非连续役权：土地分割后如何证明通行权

想象一下，您在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）拥有一栋带花园的漂亮房子。您将部分土地卖给邻居，让他建造自己的住宅。多年来，您一直通过穿越这块土地的一条小路进入您的车库。有一天，新业主决定围起他的地块，并阻止您通行。该怎么办？您是否失去了通行权？

这种情况，我在我的律师事务所经常遇到，无论是在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）管辖区域还是在蓝色海岸（Côte d'Azur）。业主面对此类纠纷往往束手无策，这可能会将平静的邻里关系变成公开的战争。问题简单但至关重要：当没有任何白纸黑字的规定时，如何证明自己有权使用他人土地上的通道？

法国最高法院（Cour de cassation）在2022年3月23日的一项判决中正好回答了这个问题。法官们重申了一条古老但常被忽视的规则：对于非连续役权（即需要人为干预的役权，如通道），如果存在明显迹象，则“家父指定”（即原单一业主确立的使用方式）可作为权利依据。简而言之，如果在土地分割时您的通道是可见且已实体化的，并且买卖合同未规定其消灭，您就保留您的权利。但这对您具体意味着什么变化呢？

事实：一个每天都在发生的故事

这个案件可能发生在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）管辖区域的任何市镇，甚至可能在塔尔诺（Tarnos）。杜邦先生（M. Dupont）拥有一块广阔的土地，决定将其分割成两块地皮。他将第一块卖给马丁先生（M. Martin），同时为自己保留第二块。在他是唯一业主期间，杜邦先生曾通过后来成为马丁先生地块的区域修建了一条通往其车库的通道。该通道由一个明显可见的检查井（地面上的开口，用于进入管道）实体化。

岁月流逝。杜邦先生定期使用这条通道，马丁先生并未反对。然后有一天，马丁先生决定围起他的房产，并禁止杜邦先生使用这条小路。冲突爆发：杜邦先生声称拥有通行权，马丁先生反驳说买卖合同中没有任何规定。如何裁决？

杜邦先生向法院提起诉讼。一审中，法官判他胜诉，认为役权（使用他人通道的权利）事实上存在。马丁先生提起上诉，辩称非连续役权只能通过权利证书（书面文件）或时效（持续使用30年）产生。上诉法院（cour d'appel）判他胜诉，认为没有书面文件就没有役权。杜邦先生于是向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。这一司法转折很好地说明了这些每个人都认为自己有理的情况的复杂性。

法院的推理——剖析

法国最高法院（Cour de cassation）撤销了上诉法院（cour d'appel）的判决，并重申了家父指定的基本原则。法律依据见于《民法典》（Code civil）第692条，该条规定：“家父指定对于连续且明显的役权具有权利证书的效力。”换句话说，当同一业主以某种方式使用其不同地块时，这种使用方式会产生在分割后持续存在的役权。

但请注意：法院明确指出，这一原则也适用于具有明显迹象的非连续役权（如通道）。这是该判决的关键要素。在本案中，实体化通道的检查井正是一个明显迹象。法官们强调，当分割土地时，如果役权存在明显迹象且分割文件未包含任何反对其保留的规定，则役权继续存在。

我们来分析双方的论点。马丁先生主张，根据《民法典》（Code civil）第691条，非连续役权只能通过书面权利证书产生。最高法院（Cour de cassation）间接回应：确实，原则上非连续役权需要权利证书，但当家父指定是明显时，它本身就构成一个隐含的权利证书。杜邦先生则主张分割前确立的使用方式应继续，法院完全支持这一点。

鲜为人知的是：这项判决并未创造新规则，而是确认并明确了稳定的判例。它提醒法官必须在分割时具体审查情况。役权是否存在可见迹象？买卖合同是否规定了其消灭？如果没有，役权持续存在。简而言之，当物理现实不言自明时，书面形式并非总是必要。

这对您的具体改变——实际影响

如果您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的出租业主，这项判决与您直接相关。想象一下，您出租一栋房子，其通道需穿越相邻土地。如果该通道在土地分割时已实体化（通过大门、铺砌小路、开口等），且未规定将其移除，您的租户有权使用它。因此，您必须在签署租约前核实此情况，否则如果通道被拒绝使用，您的租户可能会向您索赔。

