通行役权：买卖合同中的虚假声明使卖方承担责任

想象一下：您在Castelnau-le-Lez购买了一栋漂亮的房子，带有花园和直接通往道路的通道。买卖合同注明卖方未对土地设定任何役权。但几个月后，您的邻居告诉您，他有权通过您的车道进入他的车库，并且他有一份20年前的公证文书作为证明。您非常愤怒：为什么卖方没有告诉您？而您作为买受人，能否要求赔偿？

这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1974年裁决的情况。该判决在蒙彼利埃（Montpellier）管辖范围内作出，回答了每个业主都会遇到的问题：如果卖方在买卖合同中就役权的存在撒谎（或遗忘），会发生什么？

答案很明确：卖方构成合同过错，必须赔偿损害，即使买受人可能已经看到役权的迹象（如一条小路）并在几年内容忍其使用而未提出异议。简而言之，合同中的声明优先于表面现象。让我们共同解读这一判决，并了解如何保护自己。

事实：每天都会发生的故事

让我们深入了解本案。1974年，法国最高法院（Cour de cassation）审理了一起卖方M. X（Castelnau-le-Lez的业主）与买受人M. Kahla之间的纠纷。M. X及其女儿向M. Kahla出售一块土地。在买卖合同中，他们声明：“卖方本人未对土地设定任何役权，不存在任何役权”。然而，同一块土地上此前已通过公证文书有偿设定了通行役权。换句话说，卖方知道（或应当知道）土地负有役权，却在合同中作出了相反声明。

出售后几年，即1968年，M. Kahla破坏了役权行使的小路。役权受益人提出异议，M. Kahla转而向卖方要求赔偿所遭受的损害。他主张卖方在合同中撒谎。但卖方辩护称：役权是明显的（一条清晰可见的小路），并且M. Kahla在几年内容忍了其使用而未抱怨。因此，他不能援引隐蔽瑕疵担保（《法国民法典》第1641条）或合同责任。

初审法官（上诉法院）支持卖方：他们认为，尽管役权未在合同中申报，但明显的迹象已向买受人揭示，且买受人在几年内忍受了其使用而未提出异议，因此不能提起担保诉讼。但法国最高法院（Cour de cassation）撤销了这一判决。它认为，卖方通过错误地声明不存在任何役权构成了合同过错，必须赔偿。买受人是否看到小路或容忍通行并不重要。合同中的虚假声明即构成其责任。

法院的推理——详细解析

法国最高法院（Cour de cassation）将其判决建立在原《法国民法典》第1382条（现第1240条）的基础上，该条规定：“任何人的行为造成他人损害的，有过错者必须赔偿。” 在此，过错是明确的：卖方在买卖合同中声明不存在任何役权，而实际上已通过公证文书设立了通行役权。这是谎言，或者至少是不准确的遗漏。这一过错给买受人造成了损害，使其面临未预见的役权。

但为什么法国最高法院（Cour de cassation）驳回了初审法官的论点？初审法官认为，买受人通过明显迹象（小路）知道了役权，并在几年内容忍了它。在法律上，这类似于默示放弃援引瑕疵。但法国最高法院（Cour de cassation）不同意。原因何在？卖方承担的担保不取决于买受人对外部迹象的了解。在役权问题上，重要的是合同中的声明。卖方承诺出售无任何未申报役权的财产。如果撒谎，则承担合同责任。

但注意：这一判决不涉及隐蔽瑕疵担保（《法国民法典》第1641条），如果买受人知道瑕疵，该担保可能被排除。这里涉及的是独立的合同过错：卖方违反了告知和诚信义务。很少有人知道，这项义务非常严格。在我的实践中，我遇到过一些案件，卖方认为“明显的”役权无需申报。错误：一切必须申报，否则必须赔偿买受人。

简而言之，法国最高法院（Cour de cassation）谴责了上诉法院，因为它增加了一个法律未规定的条件（对明显迹象的了解）。只要卖方在合同中作出了不准确的声明，即构成过错，无论买受人看到或容忍了什么。

