Servitude de cour commune : quand la copropriété ne peut y déroger

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un appartement à Salon-de-Provence, dans un immeuble ancien du centre-ville. Depuis des années, la petite cour intérieure sert de passage commun, de lieu de stockage pour les vélos, de refuge pour les chats du quartier. Un jour, le syndicat des copropriétaires décide d'y construire un local à poubelles. Vous vous y opposez, arguant que cette cour est une "servitude de cour commune" qui doit rester libre. Le syndicat vous répond que le règlement de copropriété autorise cette construction. Qui a raison ? C'est précisément la question qu'a tranchée la Cour de cassation dans un arrêt du 15 décembre 1999 (n° 97-22.161), une décision qui fait toujours autorité aujourd'hui.

Cette histoire, je la rencontre régulièrement dans ma pratique à Aix-en-Provence, Arles ou Marseille. Un promoteur ou un copropriétaire veut valoriser un espace commun, mais se heurte à une servitude vieille de plusieurs décennies, voire d'un siècle. La question est toujours la même : une servitude créée dans l'intérêt général, pour respecter les règlements d'urbanisme, peut-elle être supprimée par un vote en assemblée générale ? La réponse est non, et elle est sans appel.

Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier ? Cette décision pose un principe fondamental : certaines servitudes, dites "perpétuelles", ne peuvent être effacées par un simple règlement de copropriété. undefined si votre immeuble est grevé d'une servitude de cour commune créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements (notamment d'urbanisme), cette servitude s'impose à tous, y compris au syndicat. Toute clause contraire dans le règlement de copropriété est réputée non écrite. undefined, le règlement ne peut pas contredire ce qui a été institué dans l'intérêt de la collectivité.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Revenons au dossier qui a donné lieu à cet arrêt. Une société, que nous appellerons "la société Samas", était propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation et de commerce. Cet immeuble comportait une cour intérieure, qualifiée de "cour commune" dans un acte de vente ancien (un "traité" comme on disait au XIXe siècle). Cette cour avait été créée pour respecter les prescriptions des règlements de l'époque (notamment en matière d'hygiène et de salubrité). Elle devait rester libre de toute construction, à perpétuité.

Des années plus tard, l'immeuble est mis en copropriété. Le règlement de copropriété, rédigé sans tenir compte de cette servitude, autorise le syndicat à construire dans la cour. La société Samas, qui possède encore des lots dans l'immeuble, s'y oppose. Elle saisit la justice pour faire reconnaître que la servitude de cour commune prime sur le règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires résiste, arguant que la servitude est éteinte par confusion (puisque le propriétaire du fonds servant et du fonds dominant est le même) et que le règlement de copropriété fait loi entre les copropriétaires.

La cour d'appel donne raison à la société Samas. Elle constate que la servitude a été créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements, qu'elle ne profite pas à un fonds dominant (c'est une servitude d'intérêt général, pas au bénéfice d'un propriétaire particulier) et qu'elle a un caractère perpétuel. Elle en déduit que cette servitude s'analyse comme une charge grevant à perpétuité le fonds de l'immeuble et s'impose au syndicat. Les clauses du règlement de copropriété contraires à cette charge doivent être réputées non écrites. Le syndicat se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 décembre 1999, rejette le pourvoi du syndicat. Elle approuve le raisonnement de la cour d'appel, en le fondant sur deux piliers juridiques.

Premièrement, la Cour rappelle que les servitudes sont régies par les articles 637 et suivants du Code civil. Une servitude est une charge imposée sur un héritage (le fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire (le fonds dominant). Mais dans ce cas, la servitude de cour commune n'a pas de fonds dominant : elle a été créée dans l'intérêt de la collectivité (les habitants de l'immeuble, le voisinage, la salubrité publique). Ce n'est donc pas une servitude classique, mais une charge réelle perpétuelle, qui suit le fonds quel qu'en soit le propriétaire.

Deuxièmement, la Cour écarte l'argument de l'extinction par confusion (quand le propriétaire du fonds servant devient aussi propriétaire du fonds dominant). Ici, il n'y a pas de fonds dominant, donc pas de confusion possible. Elle rappelle aussi que le statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965) ne permet pas au règlement de copropriété de supprimer une charge qui a été instituée dans l'intérêt général. L'article 2 de la loi impose que le règlement de copropriété définisse les parties communes et privatives, mais il ne peut pas déroger à une servitude d'urbanisme ou d'intérêt collectif.

undefined, c'est que cette décision s'inscrit dans une lignée d'arrêts protégeant les servitudes d'intérêt général. La Cour de cassation a déjà jugé, par exemple, qu'une servitude de passage créée pour désenclaver un fonds ne peut être supprimée par un accord entre propriétaires si elle profite au public (Civ. 3e, 12 janv. 1994). Ici, elle va plus loin : même une servitude purement privée, mais créée pour respecter des prescriptions réglementaires, est intouchable.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les copropriétaires : si votre immeuble comporte une cour, un passage ou un espace qualifié de "commun" dans un acte ancien, et que cet espace a été créé pour respecter les règles d'urbanisme (hauteur, largeur, aération), vous ne pouvez pas décider en assemblée générale d'y construire quoi que ce soit, même à la majorité. Une clause du règlement de copropriété qui autoriserait une construction serait nulle. Exemple à Arles : un immeuble du XVIIIe siècle doté d'une cour intérieure de 30 m², créée pour respecter les prescriptions du plan d'alignement de 1840. Le syndicat veut y édifier un abri pour les vélos. Impossible, sauf à démontrer que la servitude n'a plus de raison d'être (ce qui est très difficile).

