Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 82-12.891 • 1983-06-21 • Entscheidung einsehen →
Die Frage, die sich jeder Eigentümer eines eingeschlossenen Grundstücks (ohne Zugang zur öffentlichen Straße) stellt, ist einfach: Kann ich passieren, auch wenn mein Verkäufer auf dieses Recht verzichtet hat? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 21. Juni 1983 (Nr. 82-12.891) antwortet klar: Ja. Das in Artikel 684 des Code civil vorgesehene Wegerecht ist zwingendes Recht. Es gilt auch dann, wenn der gemeinsame Rechtsvorgänger (derjenige, der das Grundstück geteilt hat) auf dieses Recht verzichtet hat. Mit anderen Worten: Der Verzicht des Verkäufers kann den Erwerber nicht seines Rechts berauben, über die aus der Teilung hervorgegangenen Grundstücke zu gehen.
Klar gesagt: Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das aufgrund der Teilung eingeschlossen wird, haben Sie automatisch eine gesetzliche Dienstbarkeit des Weges über die anderen aus derselben Teilung stammenden Grundstücke. Und niemand, nicht einmal Ihr Verkäufer, kann an Ihrer Stelle darauf verzichten. Eine wertvolle Rechtssicherheit, die jedoch Fragen aufwirft: Wie wird dies konkret angewendet? Welche Fallstricke sind zu vermeiden?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Eine Eigentümerin teilte ein Grundstück in mehrere Parzellen, um sie zu verkaufen. Sie behielt sich bestimmte Parzellen vor, aber diese vorbehaltenen Parzellen wurden nach der Teilung eingeschlossen, ohne direkten Zugang zur öffentlichen Straße. Gemäß Artikel 684 des Code civil hat der Eigentümer einer Parzelle, die durch die Teilung eines Grundstücks eingeschlossen wird, ein Recht auf Durchgang über die anderen aus der Teilung hervorgegangenen Parzellen.
Nachdem sie jedoch die anderen Parzellen verkauft hatte, unterzeichnete die Eigentümerin eine Urkunde, mit der sie auf die Vorteile dieser Wegerechtsdienstbarkeit für ihre vorbehaltenen Parzellen verzichtete. Anschließend verkaufte sie diese Parzellen an einen Erwerber. Dieser fand sich als Eigentümer ohne Zugang wieder, da die Eigentümer der anderen Parzellen ihm den Durchgang unter Berufung auf den Verzicht der Verkäuferin verweigerten.
Der Erwerber verklagte daraufhin die benachbarten Eigentümer vor dem tribunal de grande instance, um sein Wegerecht anerkennen zu lassen. Das Gericht und später das Berufungsgericht gaben ihm recht. Die Nachbarn legten Kassationsbeschwerde ein und machten geltend, der Verzicht der Verkäuferin sei wirksam und dem Erwerber entgegenhaltbar.
Der Kassationshof wies die Beschwerde mit Urteil vom 21. Juni 1983 zurück und bestätigte die Entscheidung der Tatsacheninstanzen.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kern der Begründung liegt in einem Satz: Die in Artikel 684 des Code civil vorgesehene Wegerechtsdienstbarkeit (die einen Durchgang über die aus einer Teilung hervorgegangenen Grundstücke zur Befreiung eines eingeschlossenen Grundstücks vorsieht) ist zwingendes Recht. Das bedeutet, dass sie automatisch kraft Gesetzes entsteht, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind (Teilung führt zu Einschluss). Man kann nicht im Voraus darauf verzichten, insbesondere wenn dieser Verzicht vom Urheber der Teilung erklärt wird.
Warum? Weil das Gesetz den Erwerber des eingeschlossenen Grundstücks schützt. Die Idee ist zu verhindern, dass ein Eigentümer durch Teilung seines Grundstücks Einschlüsse schaffen und dann den Erwerbern jeden Zugang verweigern kann. Es ist eine Regel der Billigkeit und der öffentlichen Wirtschaftsordnung. Der Kassationshof sagt klar: „Die durch Artikel 684 Absatz 1 des Code civil begründete Dienstbarkeit hat eine gesetzliche Grundlage; der Erwerber der infolge der Teilung des Grundstücks eingeschlossenen Parzelle kann sich nicht mit der Begründung, der gemeinsame Rechtsvorgänger habe auf den Vorteil dieser Dienstbarkeit verzichtet, ein Wegerecht über das aus der Teilung hervorgegangene Grundstück verweigern lassen.“
Was nur wenige wissen: Diese Lösung gilt selbst dann, wenn der Erwerber den Einschluss zum Zeitpunkt des Kaufs kannte. Die Dienstbarkeit ist gesetzlich, sie gilt für alle. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ein Verkäufer versprochen hatte, kein Durchgangsrecht zu beanspruchen, der Erwerber aber dank dieses Artikels dennoch passieren konnte.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Eigentümer: Wenn Sie ein eingeschlossenes Grundstück kaufen, das aus einer Teilung stammt, haben Sie ein Recht auf Durchgang über die anderen Parzellen, selbst wenn der Verkäufer auf dieses Recht verzichtet hat. In der Praxis müssen Sie das tribunal judiciaire des Ortes des Grundstücks anrufen, um Ihr Recht anerkennen zu lassen. Die Verfahrenskosten (Anwalt, Sachverständiger) können erheblich sein, aber der Ausgang ist günstig, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Für Verkäufer: Sie können einem künftigen Erwerber nicht sein Wegerecht entziehen, indem Sie selbst auf die Dienstbarkeit verzichten. Wenn Sie einen Konflikt vermeiden wollen, teilen Sie Ihr Grundstück besser nicht so, dass ein Einschluss entsteht, oder sehen Sie von vornherein einen Durchgang vor.
Für Erwerber: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob das Grundstück eingeschlossen ist. Wenn ja, stellen Sie sicher, dass der Verkäufer nicht auf die Dienstbarkeit verzichtet hat (auch wenn dieser Verzicht Ihnen gegenüber nicht entgegengehalten werden kann, kann er zu einem Rechtsstreit führen). Ein Grundstück ohne Zugang kann 30 bis 50 % seines Wertes verlieren. Mit diesem Wegerecht können Sie einen Zugang verlangen und einen normalen Wert wiederherstellen.
Für Notare: Bei einer Teilung müssen Sie die Parteien über das Bestehen von Artikel 684 und die Unmöglichkeit informieren, wirksam zum Nachteil künftiger Erwerber auf die Dienstbarkeit zu verzichten.
Vier Ratschläge, um diese Art von Rechtsstreit zu vermeiden
- Überprüfen Sie den Zugang vor dem Kauf: Verlangen Sie vor Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags vom Verkäufer den Nachweis, dass das Grundstück einen direkten Zugang zur öffentlichen Straße hat (durch einen Katasterauszug, eine Dienstbarkeitsurkunde). Ist das Grundstück eingeschlossen, bestehen Sie darauf, dass der Verkäufer vor dem Verkauf einen Durchgang regelt.
- Lassen Sie eine vertragliche Dienstbarkeit erstellen: Wenn Sie Ihr Grundstück teilen, sehen Sie in der Teilungsurkunde einen Durchgang vor.