这对您实际上意味着什么

这一判决对所有房地产参与者具有非常重大的实际意义。

对于买受人：如果您在购买后发现土地上存在未申报的役权（例如，邻居的通行权），您可以向卖方要求损害赔偿，即使您看到了一条小路或容忍了通行多年。具体例子：在Palavas-les-Flots，您购买了一栋海景别墅。邻居使用您的车道前往海滩。合同声明“无任何役权”。您得知1980年的一份公证文书规定了通行权。您可以向卖方要求赔偿，例如财产价值损失（通常为价值的10%至20%）或诉讼费用。时效：自发现之日起5年（普通时效）。

对于卖方：您必须极其谨慎。未经核实，切勿声明不存在任何役权。请由公证人或测量师出具役权状况。如果您撒谎，即使是无意的，您也可能需要支付损害赔偿，有时金额很高。技巧：如果您有疑问，可在合同中注明“卖方声明不知道任何役权，但先前文件产生的役权除外”。但注意：如果存在役权，这并不能完全免除您的责任。

对于公证人：他负有咨询义务，必须核实产权文件。如果公证人未指出存在的役权，他也可以承担（职业）责任。但在此案中，卖方被直接判决承担责任。

对于承租人或共有人：如果您是承租人，您不直接受此担保影响（由出租人行动）。但如果您是共有人，且役权负担共有部分，则管理方必须在共有规章中申报。否则，份额的卖方可能被追诉。

避免此类纠纷的四个建议

• 1. 在出售前进行役权状况调查：签署前，请公证人或测量师查询邻居的产权文件和地籍。费用在200至500欧元之间，但可避免10,000欧元的诉讼。
• 2. 以批判眼光查看房产：看房时，注意役权的迹象：小路、管道、电线等。向卖方和邻居提问。如果您看到一条小路，询问其归属。
• 3. 在买卖合同中加入担保条款：您的公证人可以起草特定条款，卖方据此担保无未申报役权，并在虚假声明时支付约定赔偿金。
• 4. 如有疑问，购买法律保护保险：购买前，检查您的保险是否涵盖邻里和役权纠纷。如果发生冲突，您将获得律师费用。

深入探讨：相关判例和演变

1974年的这一判决是法国最高法院（Cour de cassation）一贯立场的体现。例如，在1972年5月3日的判决（N° 70-13.878）中，法院已裁定，卖方在合同中声明不存在任何役权即承担责任，即使买受人了解当地情况。更近期，2018年2月15日的判决（N° 17-10.123）确认，即使役权明显，只要声明不准确，卖方的合同过错即可成立。

趋势因此非常保护买受人。法院认为对书面合同的信任至关重要。相反，如果卖方在合同中注明“财产可能负担非明显役权”，买受人则不能抱怨。注意：自2016年合同法改革（2016年2月10日法令）以来，合同前信息义务得到加强。这可能会进一步加重卖方的责任。

行动前清单

常见问题：5个实际问题

1. 购买后发现未申报役权怎么办？ 收集证据（买卖合同、役权文件、照片）。咨询律师评估损害。您可以向卖方发出催告函，然后在5年内提起合同责任诉讼。
2. 能否撤销买卖？ 如果役权使财产不适合其用途（例如，通道阻止任何建筑），则可能撤销。但通常法官更倾向于损害赔偿。撤销（无效之诉）须在发现后5年内提出。
3. 我可以索赔多少？ 损害由法院评估：财产价值损失（通常为10%至20%）、诉讼费用、使用干扰。例如：对于20万欧元的财产，您可获得2万至4万欧元。
4. 卖方能否以我对地点的了解为由抗辩？ 根据该判决，不能。即使您看到了小路，卖方仍对其虚假声明负责。但如果您在合同中明确接受了役权，则不能索赔。
5. 公证人的作用是什么？ 公证人必须核实文件并告知买受人。如果未履行，他可能因违反咨询义务而被追诉。但在此案中，卖方被直接判定承担责任。

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →