piena proprietà viene trasferita, anche in più mani.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se vendete terreni agricoli, non cercate di aggirare la SAFER vendendo separatamente l'usufrutto e la nuda proprietà. Rischiate la nullità della vendita, con tutte le spese a vostro carico (notaio, avvocato, danni e interessi). Esempio: a Sorgues, un proprietario aveva venduto un terreno di 5 ettari per 150.000 € tramite questo montaggio. La SAFER ha ottenuto la nullità, e il proprietario ha dovuto rimborsare gli acquirenti e pagare 20.000 € di spese.
Per gli acquirenti: siate prudenti se vi viene proposto di acquistare solo l'usufrutto o la nuda proprietà. Verificate che la SAFER abbia ricevuto un'offerta di vendita e abbia rinunciato al suo diritto. In caso contrario, il vostro titolo di proprietà potrebbe essere annullato anni dopo.
Per i notai: è un richiamo alla vigilanza. L'atto di vendita deve menzionare il diritto di prelazione e, se l'operazione vi è soggetta, allegare la prova della notifica alla SAFER. La nullità può essere richiesta entro 5 anni dalla vendita.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Consultate un avvocato specializzato in diritto rurale prima di qualsiasi vendita di terreni agricoli. Un professionista vi aiuterà a strutturare l'operazione nel rispetto della legge.
- Non affidatevi a dichiarazioni di esenzione fatte da voi o dall'acquirente. Solo la SAFER può confermare se l'operazione è esente o meno.
- In caso di vendita con demembramento, notificate alla SAFER un'offerta di vendita per l'intero bene, indicando il prezzo e le condizioni. Attendete la risposta (2 mesi) prima di firmare.
- Conservate tutte le prove della notifica e della risposta della SAFER. In caso di contestazione, sarete in grado di dimostrare di aver adempiuto ai vostri obblighi.
In conclusione, la sentenza del 31 maggio 2018 è un monito: il diritto di prelazione della SAFER non può essere eluso con artifici giuridici. La vendita separata dell'usufrutto e della nuda proprietà è considerata un'alienazione unica. La sanzione è la nullità, senza possibilità di regolarizzazione. Per i proprietari e gli acquirenti, la prudenza è d'obbligo.
