Décision de référence : cc • N° 90-13.071 • 1992-04-23 • Consulter la décision →
Un fonds enclavé, c'est-à-dire sans accès direct à la voie publique, peut donner lieu à une servitude de passage sur le fonds voisin, conformément à l'article 682 du Code civil. Mais qui décide du tracé ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 avril 1992 (n° 90-13.071), rappelle que le juge, saisi de la demande, doit déterminer l'assiette de la servitude en respectant la règle du trajet le plus court vers la voie publique, dès lors que tous les propriétaires concernés sont dans la cause.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Dans cette affaire, les époux Y, propriétaires d'un fonds enclavé, ont assigné leurs voisins, dont M. Z, pour obtenir un droit de passage. Le tribunal de grande instance a fixé le passage sur la parcelle de M. Z, estimant qu'il s'agissait du trajet le plus court. M. Z a interjeté appel, soutenant que le passage devait emprunter un autre chemin traversant plusieurs propriétés. La cour d'appel a confirmé le jugement. M. Z s'est alors pourvu en cassation, faisant valoir que le juge ne pouvait imposer un passage sur son seul fonds alors que d'autres propriétaires étaient concernés.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
L'article 683 du Code civil dispose que le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Il précise néanmoins que le passage doit être fixé à l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant. Le juge doit donc concilier ces deux critères et motiver sa décision sur ce point. En l'espèce, la Cour de cassation rejette le pourvoi, approuvant la cour d'appel qui avait souverainement apprécié que le passage le plus court était également le moins dommageable. La Cour ajoute que, tous les propriétaires ayant été mis en cause, le juge était tenu de déterminer l'assiette de la servitude, sans pouvoir se contenter de reconnaître l'existence du droit de passage.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires de fonds enclavés, cette décision garantit que le passage imposé ne sera pas inutilement long et détourné. Le juge doit choisir le tracé le plus direct, sauf à démontrer qu'un autre tracé est moins dommageable. Pour le propriétaire du fonds servant, il est possible de contester le tracé en prouvant qu'un itinéraire alternatif, même légèrement plus long, cause moins de préjudice. Par exemple, pour un terrain enclavé de 500 m², si le trajet le plus court (10 mètres) traverse le jardin d'agrément du voisin, alors qu'un trajet de 15 mètres longe une haie sans dégrader l'aménagement, le juge pourra retenir ce dernier. En pratique, avant d'acheter un bien, vérifiez l'existence d'un accès ou d'une servitude de passage constituée. Si vous êtes locataire, c'est le propriétaire qui est concerné, mais vous pouvez l'alerter. En copropriété, les parties communes enclavées sont aussi protégées.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez l'accès avant d'acheter : lors de la promesse de vente, demandez au notaire de vérifier si le terrain dispose d'un accès direct à la voie publique ou d'une servitude de passage. Si ce n'est pas le cas, exigez que le vendeur obtienne une servitude avant la signature.
- Faites constater l'enclave par un huissier : si vous estimez que votre fonds est enclavé, faites établir un constat par un commissaire de justice (huissier) pour prouver l'absence d'accès. Ce document sera utile en justice.
- Proposez une transaction à l'amiable : avant d'aller en justice, proposez à votre voisin une indemnité pour la servitude. L'article 682 du Code civil prévoit une indemnité proportionnée au préjudice subi. Un accord écrit, signé devant notaire, évitera des années de procédure.
- Assignez tous les propriétaires concernés : si vous devez saisir le tribunal, veillez à ce que tous les propriétaires des fonds voisins soient assignés, afin que le juge puisse déterminer l'assiette la plus appropriée.
