参考判决： cc • N° 22-13.993 • 2024-03-28 • 查看判决 →
设想一下：您在图卢兹（Toulouse）附近的科洛米耶（Colomiers）拥有一处房产。您允许邻居在您的土地边界处建造游泳池，并为此设立了共同庭院地役权（servitude de cour commune），前提是遵守规定的距离。作为交换，邻居承诺在特定位置建造。但几个月后，您发现游泳池位置偏移，技术用房被移位，还开了一扇窗户，直接能看到您家。该怎么办？2024年3月28日法国最高法院（Cour de cassation）的这项裁决为您提供了武器：不履行承诺可能构成拆除建筑物的理由。
但这究竟意味着什么变化？此前，许多人认为一旦建造完成，就无法回头了。最高法院指出并非如此：当地役权是相互的，受益方必须严格遵守约定的位置。换句话说，如果您的邻居不守承诺，您可以要求恢复原状，即使这意味着拆除。
鲜为人知的是，这项裁决适用于所有约定地役权（servitudes conventionnelles），而不仅仅是与城市规划相关的。它也涉及出租人、共有人以及任何不动产物权的持有人。那么，如果您遇到这种情况该如何应对？请继续阅读。
事实：一个日常发生的故事
M. 和 Mme. S. 是图卢兹郊区穆雷（Muret）一块土地的业主。他们的邻居，民事不动产公司（SCI）X，希望在边界附近建造游泳池和技术用房。为了遵守地方城市规划计划（PLU）规定的距离，SCI 请求 M. 和 Mme. S. 同意设立共同庭院地役权，该地役权依据《城市规划法典》（code de l'urbanisme）第 L. 471-1 条。该条文允许在土地上设立地役权，以便在边界处建造，条件是需役地（fonds dominant）所有人（建造方）承诺遵守约定的位置。
2018年，签署了一份公证文书：M. 和 Mme. S. 授予地役权，SCI 承诺在特定位置建造游泳池和技术用房，并且不创造直接视野。但工程一完工，S. 夫妇发现游泳池移动了几米，技术用房位置不同，还开了一扇窗户，可以俯视他们的花园。他们起诉 SCI，要求拆除不符合约定的建筑物。
初审法院支持他们的诉求，但图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）部分撤销了判决。上诉法院认为，SCI 确实改变了位置，但这不构成完全拆除的理由。S. 夫妇向最高法院上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回重审。最高法院主张，不履行相互尊重约定位置的义务，足以构成拆除的理由，但拆除范围应以遵守约定所必需为限。
法院的推理——详细解读
最高法院依据《民法典》（Code civil）第 1240 条（过错责任）和《城市规划法典》第 L. 471-1 条。后者规定，同意设立共同庭院地役权的所有人可以设定条件，特别是建造位置。作为对价，需役地所有人有义务遵守这些条件。最高法院明确指出，这一义务是相互的且至关重要：没有它，地役权将失去平衡。
在本案中，上诉法院认为 SCI 存在过错，但拆除并非适当措施。最高法院驳斥了这种观点：一旦约定的位置未被遵守，供役地（fonds servant）所有人（授予地役权的一方）可以要求恢复原状，即使涉及拆除。也就是说，制裁是自动的，无需证明特定损害。这与之前的判例相比是一个进步，此前通常要求证明严重损害。
但请注意：最高法院并未说任何修改都完全拆除。它指出，拆除必须是“遵守约定所必需的”。因此，如果偏移很小且不影响地役权的经济性，法官可以命令采取不那么激烈的措施。但在本案中，游泳池的移动和未经授权的视野创造证明了恢复原状的合理性。
在我的实践中，我遇到过在穆雷（Muret）或科洛米耶（Colomiers）的业主设立了地役权但未明确约定位置的案件。结果是花费多年诉讼来确定口头约定的内容。这项裁决提醒人们精确公证文书的重要性。
这对您的实际影响
如果您是出租人：您是否允许租户或邻居建造？您可以要求严格遵守承诺。例如，在科洛米耶（Colomiers），一位业主为花园小屋设立了地役权。邻居建造了一个车库。根据这项裁决，业主可以要求拆除车库，而无需证明经济损失。
如果您是租户：您是否受益于业主授予的地役权？请注意：您必须遵守条件，否则可能面临租赁合同解除或建筑物被拆除。例如，在穆雷（Muret），一位租户未经授权移动了围栏。业主根据这一判例获得了恢复原状。
如果您是买方：在购买土地之前，请检查现有地役权。卖方可能需要保证义务的履行。如果存在违规，您可以对地役权受益人提起诉讼。
如果您是共有人：共同庭院地役权可能存在于不同单元之间。一个共有人在不遵守约定位置的情况下修改工程，将面临共有物业委员会（syndicat des copropriétaires）提起的拆除诉讼。
在实践中，诉讼时效为自建造完成起5年（《民法典》第2224条）。诉讼费用可能在3,000至10,000欧元之间，但预先咨询专业律师（约45分钟，150欧元）可以避免昂贵的诉讼。
避免此类纠纷的四个建议
- 在公证文书中明确约定位置：不要满足于粗略的平面图。请由专业测量师制定带尺寸的平面图，标明与边界的精确距离。这可以避免任何争议。
- 在工程前后拍照：保存带有日期标记的照片（例如通过手机应用），以证明初始状态。在纠纷中，这些证据至关重要。
- 加入解除条款：在地役权文书中插入一项条款，规定自动拆除以应对不遵守情况。这有助于获得法院判决。
- 在签署前咨询律师：专业人士可以发现陷阱并协商保护性条件。例如，在穆雷（Muret），一位业主通过事先的调解条款避免了一场持续5年的诉讼。
深入探讨：相关判例与演变
这项裁决是最高法院近期加强地役权协议效力趋势的一部分。例如，在2021年3月10日的判决（n° 19-20.115）中，法院已判定不遵守通行地役权构成拆除建筑物的理由。然而，该判决在比例性问题上不够明确。
相反，一些上诉法院此前要求证明严重损害才能命令拆除。2024年3月28日的裁决终结了这种分歧：仅不履行义务就足够了，前提是拆除是必要的。这意味着法院现在只需检查建筑物是否位于约定位置，而不是损害是否重大。
未来，可以预期业主在起草地役权文书时会更加谨慎。公证人也必须在描述义务时更加精确。此外，这一判例可能适用于其他类型的地役权，如视野地役权或通行地役权。
您必须记住的内容
实用问答：
- 如果邻居的建筑物偏移了50厘米，我可以要求拆除吗？ 可以，如果位置是明确约定的。法官将评估拆除是否必要。最好尽快采取行动。
- 如果邻居拒绝拆除怎么办？ 向司法法院（tribunal judiciaire）申请紧急审理（référé），以获得专家鉴定和拆除令。大约需要3到6个月获得判决。
- 诉讼时效是多久？ 自工程完工起5年（《民法典》第2224条）。超过这个期限，您可能丧失权利。
- 诉讼费用是多少？ 根据复杂程度在3,000至10,000欧元之间。事先咨询（150欧元）可以避免诉讼。
- 我可以自己辩护吗？ 不建议：地役权法律技术性强。聘请不动产法专业律师至关重要。
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如果您面临违章建筑，请按以下清单操作：
- 检查公证文书：位置是否明确？
- 通过照片和法警（huissier）记录确认差异。
- 通过挂号信正式通知邻居要求恢复原状。
- 咨询律师，必要时提起诉讼。
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