通行役权：分割土地如何彻底改变您的通行权利

想象一下，您在卡涅叙梅尔（Cagnes-sur-Mer）拥有一栋美丽的别墅，通过一条私人小路共享入口。您决定分割土地，出售一部分并保留另一部分。但问题来了：新买家要求使用同一条小路的权利，尽管他的地块甚至不与您的地块相邻。谁是对的？

这种情况，我在格拉斯（Grasse）和海岸之间的律师事务所经常遇到。业主们常常认为分割土地不会改变现有权利。然而，法律现实更为微妙——而这种不了解可能会付出高昂代价。

法国最高法院（Cour de cassation）在2024年9月12日的一项判决中正好解决了这个问题。它提醒了一个重要的区别，每个业主在分割财产前都应该知道。但这到底对您的房地产项目意味着什么？

事实：一个每天都会发生的故事

故事始于格拉斯（Grasse）和卡涅叙梅尔（Cagnes-sur-Mer）之间一个市镇的几块土地。最初，为某些地块的利益创建了一项约定通行役权（通过业主之间的协议建立的通行权）。

多年来，土地被分割、细分、转售。这是蓝色海岸房地产市场的正常游戏，土地压力推动着优化每一平方米。G先生和G夫人因此获得了这些连续分割产生的两块土地。

问题是什么？这些新地块与供役地（承担役权的土地）不相邻。然而，业主们认为他们仍然享有最初的通行权。邻居则不同意这种观点。面对这种分歧该如何应对？

争议遵循了典型路径：首先在司法法院（tribunal judiciaire）审理，然后上诉。每一方都捍卫自己对既得权利的看法。新地块的业主援引了《民法典》（Code civil）第700条，而邻居则主张分割改变了最初的情况。上诉法院（Cour d'appel）支持了后者，但案件一直上诉到了法国最高法院（Cour de cassation）。

法院的推理——剖析

法国最高法院（Cour de cassation）的法官们提醒了一个根本区别。一方面，《民法典》（Code civil）第700条第1款规定，如果享有约定通行役权的土地被分割，该役权仍然为分割产生的所有土地的利益而存在。换句话说，即使您分割土地，最初的通行权仍然适用于所有新地块。

但请注意：该条文并不自动在分割产生的土地之间创设役权。明确地说，如果地块A享有对地块B的通行权，而您将地块A分割为A1和A2，这两块新地块仍然享有对B的权利。但这并不因此在地块A1和A2之间创设通行权。

法院阐明了一个关键点：一块土地与供役地不相邻并不重要。很少有人知道的是，相邻性并不是享有约定役权的条件。重要的是地块的共同起源和创设役权时各方的意图。

在这个案件中，法国最高法院（Cour de cassation）因此确认了上诉法院（Cour d'appel）的解决方案，但对推理提供了重要澄清。它提醒役权是物权（附着于财产本身，独立于其所有者），随土地的所有变更而转移。但其确切范围始终取决于各方的初始意愿和财产的特征。

这对您意味着什么——具体而言

如果您在格拉斯（Grasse）或其周边地区拥有一块土地并考虑分割，该判决有直接影响。举一个具体例子：您在格拉斯（Grasse）有一块2000平方米的土地，享有对相邻土地的通行权。您决定将其分割为两块各1000平方米的地块分别出售。

在该判决之前，有些人可能认为只有与供役地相邻的地块保留通行权。现在，情况明确了：两块地块都享有最初的权利。但请注意：这并不意味着两块地块自动享有相互之间的通行权。如果其中一块地块成为被围地（无法进入公共道路），则需要协商新的役权。

对于买家来说，需要保持警惕。在我的实践中，我遇到过一些案例，买家在购买后发现他们的通行权并不像他们想象的那样有保障。在签署买卖协议前，务必检查役权状况。在蓝色海岸，土地划界和役权研究费用在1500至3000欧元之间，但可以避免数万欧元的纠纷。

对于房地产开发商来说，该判决提供了法律保障。当您为住宅区分割土地时，您知道现有通行权会传递给所有地块。但这也需要考虑通道配置。糟糕的分割可能会造成意外的被围情况。

租户间接受到影响。如果您租用一栋房屋，其入口依赖于一项役权，请确保房东已核实情况。关于入口的邻里纠纷可能会使住房不舒适，甚至无法居住。

避免此类纠纷的四个建议

• 在分割土地前，制定完整的役权状况报告。这包括积极役权（您享有的）和消极役权（您承担的）。预计需要2到3周进行此项研究。
• 一旦考虑分割，咨询测量专家进行土地划界。费用（平均1500至2500欧元）是比诉讼更划算的投资。
• 预测每个未来地块的入口。如果其中一块可能成为被围地，请立即规划在未来地块之间创设约定役权。
• 由专业公证人起草文件。关于役权的条款起草不当可能会导致多年的诉讼。优秀公证人的额外费用（约售价的1%）是一种保险。

深化：相关判例和演变

该判决符合一贯的判例。早在2015年（Cass. 3e civ., 15 janvier 2015, n° 13-27.290），法院就已提醒约定役权随分割土地而转移。但2024年判决的贡献在于阐明不相邻性不是障碍。

法院的趋势是明确的：它们通过确保物权的稳定性来保护房地产交易的安全。约定创设的役权被视为财产不可分割的一部分。因此，它能够抵抗分割、变更、所有者的变化。

这对未来意味着什么？业主可以对其通行权的持久性有信心，即使在分割的情况下。但这种保障也带来了责任：在分割土地前仔细思考，因为后果是持久的。未来几年，随着格拉斯（Grasse）内陆地区城市化的加剧，这些问题只会越来越多。

实践中：需要做什么

如果您考虑分割土地：
1. 咨询房地产法专业律师进行初步分析（在我的事务所，30分钟45欧元）
2. 向地产公示服务处申请役权状况报告
3. 请测量专家进行土地划界
4. 在分割前协商并起草可能的新役权
5. 将所有信息纳入销售或分割文件中

如果您购买分割产生的土地：
1. 要求提供役权状况报告
2. 亲自核实入口
3. 请专业人士核实权利是否确实可转移
4. 毫不犹豫地设置关于役权核实的解除条件

如果您已陷入纠纷：
1. 收集所有文件（文件、平面图、通信）
2. 在采取任何行动前迅速咨询律师
3. 如果可能，优先考虑调解（成本更低、更快）
4. 评估冲突的实际成本（诉讼费用 + 财产价值损失）

您遇到类似情况吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常远不止于此。 预约 →