参考判决： cc • N° 90-16.308 • 1992-06-11 • 查看判决 →
您是Bagnols-sur-Cèze一栋房屋的业主，拥有一个通向死胡同的漂亮花园。多年来，您一直通过邻居土地上的一条小径驶入车库。直到有一天，邻居设置了一道栅栏，禁止您通行。“这条地役权不存在！”他对您喊道。您翻查文件：您1982年签署的房屋买卖证书确实提到了通行地役权。但您邻居1985年签署的证书对此只字未提。谁是对的？
法国最高法院（Cour de cassation）在1992年6月11日的一项判决（编号90-16.308）中解决了这个问题，该判决至今仍是任何约定地役权纠纷的参考。简而言之，即使业主自己的产权证书未提及地役权，只要设立地役权的证书时间更早且两块土地有共同的来源（同一出卖人），该业主就可能被强加地役权。
换句话说，如果您购买的土地，其出卖人已承诺尊重有利于邻居的地役权，您就受该承诺约束。让我们共同解读这一判决、其后果以及如何避免陷入此类僵局。
事实：日常发生的案例
Virapin先生是Bagnols-sur-Cèze一块土地的业主。为通往其房产，他使用穿过Y先生土地的一条通道。这条通道存在已久：Virapin先生1982年5月25日的购买证书中有所提及。该证书说明，有一条通行地役权负担邻居土地，有利于他的地块。因此，Virapin先生定期使用这条通道，无人反对。
但1985年，局势紧张起来。Y先生（于1985年购入土地，即在Virapin的证书之后）决定阻碍通行。他认为其产权证书未提及任何地役权，因此无需承受。Virapin先生无法进入车库，遂向法院起诉要求承认其权利。
一审法院判其胜诉，但Y先生上诉。上诉法院审查证书：发现Virapin的证书（1982年）早于Y的证书（1985年），且最重要的是，两份证书来自同一出卖人。而在Y的证书中，他承诺“承受任何性质已设立的地役权”。换言之，出卖人已要求Y尊重所有已存在的地役权，包括有利于Virapin的那一条。上诉法院据此认定该地役权对Y具有对抗效力。Y先生向最高法院提起上诉。
法院的推理——解析
法国最高法院（Cour de cassation）驳回Y先生的上诉。它认可初审法官的推理：一旦Y先生的证书包含一条他承诺承受已设立地役权的条款，且Virapin较早的证书提及了通行地役权，则该地役权对他具有对抗效力。
法律依据是《法国民法典》（Code civil）第686条（允许通过协议设立地役权）结合如下原则：土地的买受人受其来源（出卖人）设立的地役权约束。通俗而言：当您购买土地时，您接受出卖人已同意的负担和地役权，即使您的证书中未重复提及，只要它们是在您购买前合法设立的。
但请注意：最高法院强调，地役权必须是“明显且持续的”才能在没有证书的情况下具有对抗效力（《法国民法典》第688条）。但本案中有证书（Virapin的证书），因此其是否明显无关紧要。重要的是证书的日期和共同出卖人的承诺。
鲜为人知的是，该判决确认了保护需役地（享有地役权的一方）的趋势。法官倾向于支持已确立的使用，尤其是当邻居的证书包含一般性接受地役权的条款时。在我的实践中，我遇到过Alès或Nîmes的业主因未核查先前证书而被封路的案件。本案中，最高法院提醒，买受人应被认为知晓已存在的地役权，即使默示。
对您的实际影响
如果您是供役地（承受地役权的一方）业主：您必须核查证书的历史。如果您的出卖人曾签署过带有接受地役权条款的先前证书，您将受约束。例如，在Alès，Dupont先生于2020年购入一块土地。证书中提及“承受已设立的地役权”。他的邻居Martin先生有一份2015年的证书，规定了通行权。Dupont先生不能拒绝通行，即使他自己的证书未列出这项地役权。
如果您是需役地（享有地役权的一方）业主：妥善保管您的产权证书。如果您的证书早于邻居的证书，且两者来自同一出卖人，您处于有利地位。相反，如果您的证书时间较晚，您不能对更早购买的邻居主张地役权。
如果您是买受人：在签署前，请要求您的公证人核查邻居土地的证书。仅查看您证书中的“地役权”栏目是不够的。还需查阅出卖人和邻居的先前证书。这一核查费用（数百欧元）相较于诉讼成本微不足道。
避免此类纠纷的四点建议
- 核查证书链条：购买前，要求公证人追溯至少30年。如果先前证书提及有利于邻居的地役权，您将被告知。
- 加入担保条款：在您的购买证书中，要求出卖人声明未同意任何未提及的地役权。一旦发生纠纷，您可以向其追索。
- 及时提起占有诉讼：如果邻居阻止您通行，请在一年内采取行动。占有诉讼（保护和平占有）迅速有效。不要拖延。
- 保存所有权属文件：妥善保管前任业主的证书。如果您继承或购买，请索要完整历史。一份1982年的公证证书可能拯救您。
深入：相关判例与演变
该判决属于法国最高法院（Cour de cassation）的一贯立场。早在1978年（第三民事庭，1978年2月7日，编号76-14.123），它就已判定，承诺“承受已设立的地役权”的买受人必须尊重已存在的地役权，即使不明显。最近，在2015年（第三民事庭，2015年11月4日，编号14-22.775），它澄清该条款构成对地役权的承认和接受，无需逐一列举。
因此，趋势是保护需役地的法律安全。法院保护已确立的使用，并制裁未核查的买受人。这意味着，未来公证人在产权转移时必须加倍警惕。如果您是房地产专业人士，请系统性地将这一核查纳入流程。
要点总结
1. 即使您的证书未提及，地役权也可能具有对抗效力，只要邻居的证书时间更早且两份证书来自同一出卖人。
2. “承受已设立的地役权”条款是一颗定时炸弹，如果您不核查先前已设立的内容。
3. 迅速行动：占有诉讼时效为一年（《法国民法典》第2279条）。一旦逾期，您可能丧失权利。
4. 咨询专业律师：地役权纠纷可能持续数年并花费数千欧元。预防性咨询便宜得多。
常见问题：
如果我的证书时间晚于邻居，我能主张地役权吗？ 不能，除非邻居在其证书中接受了地役权（接受已设立地役权条款）。
如果邻居封锁通道，我该怎么办？ 通过挂号信发送正式通知，然后在一年内向司法法院申请紧急审理。
地役权诉讼的费用是多少？ 律师费约3000至10000欧元，视复杂程度而定。司法鉴定费用另计（1500至3000欧元）。
一条简单的路径能否通过使用设立地役权？ 可以，如果使用持续且明显达30年（取得时效）。但1992年判决涉及的是约定地役权。
我需要在土地登记册上登记地役权吗？ 不需要，地役权在当事人之间即使未公示也存在。但要对第三方具有对抗效力，需在不动产登记处公告。
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