非建筑地役权：地下车库是否被禁止？

您是位于雷恩（Rennes）一栋房屋的业主，房屋带有一个用于通风和采光的共有庭院。某天，您的邻居，相邻地块的业主，决定在庭院下方挖掘一个车库。您不禁疑问：他有权这样做吗？禁止在地面以上建造的“非建筑地役权”（servitude non aedificandi）是否也适用于地下？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1975年5月5日的一项判决中所裁定的问题。答案令人惊讶：是的，这是可能的，除非地役权设立文书明确禁止。解读如下。

事实：一则日常纠纷

想象一下雷恩的一处地产，由两个地块组成。一块共有庭院分隔两地，该庭院负有一项“非建筑地役权”（字面意为“不得建造”），以确保现有建筑物（位于第一地块）有足够的通风、采光和视野。第二地块的业主（一家公司）决定在庭院下方挖掘一个地下车库，并设有入口坡道和防护矮墙。第一地块的业主表示反对：他认为车库违反了地役权和共有庭院的用途。纠纷一直上诉到上诉法院（cour d'appel），上诉法院支持了建造方。不满的业主向最高法院提起上诉，主张上诉法院曲解了共有庭院合同和地役权。最高法院驳回其上诉，维持了初审法官的判决。

法院的推理——详细解读

最高法院在其判决中重申了一项基本原则：地役权是为另一不动产的使用和便利而对一不动产施加的负担（《法国民法典》第637条（article 637 du Code civil））。地役权必须严格解释。在本案中，设立“非建筑地役权”的文书规定其目的是确保足够的通风、采光和视野。但该文书并未禁止对庭院的特定占用，也未禁止在地面以下进行开放式或封闭式建造。文书条款存在歧义：“建造”究竟指什么？是否包括地下构筑物？为消除歧义，上诉法院独立解释了当事人的意图。它认为地下车库不损害地役权，因为它不影响通风、采光或视野。通过在庭院下方挖掘，第二地块的业主仅是在行使其所有权（《法国民法典》第552条（article 552 du Code civil）：土地所有人拥有地下部分）。最高法院认可了这一推理：上诉法院并未曲解合同，只是进行了必要的解释。

对您的实际影响

如果您是负有“非建筑地役权”的地块业主，这一判决告诉您：除非有明确相反条款，建造禁令仅涉及地面以上的建造。因此，原则上您可以在受该地役权约束的土地上挖掘地窖、车库或地下游泳池。但请注意：如果设立文书规定地役权延伸至地下，或者工程损害了地役权的效用（例如，减少了通风），您可能会面临纠纷。对于地役权的受益方（享有视野、光线的人），这一判决可能令人失望。但它提醒您起草清晰、明确的文书的重要性。例如，在圣马洛（Saint-Malo），如果地役权条款过于模糊，享有海景的房屋业主可能无法阻止邻居在共有庭院下方挖掘车库。

避免此类纠纷的四条建议

• 精确起草地役权：明确说明建造禁令是否延伸至地下，并描述允许或禁止的工程。
• 咨询专业律师：在签署买卖或地役权文书前，请专业人士预见歧义并保障您的权利。
• 挖掘前查阅设立文书：检查是否提及地下。如有疑问，请求司法解释或友好协商。
• 纠纷时优先调解：诉讼费用高昂且耗时漫长。在律师指导下与邻居沟通，往往能解决冲突。

深入探讨：相关判例与演变

自该判决以来，判例保持一致：“非建筑地役权”不延伸至地下，除非有相反条款。例如，最高法院1996年7月3日判决（n° 94-15.472）认定，建造禁令仅指地上建造。趋势有利于土地所有人的自由。但注意：这种自由并非绝对。如果地下车库影响相邻建筑物的稳固或违反城市规划规定，则可能被禁止。此外，法官始终解释当事人的意图。如果文书提及“视野”或“采光”，而车库损害了这些要素，地役权可能被视为受到违反。

总结与后续步骤

要点回顾：

• “非建筑地役权”不禁止地下建造，除非文书有相反规定。
• 土地所有人可以在共有庭院下方挖掘车库，即使该庭院受该地役权约束。
• 为避免纠纷，起草清晰文书并在任何项目前咨询律师。

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常见问题：

1. 如果我的土地受非建筑地役权约束，我可以挖掘地窖吗？ 原则上可以，除非文书明确禁止。
2. 如果邻居建造地下车库妨碍我的视野，我该怎么办？ 查阅地役权文书：如果地役权仅提及采光或通风，车库很可能被允许。咨询律师。
3. 地役权纠纷的诉讼费用是多少？ 律师费约2,000至10,000欧元，不包括鉴定费和多年程序费用。
4. 如果邻居违反地役权建造，我可以要求赔偿吗？ 可以，您可以要求拆除并赔偿损失。
5. 如何知道我的地役权是否延伸至地下？ 查阅您的不动产所有权证书或地役权文书。如有歧义，律师可帮助解读。

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