Decisione di riferimento : cc • N° 07-19.916 • 2009-01-21 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Lourdes, affittato a una coppia che non paga più l'affitto da sei mesi. Stanchi, decidete di tagliare l'elettricità per farli andare via. Ma nel momento in cui agite, non avete ancora un titolo esecutivo (una sentenza che autorizzi lo sfratto). Più tardi, ottenete questo titolo. Potete comunque sfrattare? La risposta è no, se il vostro gesto è fraudolento. Ma attenzione: la sanzione della frode può riguardare solo un diritto che esisteva già alla data dell'atto fraudolento. Questo è quanto ha ricordato la Corte di cassazione in una sentenza del 21 gennaio 2009 (n° 07-19.916).
Questa decisione è cruciale per tutti i proprietari, conduttori e professionisti dell'immobiliare. Fissa un limite alla celebre massima «la frode corrompe tutto». In chiaro, se commettete una frode per sfrattare un conduttore, non potrete essere privati di un diritto che non avevate ancora in quel momento. Ma allora, come si applica concretamente questa regola? E soprattutto, cosa bisogna fare per evitare una tale trappola?
In questo articolo, vi racconterò la storia dietro questa sentenza, analizzerò il ragionamento dei giudici e vi darò consigli pratici per evitare di trovarvi in una situazione simile. Che siate proprietari ad Anglet o conduttori a Pau, queste regole vi riguardano.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X è proprietario di un immobile commerciale a Lourdes, affittato alla società Y. Questa società è in difficoltà finanziarie e smette di pagare gli affitti. Il locatore avvia quindi una procedura per ottenere la risoluzione del contratto di locazione (la fine del contratto) e lo sfratto del conduttore (l'inquilino). Ma, parallelamente, mette in atto atti fraudolenti: taglia l'elettricità, cambia le serrature, insomma, tenta di cacciare il conduttore con i propri mezzi, senza attendere la sentenza.
La società Y viene posta in liquidazione giudiziale (procedura collettiva volta a pagare i creditori). Il liquidatore (rappresentante dei creditori) chiede allora lo sfratto del conduttore e il pagamento di un'indennità di occupazione (somma dovuta per l'occupazione senza titolo). Ma il locatore, che ha commesso la frode, si vede opporre la regola «la frode corrompe tutto»: non può avvalersi della clausola risolutiva espressa (clausola del contratto che pone fine automaticamente alla locazione in caso di mancato pagamento) e quindi non può chiedere lo sfratto.
La corte d'appello di Pau respinge le richieste del locatore. Quest'ultimo ricorre in cassazione. Sostiene che la sanzione della frode non può privarlo di un diritto che non aveva ancora al momento della frode. Infatti, al momento in cui ha tagliato l'elettricità, la locazione non era ancora risolta: aveva ancora il diritto di dare in locazione. La frode non può quindi privarlo del suo diritto di ottenere la risoluzione e lo sfratto, perché tale diritto non esisteva ancora.
La Corte di cassazione gli dà ragione: cassa (annulla) la sentenza della corte d'appello e rinvia la causa ad un'altra corte. Ricorda che «la sanzione della frode può riguardare solo un diritto esistente alla data in cui l'atto fraudolento è stato commesso». In altre parole, non si può essere privati di un diritto che non si aveva ancora.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Il ragionamento dei giudici di merito (corte d'appello) era il seguente: poiché il locatore ha commesso una frode per sfrattare il conduttore, è in malafede e non può avvalersi della clausola risolutiva espressa. Di conseguenza, non può ottenere lo sfratto. È l'applicazione rigorosa della massima «la frode corrompe tutto», un principio generale del diritto (non scritto ma riconosciuto) che impedisce a chi ha frodato di trarre profitto dalla propria frode.
Ma la Corte di cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria) corregge questo ragionamento. Si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382), che dispone che «qualsiasi fatto dell'uomo, che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo». La frode è una colpa. La sanzione deve essere proporzionata e non può andare oltre quanto necessario.
Nel caso di specie, al momento in cui il locatore ha commesso la frode (tagliare l'elettricità, ecc.), era ancora proprietario e la locazione era in corso. Aveva quindi il diritto di godere del suo bene, ma nei limiti del contratto di locazione. La frode ha leso il diritto del conduttore di occupare pacificamente i locali. La sanzione di questa frode non può privare il locatore di un diritto che non aveva ancora: il diritto di ottenere la risoluzione della locazione e lo sfratto, che esisteva solo dal momento in cui il giudice constata la risoluzione o la clausola risolutiva espressa si è perfezionata.
Attenzione però: ciò non significa che il locatore possa frodare senza conseguenze. Dovrà risarcire il pregiudizio causato al conduttore (ad esempio, il costo di un ricollocamento temporaneo). Ma
