Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 65-11.941 • 1968-02-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in L'Isle-sur-la-Sorgue gekauft, mit einem kleinen Garten. Alles ist perfekt, bis zu dem Tag, an dem Sie entdecken, dass der wilde Wein Ihres Nachbarn an Ihrer Mauer hochklettert, gepflanzt nur 30 cm von der Grenze entfernt. Artikel 671 des Code civil schreibt einen Abstand von 50 cm für Pflanzen unter 2 Metern vor. Sie verlangen die Beseitigung. Aber Ihr Nachbar weigert sich mit der Begründung, „das war schon immer so“. Wer hat recht?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 29. Februar 1968 (Nr. 65-11.941) beantwortet. Und die Antwort überrascht: Selbst wenn der gesetzliche Abstand nicht eingehalten wird, kann der Richter die Beseitigung verweigern, wenn eine Grunddienstbarkeit durch Bestimmung des Vaters vorliegt. Wenn der ursprüngliche Eigentümer die Örtlichkeiten so gestaltet hat, dass eine dauerhafte Belastung zwischen den Einheiten entsteht, können die Pflanzungen bestehen bleiben.
Aber woher wissen Sie, ob Sie betroffen sind? Und was tun, wenn Sie Eigentümer oder Wohnungseigentümer in einer ähnlichen Situation sind? Tauchen wir ein in diese Entscheidung, die, obwohl alt, immer noch eine Referenz für Nachbarschaftsstreitigkeiten in Südfrankreich, insbesondere in Carpentras und im Vaucluse, darstellt.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall beginnt alles in L'Isle-sur-la-Sorgue. Ein Eigentümer (nennen wir ihn Herrn Dupont, der Einfachheit halber) besitzt ein Grundstück mit einem Haus. Er beschließt, sein Eigentum in mehrere Einheiten aufzuteilen und jede Wohnung einzeln zu verkaufen. Vor dem Verkauf pflanzt er einen wilden Wein entlang der Hausmauer, in einem Abstand, der unter dem gesetzlichen Mindestabstand (50 cm) liegt. Die Jahre vergehen, der Wein wächst und bedeckt die Mauer.
Eines Tages ist eine der Erwerberinnen (Frau Martin) der Ansicht, dass der Wein in ihre Rechte eingreift. Sie verklagt ihren Nachbarn, den Eigentümer der angrenzenden Einheit, auf Beseitigung der Pflanzung, gestützt auf Artikel 671 des Code civil, der die Mindestabstände für Pflanzungen zur Grundstücksgrenze festlegt.
Das Berufungsgericht von Avignon weist ihre Klage ab. Warum? Weil die Richter der Ansicht sind, dass der ursprüngliche Eigentümer, indem er den Wein vor dem Verkauf pflanzte und die Einheiten mit dieser bestehenden Pflanzung verkaufte, eine Grunddienstbarkeit durch Bestimmung des Vaters geschaffen hat. Dieser Begriff, vorgesehen in Artikel 693 des Code civil, erlaubt es, eine vom Alleineigentümer geschaffene Situation aufrechtzuerhalten, wenn er sein Grundstück teilt, sofern die Pflanzungen sichtbar und dauerhaft waren.
Frau Martin legt Kassation ein. Sie argumentiert, dass eine Grunddienstbarkeit durch Bestimmung des Vaters für Pflanzungen nicht bestehen könne, da diese ihrer Ansicht nach keine stetigen und offenkundigen Dienstbarkeiten seien. Aber der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Die obersten Richter sind der Ansicht, dass der entlang der Mauer gepflanzte Wein eine offenkundige und stetige Dienstbarkeit darstellt und dass der ursprüngliche Eigentümer diese Belastung den Einheiten auferlegen wollte.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kern des Problems ist Artikel 671 des Code civil, der vorschreibt, dass Pflanzungen einen Mindestabstand von 50 cm zur Grundstücksgrenze für Bäume unter 2 Metern und 2 Metern für Bäume über 2 Metern einhalten müssen. Grundsätzlich kann der Nachbar die Beseitigung der Pflanzungen verlangen, wenn dieser Abstand nicht eingehalten wird.
Aber dieser Grundsatz kennt Ausnahmen. Eine davon ist die Grunddienstbarkeit durch Bestimmung des Vaters (Artikel 692 und 693 des Code civil). Diese Dienstbarkeit entsteht, wenn der Eigentümer eines Grundstücks dieses in mehrere Parzellen teilt und vor der Teilung eine Situation geschaffen hat, die, wäre sie zwischen zwei verschiedenen Eigentümern errichtet worden, eine Dienstbarkeit darstellen würde. Zum Beispiel eine Wasserleitung, die zwei Parzellen durchquert, oder eine sichtbare Pflanzung entlang einer Mauer.
In diesem Fall bestätigt der Kassationsgerichtshof die Argumentation der Berufungsrichter: Der ursprüngliche Eigentümer hat ein Gebäude errichtet, die Wohnungen einzeln verkauft und den Wein entlang der Mauer dieses Gebäudes gepflanzt. Er hat damit ein stimmiges dekoratives Ensemble geschaffen. Durch den Verkauf der Einheiten wollte er zwangsläufig, dass diese Pflanzung bestehen bleibt, auch wenn sie den gesetzlichen Abstand nicht einhält. Damit hat er eine Dienstbarkeit auferlegt, die die Eigentümer der Einheiten verpflichtet, das Hochwachsen der Pflanze zu dulden.
Wichtig ist, dass diese Lösung eine Ausnahme von der strengen Regel des Artikels 671 darstellt. Die Richter waren der Ansicht, dass der Wille des ursprünglichen Eigentümers klar war: Es handelt sich nicht um eine bloße Duldung, sondern um eine echte Belastung der Einheiten. Wenn Sie also ein Grundstück mit einer bestehenden Pflanzung kaufen, die den gesetzlichen Abstand überschreitet, können Sie deren Beseitigung nicht verlangen, wenn sie vom ursprünglichen Eigentümer im Rahmen einer Teilung geschaffen wurde.
Achtung jedoch: Diese Rechtsprechung ist alt (1968), aber immer noch anwendbar. Sie wurde durch spätere Entscheidungen bestätigt. Sie gilt jedoch nur, wenn die Pflanzung offenkundig und stetig ist, was bei einem wilden Wein, der eine Mauer hochklettert, der Fall ist.
