Decisione di riferimento: cc • N° 18-19.174 • 2020-02-27 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete conduttori di un appartamento a Le Vigan, nel Gard. Ci vivete pacificamente da diversi anni. Un giorno, venite a sapere che il proprietario ha debiti e che il suo bene è pignorato. Poi, l'immobile viene venduto all'asta. Il nuovo proprietario vi notifica una disdetta per vendere, ritenendo che il vostro contratto di locazione non abbia alcun valore perché è stato concluso dopo la pubblicazione di un precetto valido come sequestro immobiliare. Cosa fare? Questa domanda, centinaia di conduttori e proprietari se la pongono ogni anno. La Corte di Cassazione, con una sentenza del 27 febbraio 2020 (n° 18-19.174), fornisce una risposta chiara: il contratto di locazione rimane opponibile all'aggiudicatario, anche se concluso dopo il precetto, purché l'acquirente ne fosse a conoscenza prima dell'aggiudicazione. Una decisione che tutela i conduttori in buona fede, ma che merita di essere analizzata.
I fatti: una storia come tante
Il sig. X, proprietario di un immobile a Uzès, accumula debiti. I suoi creditori ottengono un precetto valido come sequestro immobiliare, pubblicato presso il servizio di pubblicità fondiaria. Nel frattempo, il sig. X affitta un appartamento del suo immobile alla società Claridge, che vi installa la sua attività. Il contratto di locazione viene firmato dopo la pubblicazione del precetto. Qualche mese dopo, l'immobile viene aggiudicato a un offerente, il sig. Y. Quest'ultimo, informato dell'esistenza del contratto di locazione, cita in giudizio la società Claridge per sfratto, sostenendo che il contratto gli è inopponibile perché concluso in frode ai suoi diritti. Il tribunale di grande istanza di Nîmes dà ragione al sig. Y: ordina lo sfratto della società Claridge. Quest'ultima propone appello. La corte d'appello di Nîmes riforma la sentenza: dichiara il contratto di locazione opponibile all'aggiudicatario. Il sig. Y ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione rigetta il suo ricorso e conferma la sentenza d'appello. Per la Corte, la notifica di un precetto valido come sequestro immobiliare non vieta né la conclusione di un contratto di locazione, né la sua tacita rinnovazione. E il contratto, anche se concluso dopo la pubblicazione del precetto, è opponibile all'aggiudicatario che ne è venuto a conoscenza prima dell'aggiudicazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna tornare ai testi. La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (responsabilità civile: qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo) e sugli articoli L. 321-1 e seguenti del Codice delle procedure civili di esecuzione, che regolano il sequestro immobiliare. In sostanza, la Corte ricorda che il precetto valido come sequestro immobiliare blocca il bene a favore dei creditori, ma non paralizza tutti gli atti del debitore. Quest'ultimo può ancora concludere contratti di locazione, a condizione che non siano fraudolenti. In altre parole, il contratto di locazione non è nullo di diritto; è solo inopponibile all'aggiudicatario se quest'ultimo non ne era a conoscenza. Ma se l'aggiudicatario sapeva (o avrebbe dovuto sapere) che il bene era locato, il contratto gli è opponibile. Nel caso giudicato, il sig. Y era stato informato del contratto di locazione prima dell'aggiudicazione. Non poteva quindi pretendere di ignorarlo. La Corte respinge così l'argomento del sig. Y, che sosteneva che il contratto di locazione concluso dopo il precetto fosse necessariamente fraudolento. Precisando che una frode non si presume: va dimostrata. Nel caso di specie, nessuna frode era stata provata. Questo ragionamento è una conferma della giurisprudenza precedente: la sezione civile della Corte di Cassazione aveva già stabilito, con una sentenza del 5 luglio 1995, che «il contratto di locazione concesso dopo la pubblicazione del precetto è opponibile all'aggiudicatario se questi ne era a conoscenza prima dell'aggiudicazione». La decisione del 2020 non fa quindi che ribadire questo principio.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni pratiche importanti, che siate proprietari, conduttori o acquirenti.
Se siete conduttori: siete protetti. Il vostro contratto di locazione rimane valido anche se il proprietario è pignorato, a condizione che siate in buona fede. Se l'aggiudicatario conosceva il vostro contratto prima di acquistare, deve rispettarlo. Ad esempio, se affittate un appartamento a Uzès dal 2018, il precetto viene pubblicato nel 2019 e l'immobile viene venduto nel 2020, il nuovo proprietario non può sfrattarvi senza un valido motivo (disdetta per vendere con preavviso, per esempio). Al contrario, se avete concluso un contratto di locazione fittizio per ostacolare il pignoramento, rischiate che vi venga opposta una frode e di perdere la vostra abitazione.
Se siete proprietari locatori: potete continuare a locare il vostro bene, anche dopo il precetto. Ma attenzione: se lo fate al solo scopo di nuocere ai creditori o all'aggiudicatario, commettete un illecito (articolo 1240 del Codice civile). Potreste essere condannati al risarcimento dei danni. Ad esempio, se affittate a un prezzo irrisorio a un parente per mantenerlo nell'immobile, il giudice potrebbe riqualificare il contratto come fraudolento.
Se siete acquirenti all'asta: prima di fare un'offerta, informatevi sull'occupazione del bene. Verificate i contratti di locazione in corso, anche se sono stati conc