对于租户，该规则具有保护性。如果您居住的房屋通道需经过相邻房产，且该通道可见（例如一条清晰的小径），即使您的租约未提及，您也可以主张役权。但请注意：发生纠纷时，您必须证明该通道在土地分割前就已存在。拍照、保存平面图、询问前住户。

购买者必须加倍警惕。当您购买房产时，尤其是在像塔尔诺（Tarnos）这样土地分割频繁的发展中区域，请仔细检查通道。一个具体例子：您在塔尔诺（Tarnos）以25万欧元购买一栋房子，其车库需通过一条穿越相邻土地的小路进入。如果这条小路已实体化（路缘、照明等）且相邻土地的买卖合同未提及通行权的消灭，您保留此权利。但如果您不核实，而邻居阻止您通行，您可能会损失房产价值的20%，即5万欧元！

对于共有人，情况类似。如果公共部分（如技术间）需通过相邻土地上的通道进入，且该通道明显，则役权可能为共有财产的利益而存在。在我的实践中，我遇到过一些案例，共有建筑因邻居移除了通道而无法进入其水表。事先核实至关重要。

如果您处于这种情况，该如何应对？首先，不要自行采取法律行动强行通过。其次，收集所有证明通道古老存在的证据（旧照片、证词、平面图）。第三，在通道被拒绝后的2个月内咨询专业律师，这通常是有效采取行动的关键期限。

避免此类纠纷的四个建议

• 分割土地时，务必在买卖合同中明确提及役权。 如果您出售一块地皮并希望保留通行权，要求将其白纸黑字写明。相反，如果您想消灭现有役权，规定明确的消灭条款。
• 购买前，请专业人士进行全面的法律状况调查。 公证人或专业律师不仅会审查产权证书，还会检查场所的物理状况。一条小路、一扇大门、一个开口都可能产生连卖家自己都不知道的权利。
• 对所有明显通道和设施进行拍照记录。 拍摄穿越相邻土地的路径、检查井、开口的带日期照片。这些图像可作为日后纠纷的证据，有时甚至是多年后。
• 如有疑问，通过友好协商采取预防性行动。 如果您发现某个通道可能引起混淆，建议邻居签署书面协议，明确双方权利。一封具有协议效力的简单挂号信（附回执）可以避免昂贵的诉讼（预计律师费至少3000欧元）。

深化：相关判例及演变

这项判决符合最高法院（Cour de cassation）的一贯判例。早在2015年（判决 n° 14-17.902），法官们就已提醒家父指定可作为明显非连续役权的权利证书。此处的新意在于强调“明显迹象”以及分割文件中缺乏相反规定。

是否存在先前不同的判决？2008年，一些上诉法院（cour d'appel）仍要求非连续役权必须具备正式书面文件，无论其是否明显。当前趋势明显倾向于更具体的方法：法官首先关注场所的物理现实。这意味着未来业主必须对通道的实体化更加警惕。

在我的实践中，我遇到过一些客户失去权利的案例，因为一个通道尽管定期使用，但不够“明显”（例如，草地上一条没有设施的小径）。教训很明确：如果您希望通行权在土地分割后存续，请明确将其实体化（铺路、大门、照明）。

需记住的关键点

“如果……该怎么办”清单：

1. 如果您分割土地：在买卖合同中明确提及所有现有役权（保留或消灭）。
2. 如果您购买房产：实地检查所有通道，并请专业人士记录其状况。
3. 如果您被拒绝通行：立即收集其古老存在的证据（照片、证人、平面图）。
4. 如果您定期使用一条通道：明确将其实体化，使其成为“明显迹象”。
5. 发生纠纷时：在2个月内咨询专业律师，这是有效行动的关键期限。

常见问题：

“草地上一条简单小径是明显迹象吗？” 通常不是。需要可见的设施（铺路、路缘、照明）。

“如果买卖合同对役权只字未提怎么办？” 如果分割时存在明显迹象，役权自动存续。

“役权诉讼费用是多少？” 预计律师费在3000至8000欧元之间，视复杂程度而定，不包括专家费用。

“分割后可以设立役权吗？” 可以，但只能通过与邻居的书面协议或三十年时效（连续使用30年）。

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