Pour les acquéreurs : avant d'acheter un lot dans une copropriété ancienne, vérifiez les titres de propriété. Recherchez la mention d'une "servitude de cour commune", de "passage commun" ou de "cour anglaise". Si elle existe, sachez qu'elle est perpétuelle et que vous ne pourrez pas la modifier. Demandez à votre notaire ou à un avocat spécialisé d'analyser les actes. Un oubli peut vous coûter cher : imaginez que vous achetiez un appartement avec un droit exclusif sur une partie de la cour, et que la servitude empêche toute construction. Vous ne pourrez pas réaliser le projet d'extension que vous aviez prévu.

Pour les promoteurs immobiliers : soyez prudents lors de la division d'immeubles anciens. Une servitude d'intérêt général peut vous échapper si vous ne remontez pas aux actes d'origine. undefined, j'ai rencontré un dossier à Salon-de-Provence où un promoteur avait acheté un immeuble pour le transformer en logements, sans voir qu'une servitude de cour commune interdisait toute construction dans la cour. Il a dû revoir ses plans, perdant 6 mois et 50 000 € d'études.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Consultez les titres de propriété anciens : ne vous fiez pas seulement au règlement de copropriété. Remontez aux actes de vente successifs, surtout si l'immeuble date d'avant 1900. Recherchez les mots "cour commune", "passage commun", "servitude", "charge perpétuelle".
• Vérifiez les prescriptions d'urbanisme historiques : certaines servitudes ont été créées pour respecter des règlements de voirie ou d'hygiène aujourd'hui abrogés. Mais la servitude subsiste tant qu'elle n'est pas officiellement supprimée par l'autorité compétente. Consultez le service d'urbanisme de la mairie (à Arles ou Salon, par exemple).
• Ne présumez pas qu'une majorité de copropriétaires peut tout décider : une délibération d'assemblée générale qui contredit une servitude perpétuelle peut être annulée. Avant de voter, faites analyser la situation par un avocat. Le coût de la consultation (quelques centaines d'euros) est dérisoire face au risque d'une action en justice.
• En cas de doute, saisissez le tribunal judiciaire : si vous êtes propriétaire et que le syndicat veut construire dans une cour commune, vous pouvez demander au juge de constater que la servitude s'impose et que les clauses contraires du règlement sont non écrites. Attention : les délais de prescription sont courts (5 ans à compter de la décision d'assemblée générale).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de 1999 n'est pas isolé. La Cour de cassation a rendu plusieurs décisions dans le même sens, notamment un arrêt du 7 octobre 1998 (n° 96-19.084) où elle a jugé qu'une servitude de passage créée pour desservir un lotissement ne pouvait être supprimée par le règlement de copropriété. Plus récemment, dans un arrêt du 12 mai 2016 (n° 15-14.779), elle a étendu ce principe aux servitudes d'urbanisme instituées dans un plan local d'urbanisme (PLU).

La tendance des tribunaux est donc claire : les servitudes d'intérêt général ou collectif sont protégées de manière quasi absolue. Les juges considèrent qu'elles relèvent de l'ordre public, et que même la volonté unanime des copropriétaires ne peut y déroger. Attention toutefois : cette protection ne s'applique qu'aux servitudes créées par un acte authentique (acte notarié) ou par prescription trentenaire. Une simple mention dans un règlement de copropriété ne suffit pas à créer une servitude perpétuelle.

Que faut-il en retenir pour l'avenir ? Avec la densification urbaine, les conflits autour des cours communes risquent de se multiplier. Les copropriétaires voudront optimiser l'espace, mais les servitudes historiques les en empêcheront. La jurisprudence devrait rester constante : l'intérêt général prime sur l'intérêt particulier. Si vous êtes confronté à ce type de litige, n'attendez pas. Une action rapide peut vous éviter une construction irrégulière et des frais de remise en état.

Points clés à retenir

• Une servitude de cour commune créée pour respecter des prescriptions réglementaires est perpétuelle : elle ne peut être supprimée par un vote en assemblée générale, ni par une clause du règlement de copropriété.
• Le règlement de copropriété ne peut pas contredire une charge instituée dans l'intérêt de la collectivité : les clauses contraires sont réputées non écrites.
• L'extinction par confusion ne s'applique pas à ce type de servitude car elle ne profite pas à un fonds dominant.
• Avant d'acheter ou de construire, vérifiez les titres de propriété anciens et les servitudes existantes. Une consultation préalable chez un avocat spécialisé est fortement recommandée.
• En cas de litige, agissez vite : vous disposez de 5 ans pour contester une délibération d'assemblée générale contraire à la servitude.

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