Décision de référence : cc • N° 08-14.376 • 2009-05-27 • Consulter la décision →
Vous êtes propriétaire d'une maison à Le Cannet, avec un jardin qui donne sur une parcelle voisine. Pour accéder à votre garage, vous empruntez depuis toujours un chemin qui traverse ce terrain, sans jamais avoir demandé d'autorisation écrite. Un jour, le nouveau propriétaire vous interdit le passage. Que faire ? La question de la servitude (un droit réel immobilier qui permet au propriétaire d'un fonds – le fonds dominant – de bénéficier d'une utilisation limitée du fonds d'autrui – le fonds servant) est au cœur de nombreux litiges dans les zones denses comme la Côte d'Azur.
Mais qu'en est-il lorsque le terrain que vous empruntez est en Indivision et copropriété">indivision (situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble, sans division matérielle des parts) ? Et si vous êtes vous-même l'un des indivisaires ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 mai 2009 (n° 08-14.376), apporte une réponse claire : il est impossible de constituer une servitude de passage sur un fonds indivis au profit d'un fonds appartenant à l'un des propriétaires indivis. En clair, on ne peut pas être à la fois propriétaire du fonds servant et du fonds dominant, même indirectement.
Cet arrêt, qui concerne une servitude de puisage (droit de puiser de l'eau), éclaire un principe fondamental du droit des servitudes. Dans cet article, je décrypte pour vous les faits, le raisonnement des juges et les conséquences pratiques pour les propriétaires, locataires et professionnels de l'immobilier, avec des exemples concrets à Le Cannet et Vallauris.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Imaginez la situation : M. X et Mme Y sont propriétaires indivis d'une parcelle à Vallauris, la parcelle B 1122. Sur cette parcelle se trouve un point d'eau (un puits). M. X, par ailleurs propriétaire de la parcelle voisine B 1125, utilise ce puits pour arroser son jardin. Un jour, Mme Y, lassée de voir M. X puiser sans son accord, lui demande de cesser. M. X invoque alors une servitude de puisage (droit de prendre de l'eau sur le fonds d'autrui) qu'il estime exister au profit de sa parcelle B 1125, grevant la parcelle indivise B 1122.
Le conflit naît : M. X soutient que la servitude a été constituée par un acte de vente antérieur, tandis que Mme Y conteste son existence et, surtout, sa validité. L'affaire est portée devant le tribunal, puis en appel. La cour d'appel donne raison à Mme Y : elle refuse de reconnaître la servitude. M. X se pourvoit en cassation.
Devant la Cour de cassation, M. X argue que la servitude de puisage est valable car elle profite à un fonds (B 1125) dont il est seul propriétaire, tandis que le fonds servant (B 1122) est en indivision avec Mme Y. Selon lui, les propriétaires sont différents : lui d'un côté, l'indivision de l'autre. Mais la Cour de cassation ne l'entend pas de cette oreille.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Haute juridiction rejette le pourvoi et confirme l'arrêt d'appel. Son raisonnement est limpide : une servitude (droit réel accessoire à un immeuble) suppose, par définition, que le fonds servant et le fonds dominant appartiennent à des propriétaires différents. C'est le principe posé à l'article 637 du Code civil (texte qui définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire).
Or, en l'espèce, M. X est à la fois propriétaire indivis du fonds servant (B 1122) et propriétaire exclusif du fonds dominant (B 1125). Il est donc impossible de constituer une servitude, car cela reviendrait à créer un droit sur son propre bien. Attention toutefois : la Cour ne se contente pas d'une lecture littérale. Elle précise que l'indivision ne crée pas une personne morale distincte ; chaque indivisaire est propriétaire d'une quote-part de l'ensemble, ce qui inclut le fonds servant. Ainsi, M. X, en tant qu'indivisaire, est copropriétaire du fonds servant. La règle « nul ne peut avoir de servitude sur son propre bien » s'applique donc.
Ce que peu de gens savent, c'est que cette solution est constante dans la jurisprudence. Elle repose sur l'idée que la servitude est un droit réel démembré de la propriété, qui ne peut exister qu'entre deux patrimoines distincts. La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de le rappeler, par exemple dans un arrêt du 19 janvier 1993 (n° 91-10.867) concernant une servitude de passage.
Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires indivis pensaient pouvoir organiser entre eux des servitudes « familiales » sans formalité. C'est une erreur : tant que l'indivision dure, aucune servitude ne peut être constituée au profit de l'un des indivisaires sur le bien indivis. Il faut d'abord sortir de l'indivision (par partage, vente, etc.) pour que la servitude devienne possible.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications directes pour plusieurs catégories de personnes :
- Propriétaires indivis : Si vous êtes en indivision avec d'autres (par exemple, après une succession), vous ne pouvez pas, seul, accorder une servitude de passage ou de puisage sur le bien indivis à votre propre bénéfice. Toute tentative serait nulle. Vous devez obtenir l'accord de tous les indivisaires, ou, si vous voulez un droit personnel, passer par un bail ou une convention d'occupation précaire.
