Referenzentscheidung: cc • Nr. 14-25.089 • 2016-01-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein charmantes Haus in Capbreton mit Meerblick erworben, aber um dorthin zu gelangen, müssen Sie eine Treppe mit neunundneunzig Stufen erklimmen, die so steil ist, dass der Umzugsunternehmer sich weigert, Ihr Sofa hochzutragen. Schlimmer noch: Kein Fahrzeug kann sich nähern – Sie müssen 500 Meter entfernt parken, das wird Ihr Alltag. Sie denken, Sie hätten Anspruch auf einen Weg über das Nachbargrundstück, um eine befahrbare Zufahrt zu schaffen? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 14. Januar 2016 entschieden.
Diese Entscheidung mit dem Aktenzeichen 14-25.089 betrifft jeden Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann, der mit einem Zugangsproblem konfrontiert ist. Sie erinnert an einen einfachen, aber oft missverstandenen Grundsatz: Ein zu Wohnzwecken bestimmtes Grundstück (ein Grundstück mit Haus) gilt als umschlossen (ohne ausreichenden Zugang), wenn die Zufahrt mit dem Auto unmöglich ist, selbst wenn ein Fußweg existiert. Kurz gesagt: Eine Treppe, so stabil sie auch sein mag, ersetzt keine Straße.
In diesem Artikel werden wir diesen Fall analysieren, verstehen, was er für Sie konkret ändert, und Ihnen praktische Tipps geben, um zu vermeiden, in eine ähnliche Situation zu geraten. Ob Sie Eigentümer in Mont-de-Marsan oder Käufer an der Küste der Landes sind – diese Regeln betreffen Sie.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X sind Eigentümer eines Wohnhauses in Capbreton, in den Landes. Ihr Grundstück, das von der öffentlichen Straße zurückgesetzt liegt, wird durch eine extrem steile Treppe mit neunundneunzig Stufen erschlossen. Die Eheleute erklären, dass es ihnen unmöglich sei, ihr Grundstück mit dem Auto zu erreichen: Sie müssen alles zu Fuß transportieren, von Lebensmitteln bis zu Möbeln. Für sie handelt es sich um eine Umschlossenheit (Situation eines Grundstücks, das keinen ausreichenden Zugang zur öffentlichen Straße hat).
Sie beantragen daher gerichtlich die Anerkennung einer Servitude de passage (Recht, über das Nachbargrundstück zu gehen, um zu ihrem Haus zu gelangen) auf der Grundlage von Artikel 682 des Code civil, der vorsieht, dass der Eigentümer eines umschlossenen Grundstücks einen Weg über die Nachbargrundstücke verlangen kann. Der Nachbar, Eigentümer des dienenden Grundstücks (das den Weg dulden muss), widerspricht: Seiner Ansicht nach stellt die Treppe einen ausreichenden Zugang dar, und es liegt keine Umschlossenheit vor.
Das Berufungsgericht in Pau, das in erster Instanz entschied, gab dem Nachbarn recht. Es stellte fest, dass das Grundstück nicht umschlossen sei, obwohl es gleichzeitig feststellte, dass die Treppe steil und die Zufahrt zum Haus mit einem Fahrzeug unmöglich sei. Für das Gericht reichte die Möglichkeit, zu Fuß zu gelangen. Die Eheleute X legten Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof hob in seinem Urteil vom 14. Januar 2016 die Entscheidung des Berufungsgerichts auf. Er befand, dass die Vorinstanz gegen Artikel 682 des Code civil verstoßen habe. Denn für ein zu Wohnzwecken bestimmtes Grundstück umfasse die normale Nutzung die Zufahrt mit einem Kraftfahrzeug. Eine Treppe mit 99 Stufen, selbst wenn sie zu Fuß begehbar sei, genüge dieser Anforderung nicht. Der Fall wurde an das Berufungsgericht in Bordeaux zurückverwiesen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Artikel 682 des Code civil lautet: „Der Eigentümer, dessen Grundstücke umschlossen sind und der keinen Zugang zur öffentlichen Straße hat oder nur einen unzureichenden Zugang, sei es für die landwirtschaftliche, industrielle oder gewerbliche Nutzung seines Eigentums oder für die Durchführung von Bau- oder Erschließungsmaßnahmen, kann einen Weg über die Grundstücke seiner Nachbarn verlangen, um die vollständige Erschließung seiner Grundstücke zu gewährleisten, gegen eine dem verursachten Schaden angemessene Entschädigung.“
Wie weit geht die Verpflichtung, einen Weg zu dulden? Das Berufungsgericht hatte befunden, dass die Treppe einen ausreichenden Zugang darstelle, da sie einen Fußweg ermögliche. Der Kassationsgerichtshof erinnert jedoch daran, dass die Beurteilung der Umschlossenheit nach der Zweckbestimmung des Grundstücks zu erfolgen habe. Ein Baugrundstück oder ein Wohnhaus benötige eine befahrbare Zufahrt für Rettungsfahrzeuge (Feuerwehr, Krankenwagen), Umzüge, Lieferungen oder einfach den täglichen Bedarf (Einkäufe, Fahrten).
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht selbst festgestellt, dass die Treppe „extrem steil“ sei und „die Zufahrt zum Haus mit einem Fahrzeug unmöglich“ sei. Für den Kassationsgerichtshof stehen diese Feststellungen im Widerspruch zu dem Schluss, dass keine Umschlossenheit vorliege. Mit anderen Worten: Wenn die Zufahrt mit dem Auto unmöglich ist, ist das Grundstück umschlossen, unabhängig vom Zustand des Fußwegs.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Seit einem Urteil von 1999 (Civ. 3e, 10. März 1999, Nr. 97-10.876) geht der Kassationsgerichtshof davon aus, dass die Autozufahrt zur normalen Nutzung einer Wohnung gehört. Hier geht er jedoch noch weiter, indem er klarstellt, dass selbst eine vorhandene Treppe nicht ausreicht, wenn ihre Nutzung übermäßig schwierig ist (99 Stufen, steile Neigung). Vorsicht jedoch: Die Lösung wäre möglicherweise anders ausgefallen, wenn die Treppe breit, wenig steil und mechanisiert gewesen wäre (z. B. ein Lastenaufzug). Das war aber nicht der Fall.
Was nur wenige wissen: Die Beweislast für die Umschlossenheit liegt beim Antragsteller. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Fachleute ...
