Décision de référence : cc • N° 74-14.746 • 1976-05-11 • Consulter la décision →
La Cour de cassation, dans son arrêt du 11 mai 1976 (pourvoi n° 74-14.746), a précisé les conditions de recevabilité de l'action possessoire pour les servitudes discontinues, rappelant le rôle de l'état d'enclave. En l'espèce, M. et Mme X étaient propriétaires d'une parcelle à Valognes. Pour y accéder, ils empruntaient depuis plusieurs années un chemin traversant le fonds voisin appartenant aux consorts Y. Ces derniers, arguant d'une simple tolérance, ont fermé le passage. Les époux X, estimant leur terrain enclavé, ont alors assigné les consorts Y en complainte pour être maintenus en possession.
En droit, le passage sur le fonds d'autrui est une servitude dite « discontinue » (elle ne s'exerce que par intervalles, à chaque passage). Or, les actions possessoires (comme la complainte, qui permet de se faire maintenir en possession) ne sont normalement pas ouvertes pour les servitudes discontinues, sauf si le possesseur peut justifier d'un titre. Mais la loi prévoit une exception majeure : l'enclave. Être enclavé signifie que votre propriété n'a aucune issue sur la voie publique, ou une issue insuffisante. Dans ce cas, le fait même de l'enclave constitue un titre légal, qui vous permet d'agir rapidement en justice, sans avoir à produire un acte notarié.
Que dit exactement l'arrêt de 1976 ? Il casse une décision de cour d'appel qui s'était contentée de constater que le demandeur avait possédé le passage pendant plus d'un an (possession annale), sans vérifier si cette possession reposait sur l'état d'enclave ou sur une simple tolérance. En clair, les juges du fond doivent examiner si le terrain est réellement enclavé, et non pas seulement si le voisin a laissé passer pendant un an. Cette nuance est cruciale pour tous les propriétaires et locataires confrontés à un litige de voisinage.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme X sont propriétaires d'une parcelle à Valognes. Pour accéder à leur terrain, ils empruntent depuis plusieurs années un chemin qui traverse la propriété des consorts Y. Un différend éclate : les consorts Y décident de fermer le passage, invoquant le fait qu'ils n'ont jamais accordé de droit de passage, et que la tolérance dont bénéficiaient les époux X peut cesser à tout moment. Ces derniers, estimant que leur terrain est enclavé (aucun autre accès possible), assignent les consorts Y en justice pour être maintenus dans leur possession du passage.
Le tribunal de première instance donne raison aux époux X : il constate que leur parcelle est effectivement enclavée et ordonne le rétablissement du passage. Mais les consorts Y font appel. La cour d'appel, sans se prononcer sur la question de l'enclave, retient que les époux X ont possédé le passage pendant plus d'un an de manière paisible, publique et non équivoque (possession annale). Elle décide donc de les maintenir en possession, sans rechercher si cette possession reposait sur un droit réel ou sur une simple tolérance.
Les consorts Y se pourvoient en cassation. La Cour de cassation leur donne raison : elle censure l'arrêt d'appel pour n'avoir pas vérifié si le terrain était enclavé. La haute juridiction rappelle que, pour une servitude discontinue comme un passage, l'action possessoire n'est recevable que si le demandeur justifie d'un titre. En matière d'enclave, le titre légal est l'état d'enclave lui-même. Mais encore faut-il que cet état soit établi. En l'espèce, la cour d'appel a éludé cette question, alors même que les consorts Y contestaient l'enclave. L'affaire a donc été renvoyée devant une autre cour d'appel pour qu'elle examine si, oui ou non, la parcelle des époux X était enclavée.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur un principe fondamental du droit des servitudes : les servitudes discontinues (comme le passage, le puisage, le pacage) ne peuvent s'acquérir par la possession. En effet, l'article 688 du Code civil les définit comme celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées. Or, l'action possessoire (la complainte) permet de protéger une possession, mais elle n'est ouverte que pour les servitudes continues et apparentes (comme une vue, une conduite d'eau). Pour les servitudes discontinues, le possesseur doit prouver un titre écrit (acte notarié, jugement). C'est là que l'enclave fait exception : l'article 682 du Code civil impose au propriétaire enclavé un droit de passage, et ce droit existe indépendamment de tout titre écrit. La jurisprudence considère que l'état d'enclave constitue le "titre légal" qui permet d'exercer l'action possessoire.
Mais attention : ce titre légal n'est pas automatique. Il doit être démontré. La Cour de cassation insiste : le juge doit vérifier si le fonds est véritablement enclavé, c'est-à-dire qu'il n'a aucune issue sur la voie publique, ou une issue insuffisante pour l'exploitation normale du bien. Si le passage a été utilisé par simple tolérance du voisin (par complaisance, sans opposition), alors il n'y a pas de droit acquis, et le voisin peut le retirer à tout moment. Dans l'affaire jugée, la cour d'appel avait commis l'erreur de se contenter de la possession annale, sans s'interroger sur le fondement de cette possession. En d'autres termes, elle a confondu possession et droit.
Ce raisonnement est conforme à une jurisprudence constante. La décision de 1976 n'est ni un revirement ni une innovation : elle rappelle une règle classique. Mais elle est particulièrement utile car elle oblige les juges à examiner concrètement l'état d'enclave, ce qui évite que des propriétaires soient maintenus en possession d'un passage qu'ils n'ont jamais eu le droit d'utiliser. En pratique, cela signifie que si vous empruntez un chemin depuis des années, mais que votre voisin vous l'interdit, vous ne pourrez pas agir en complainte si vous n'êtes pas enclavé. Vous devrez alors prouver l'existence d'une servitude par titre ou par prescription trentenaire (ce qui est plus long et plus complexe).
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire d'un terrain enclavé, cette décision est une bonne nouvelle : vous pouvez agir rapidement par voie de complainte, sans avoir à produire un acte notarié. Concrètement, si votre voisin vous bloque l'accès, vous pouvez saisir le juge des référés (procédure d'urgence) pour obtenir le rétablissement du passage. Vous devrez prouver que votre terrain est enclavé : par exemple, en produisant un plan cadastral, des photos, ou un constat d'huissier. Le juge ordonnera alors la remise en état sous astreinte. Attention toutefois : si votre voisin conteste l'enclave, le juge devra trancher. Si vous n'êtes pas enclavé, vous risquez de perdre et de devoir payer des dommages-intérêts.
Pour un locataire, la situation est différente. Le locataire n'a pas qualité pour agir en complainte, car il n'est pas propriétaire. Il doit informer son bailleur, qui seul peut engager l'action. Mais le locataire peut demander au juge des référés une mesure conservatoire, comme la remise en état provisoire, s'il justifie d'un intérêt légitime (par exemple, si le blocage l'empêche d'accéder à son logement).
Si vous êtes acquéreur d'un bien, soyez vigilant : avant d'acheter, vérifiez que l'accès est garanti par un titre (servitude mentionnée dans l'acte) ou que le terrain n'est pas enclavé. Par exemple, un acquéreur pourrait acheter un bien sans vérifier l'accès, et découvrir que le seul chemin est une servitude par tolérance, que le voisin peut bloquer à tout moment.