- Acquéreurs : Avant d'acheter un bien, vérifiez si le vendeur est en indivision. Si une servitude est mentionnée dans l'acte au profit d'un indivisaire, elle pourrait être contestée. Exemple concret à Vallauris : un terrain à bâtir est vendu avec une servitude de passage au profit du voisin, mais le vendeur était en indivision avec ce voisin. L'acte est risqué : le voisin (indivisaire) ne peut pas bénéficier de la servitude. Vous pourriez vous retrouver sans accès.
- Locataires : Vous n'êtes pas directement concerné, mais si votre bailleur est en indivision et qu'il vous accorde un droit de passage sur une parcelle indivise, ce droit pourrait être remis en cause par les autres indivisaires. Préférez un bail écrit mentionnant clairement les droits accessoires.
- Professionnels de l'immobilier : Notaires, agents immobiliers, vous devez être vigilants lors de la rédaction des actes. Une servitude constituée en indivision est un vice caché potentiel. À Le Cannet, j'ai vu un promoteur immobilier annuler une vente parce que la servitude de passage promise n'était pas valide faute d'accord unanime des indivisaires. Le coût : plusieurs dizaines de milliers d'euros de dommages et intérêts.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir rapidement. Le délai de prescription pour contester une servitude irrégulière est de 30 ans à compter de son établissement, mais mieux vaut ne pas attendre. Les frais de justice peuvent atteindre 3 000 à 10 000 € selon la complexité.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- 1. Faites vérifier la situation juridique du fonds servant avant toute acquisition. Demandez au notaire un état des servitudes et une vérification des indivisions. À Le Cannet, un couple a découvert après achat que le chemin d'accès était en indivision avec trois cousins. Ils ont dû négocier un droit de passage payant.
- 2. En cas d'indivision, formalisez par écrit tout accord entre indivisaires. Même si la servitude est impossible, vous pouvez conclure une convention d'occupation ou un bail à durée déterminée. Cela évite les conflits oraux.
- 3. Avant de construire ou d'aménager, consultez un avocat spécialisé. Un simple bornage peut révéler des servitudes cachées. Le coût d'une consultation (environ 150-200 €) est dérisoire face à un procès.
- 4. Si vous êtes indivisaire et souhaitez utiliser le bien indivis, proposez un partage amiable. La sortie d'indivision permet de créer des servitudes valables entre les lots. À Vallauris, deux frères ont partagé un terrain : l'un a reçu la partie avec le puits, l'autre une servitude de puisage par acte notarié. Problème réglé.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation a déjà statué dans le même sens à plusieurs reprises. Par exemple, dans un arrêt du 3 juin 1998 (n° 96-17.053), elle a jugé qu'une servitude de passage ne peut être constituée sur un bien indivis au profit d'un héritier indivisaire, car il y a confusion des qualités de propriétaire du fonds servant et du fonds dominant. Cette position est constante.
Une évolution récente concerne la possibilité de constituer une servitude « par destination du père de famille » (servitude créée par un propriétaire unique qui divise ensuite son terrain) : si le propriétaire unique était en indivision avec lui-même ? La réponse est non, car l'indivision n'est pas une personne morale distincte. La tendance des tribunaux est donc très protectrice de l'intégrité de l'indivision : aucun indivisaire ne peut, seul, grever le bien commun d'une servitude, même à son profit.
Pour l'avenir, il est conseillé aux propriétaires indivis de recourir à des démembrements de propriété (usufruit, nue-propriété) ou à des servitudes conventionnelles après partage. La jurisprudence ne devrait pas évoluer sur ce principe, car il est ancré dans la lettre du Code civil.
Points clés à retenir
FAQ :
Q : Puis-je créer une servitude de passage sur un terrain que je possède en indivision avec mon frère, pour accéder à ma maison ?
R : Non, car vous êtes vous-même propriétaire du fonds servant (indivis). La servitude exige des propriétaires différents. Vous devez soit obtenir l'accord de tous les indivisaires pour un usage personnel (via un bail), soit sortir de l'indivision.
Q : Que faire si mon voisin utilise mon terrain indivis sans mon accord, en prétendant avoir une servitude ?
R : Vous pouvez contester cette servitude en justice, car elle est nulle si elle profite à un indivisaire. Agissez rapidement pour éviter une prescription acquisitive (30 ans).
Q : Quels sont les délais pour agir ?
R : L'action en nullité d'une servitude se prescrit par 30 ans à compter de son établissement. Mais pour une servitude continue et apparente, la prescription acquisitive peut jouer en faveur du voisin s'il l'a utilisée pendant 30 ans de façon paisible, continue et publique.
Q : Un notaire peut-il rédiger une servitude en indivision ?
R : Non, un notaire doit refuser car l'acte serait nul. Si un notaire l'a fait, vous pouvez engager sa responsabilité professionnelle.
Q : Combien coûte une action en justice pour contester une servitude ?
R : Comptez entre 2 000 et 8 000 € d'honoraires d'avocat, plus les frais de procédure. Une consultation préalable (45 € chez Maître Zakine) peut vous aider à évaluer vos chances.
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