Décision de référence : cc • N° 93-13.093 • 1995-02-15 • Consulter la décision →
Le 15 février 1995, la Cour de cassation a rendu un arrêt important concernant les servitudes d’écoulement des eaux usées. Dans cette affaire, les époux X, propriétaires d’un fonds servant, ont découvert que leurs voisins, les époux Y, avaient installé une canalisation d’évacuation des eaux usées traversant leur terrain. Les époux Y prétendaient bénéficier d’une servitude acquise par prescription trentenaire, car selon eux l’écoulement existait depuis plus de trente ans. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation, rappelant que les servitudes discontinues, même apparentes, ne peuvent s’acquérir que par un titre. Cette décision est riche d’enseignements pour tout propriétaire confronté à une situation similaire.
La Haute juridiction a jugé que cette servitude est discontinue, car elle nécessite une intervention humaine régulière pour fonctionner — contrairement à une servitude de vue, qui est continue. Or, seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription trentenaire (article 690 du Code civil). Les servitudes discontinues, même apparentes, ne peuvent s’établir que par un titre (un acte écrit).
Autrement dit, le propriétaire qui se prétend bénéficiaire d’une servitude d’écoulement des eaux usées ne peut pas se prévaloir d’un droit acquis par le temps s’il n’a pas d’acte notarié ou de contrat. Le propriétaire du fonds servant peut donc exiger la suppression de la canalisation, ou demander une indemnisation. Mais attention : si une tolérance de très longue durée est établie, cela pourrait être analysé comme une renonciation tacite. Décryptons cette décision ensemble, avec des exemples concrets.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L’affaire oppose les époux X, propriétaires du fonds servant, aux époux Y, propriétaires du fonds dominant, dans la région parisienne. Les époux Y ont installé une canalisation servant à l’évacuation de leurs eaux usées, laquelle empiète sur la propriété des époux X. Ces derniers demandent la suppression de cet empiètement (c’est-à-dire le débranchement de la canalisation et la remise en état du terrain).
Les époux Y résistent. Ils invoquent une servitude d’écoulement des eaux usées qui existerait depuis longtemps. Selon eux, cette servitude serait apparente (visible, par exemple par des regards ou des bouches d’égout) et continue (car l’eau s’écoule en permanence). Ils estiment donc l’avoir acquise par prescription trentenaire (possession paisible et continue pendant 30 ans).
La cour d’appel de Versailles leur donne raison dans un arrêt du 21 janvier 1993. Elle estime que l’empiètement est toléré depuis plus de trente ans et que les époux X ne peuvent plus s’y opposer. Mais les époux X se pourvoient en cassation. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle juge que la servitude d’écoulement des eaux usées est discontinue, car elle nécessite l’action de l’homme pour son exercice : il faut ouvrir les robinets, tirer la chasse, etc. Sans intervention humaine, l’écoulement cesse. Par conséquent, elle ne peut pas être acquise par prescription, même si elle est apparente.
Ce que peu de gens savent, c’est que la distinction entre servitudes continues et discontinues est cruciale. Une servitude de vue (qui ne nécessite aucun acte humain pour être exercée) est continue. Une servitude de passage (où il faut marcher) est discontinue. Les eaux usées, bien qu’elles s’écoulent, ne le font que parce qu’un humain les a utilisées. C’est cette intervention humaine renouvelée qui rend la servitude discontinue.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s’appuie sur les articles 688 et 690 du Code civil. L’article 688 définit les servitudes continues (celles qui s’exercent sans le fait de l’homme, comme une vue) et discontinues (celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme, comme un passage ou un écoulement d’eau usée). L’article 690 dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par prescription de trente ans. Les servitudes discontinues, même apparentes, ne peuvent s’acquérir que par titre.
En clair, la Cour dit : une servitude d’écoulement des eaux usées, pour exister, nécessite que quelqu’un utilise l’eau (douche, WC, évier). Sans cela, pas d’écoulement. Donc elle est discontinue. Peu importe que la canalisation soit visible (apparente) : elle ne peut pas être prescrite. Seul un acte notarié ou un jugement peut l’établir.
Les juges ont également examiné l’argument des époux Y sur l’empiètement. L’empiètement, c’est le fait qu’une construction ou une installation dépasse sur le terrain voisin. Ici, la canalisation empiétait. La cour d’appel avait rejeté la demande de suppression en se fondant sur la prescription. Mais la Cour de cassation annule cette partie de l’arrêt : sans titre, l’empiètement est illégal, et le propriétaire peut en demander la suppression.
Attention toutefois : la décision ne remet pas en cause le principe de la prescription acquisitive pour d’autres servitudes. Elle précise simplement la qualification de la servitude d’écoulement des eaux usées. C’est une confirmation de jurisprudence constante : depuis un arrêt du 21 novembre 1978 (n° 77-12.144), la Cour de cassation qualifie systématiquement ce type de servitude de discontinu.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire du fonds servant (celui qui subit la servitude) : vous pouvez exiger la suppression de la canalisation si elle n’est pas fondée sur un titre. Vous n’êtes pas obligé de la tolérer, même si elle existe depuis des décennies. Par exemple, si vous achetez une maison avec une vieille canalisation traversant votre jardin, vous pouvez demander à votre voisin de la déplacer. Mais attention : si vous avez laissé faire sans protester pendant plus de trente ans, vous pourriez avoir consenti tacitement. Dans ce cas, le juge pourrait considérer qu’il y a une servitude par destination du propriétaire ou un quasi-contrat. Mieux vaut agir vite.
Pour le propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude) : vous devez impérativement avoir un titre écrit (acte de vente, acte notarié, ou jugement) pour justifier votre droit. Sinon, vous risquez de devoir supprimer la canalisation à vos frais. Vérifiez votre acte de propriété : une servitude d’écoulement des eaux usées doit y être mentionnée. Si ce n’est pas le cas, régularisez la situation en demandant à votre voisin de signer une convention de servitude (gratuite ou payante).
Pour l’acquéreur : avant d’acheter un bien, demandez au notaire de vérifier l’existence de servitudes. Une canalisation apparente ne suffit pas à créer un droit. Si le vendeur vous dit « c’est une servitude ancienne », exigez un titre. Sinon, vous pourriez hériter d’un litige.
En pratique, il est fréquent que des propriétaires tolèrent une canalisation pendant de nombreuses années avant de vouloir la supprimer. Dans certains cas, le juge peut estimer qu’une servitude par destination du propriétaire (anciennement appelée « par destination du père de famille ») s’est constituée, notamment si le fonds a été divisé. Mais cela reste exceptionnel. Par prudence, il ne faut pas laisser s’installer une tolérance prolongée.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites vérifier votre acte de propriété par un notaire : avant d’acheter ou de vendre, demandez une analyse des servitudes. Une simple mention « servitudes diverses » peut cacher un piège. Le notaire peut vous dire si une servitude est régulièrement constituée.
- Ne tolérez pas un empiètement sans agir : si vous constatez une canalisation traversant votre terrain sans titre, engagez rapidement une action en suppression pour éviter toute prescription.
- En cas d’achat, soyez vigilant sur les servitudes apparentes : une canalisation visible ne crée pas automatiquement un droit ; exigez une régularisation par titre.
- En cas de litige, consultez un avocat spécialisé : un professionnel du droit immobilier pourra analyser votre situation et vous conseiller sur la meilleure stratégie.
