参考判决： cc • N° 71-10.514 • 1972-10-24 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在布拉尼亚克（Blagnac）的一个安静住宅区买了一栋房子。您的花园与邻居的花园相邻。多年来，共用墙上的一扇小门让您可以穿过他家更快地到达街道。但有一天，您的邻居决定封死这扇门。您将他告上法庭，声称这条通道是一项役权（servitude），是一项既得权利。他则反驳说从未给予过任何权利。谁是对的？
这个看似简单的问题触及一个复杂的法律概念：家长指定役权（servitude par destination du père de famille）。简而言之，这意味着如果同一业主在其土地上为另一地块的利益设置了通道，然后分割其财产，则通道仍然存在。但如果原始业主从未真正拥有所有权呢？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1972年必须裁决的问题，该判决涉及战后重建。
这项判决对公众来说并不知名，但对于所有在二战后重新规划或重建区域拥有房产的人来说却是一个重要参考。它提醒了一条基本规则：家长指定役权只有在同一业主拥有两块土地时才能产生。然而，当建筑物由重建联合协会（association syndicale de reconstruction, ASR）利用战争损害赔偿债权建造时，该协会从未成为所有者。它仅作为受灾者的代理人行事。因此，将地块分配给受灾者不是所有权的转移，而是一项宣示性行为（acte déclaratif）。因此，不能通过家长指定役权的方式在分配给不同人的两个地块之间创设役权。
事实：日常发生的故事
为了更好地理解，让我们回到当时的背景。战后，许多地区被摧毁。为了重建，国家设立了重建联合协会（ASR），负责协调特定区域内的工程。受灾业主的战争损害赔偿债权被用于资助重建。ASR充当集体项目业主，但从未成为土地或建筑物的所有者。
在最高法院审理的案件中，两位业主，比如杜邦先生（M. Dupont）和杜朗先生（M. Durand），是穆雷（Muret）的邻居。他们的土地位于重新规划的区域，由ASR重建。在重建过程中，ASR在两个地块之间设置了开口和工程（例如通行役权）。后来，发生争议：其中一位业主想要拆除这些开口，声称没有正式设立役权。另一位业主则主张役权因家长指定而存在，因为ASR作为建造者，在分配之前曾是唯一的所有者。
上诉法院支持了后者的观点，认为ASR在分配之前曾是建筑物的临时所有者。但最高法院撤销了该判决。它重申ASR从未成为所有者：它只是一个代理人。建筑物被视为在分配时就已为受分配的受灾者建造。因此，将财产交给相关方并不构成所有权的转移，而是具有宣示性。换句话说，业主被视为一直拥有所有权，即使在建造之前也是如此。因此，不可能存在家长指定役权，因为从未有过统一的所有权。
法院的推理——详细解读
为了得出这一结论，最高法院依据对战争损害赔偿和重建联合协会相关条文的解释。具体而言，它参考了1945年9月8日关于重建的法令（ordonnance du 8 septembre 1945），该法令规定重建的建筑物直接分配给受灾者，ASR不拥有所有权。这一规则至关重要：它避免了双重转移（从ASR到受灾者），并简化了所有权权利。
法院使用了宣示性行为的概念：分配不创设新权利，而是确认既存权利。这与转让性行为（如买卖）相反。因此，ASR可能在两个地块之间创设的役权无效，因为ASR没有所有者身份来创设它们。
双方的论点很典型。想要拆除开口的业主主张没有权利依据。另一位业主则援引家长指定役权，声称ASR在分配之前曾是所有者。法院驳回了这一论点，明确指出，即使土地重划结束令可能给人留下ASR是临时所有者的印象，但这不符合法律现实。
这一判决确认了先前关于重建建筑物分配非转让性的判例。这不是一个转折点，而是对役权法的严格适用。很少有人知道，最高法院将这一推理扩展到了代理人代表他人建造的其他情况。
对您的实际影响
如果您是战后重建区域房产的所有者，这项判决对您有直接影响。例如，在穆雷，许多住宅区是由ASR重建的。如果您享有对邻居土地的通行权或眺望权，如果两个地块被分配给不同的人，您不能援引家长指定役权。您需要一项权利依据（公证文书）或三十年时效（持续使用30年）。
对于出租房产的业主，请注意：如果您在该区域出租房产，您的租户不能主张未书面记录的役权。如果与邻居发生纠纷，您必须通过权利依据或时效证明役权的存在。
对于购房者，这是购买时的一个注意事项。检查房产是否位于重新规划的区域。如果是，要求卖方证明任何役权存在公证文书。一个具体的例子：假设您以30万欧元在布拉尼亚克买了一栋房子，有一条穿过邻居土地的车道。如果没有权利依据，这条车道可能随时被封闭，使您无法通行，并使您的房产贬值20%到30%。
如果您处于这种情况，您必须迅速行动。通行役权的取得时效为30年。如果您连续、和平、公开地使用该通道超过30年，您可能成为权利人。但注意：如果所有者口头允许您使用，这可能被视为不明确。最好咨询律师以保障您的权利。
避免此类纠纷的四点建议
- 核实产权来源：在购买前，要求公证人检查房产是否位于由ASR重新规划或重建的区域。索取土地重划记录和分配文件的副本。
- 记录现有役权：如果存在通道或眺望权，请由执法员进行记录，并尝试与邻居签订役权公证文书。即使私人协议也可作为证据，但最好进行登记。
- 持续使用通道：如果您享有通道，请定期使用，以便能够援引三十年时效。避免中断（临时关闭、口头协议），这可能使使用权不明确。
- 发生纠纷时尝试调解：在诉诸法律之前，尝试与邻居达成协议。役权可以通过合同设立，即使没有公证人，但建议进行登记以对抗第三方。
深入研究：相关判例与演变
这项1972年的判决属于保护战争受灾者的一系列判决。例如，最高法院早在1954年（Civ. 3e, 1954年4月14日）就判定重建建筑物的分配不是买卖，而是宣示性行为。最近，一些判决重申重建联合协会从未拥有财产所有权（Civ. 3e, 2004年5月12日）。
因此，法院的趋势是一致的：没有中间所有权，因此没有家长指定役权。这意味着对于战后重建的房产，几乎不可能在没有权利依据的情况下援引此类役权。然而，三十年时效仍然可能。未来，随着ASR逐渐消失，这些问题将减少，但对于老旧房产仍然具有重要意义。
要点总结
- 什么是家长指定役权？ 由同一业主分割土地时创设的役权：现有的设施（通道、眺望）成为出售地块的役权。
- 为什么这不适用于ASR重建的建筑物？ 因为ASR从未成为所有者；它只是代理人。受灾者从一开始就被视为所有者。
- 在这种情况下如何主张通行权？ 要么通过权利依据（公证文书），要么通过三十年时效（连续使用30年）。
- 如果我的邻居想要封闭我已使用20年的通道，我该怎么办？ 咨询律师。如果您能证明30年的使用，或许可以援引时效。否则，尝试协商达成协议。
- 这项判决今天仍然适用吗？ 是的，对于战后重建的房产，它仍然具有权威性。后续判决已确认了这一点。
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