Entscheidungsreferenz : cc • Nr. 68-11.430 • 1970-02-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in Mimizan gekauft, mit einem schönen Garten, der an den Wald grenzt. Eines Tages taucht Ihr neuer Nachbar auf und teilt Ihnen mit, dass er das Recht hat, Ihr Grundstück zu überqueren, um zu seinem Eigentum zu gelangen. „Kein Problem“, sagen Sie ihm, „der Vorbesitzer hat mir versichert, dass dieses Recht schriftlich aufgegeben wurde.“ Doch einige Monate später erhalten Sie eine gerichtliche Vorladung: Der Nachbar verlangt freien Durchgang, und Sie müssen die Mauer abreißen, die Sie gebaut haben. Wie ist das möglich?
Die Antwort lautet: Veröffentlichung. Eine bloße Vereinbarung zwischen Eigentümern reicht nicht aus, um eine Servitude de passage zu löschen. Der Kassationsgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 5. Februar 1970 klargestellt: Jeder Verzicht auf eine Servitude, ob vertraglich oder gesetzlich, muss beim Grundbuchamt (heute Service de la publicité foncière) veröffentlicht werden, um Dritten gegenüber wirksam zu sein. Mit anderen Worten: Wenn der Verzicht nicht eingetragen ist, gilt er gegenüber späteren Erwerbern oder Gläubigern nicht.
Diese Entscheidung, die vor über fünfzig Jahren ergangen ist, ist nach wie vor hochaktuell. Sie betrifft sowohl Servitudes de passage als auch Servitudes de vue, d'écoulement des eaux oder de tour d'échelle. Eigentümer, Käufer, Notare – alle müssen diese Regel kennen, sonst droht eine rechtliche Sackgasse. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen alles anhand konkreter Beispiele aus meiner Praxis in den Landes (Mimizan, Soustons) und anderswo.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall waren zwei benachbarte Grundstücke durch eine Servitude de passage verbunden, die dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks (dem Begünstigten) den Zugang zur öffentlichen Straße ermöglichte. Das dienende Grundstück (das die Servitude trägt) gehörte einer Frau X, während das herrschende Grundstück Eigentum von Herrn Y war. Eines Tages beschloss Frau X aus persönlichen Gründen, ihr Grundstück zu schließen, indem sie eine Bruchsteinmauer an der Grenze der beiden Grundstücke errichtete, die den Durchgang blockierte. Herr Y, verärgert, verklagte Frau X auf Wiederherstellung des freien Durchgangs und Abriss der Mauer.
Vor Gericht legte Frau X eine privatschriftliche Urkunde vom 8. April 1958 vor, mit der der Rechtsvorgänger von Herrn Y (der frühere Eigentümer des herrschenden Grundstücks) auf alle Durchgangsrechte an ihrem Grundstück verzichtet hatte. Nach ihrer Auffassung beendete dieser Verzicht die Servitude, und sie war daher frei, ihre Mauer zu bauen. Herr Y bestritt jedoch die Gültigkeit des Verzichts mit der Begründung, er sei nie beim Grundbuchamt veröffentlicht worden und könne ihm daher nicht entgegengehalten werden.
Der Fall gelangte vor den Kassationsgerichtshof, der eine entscheidende Frage zu klären hatte: Muss ein Verzicht auf eine Servitude veröffentlicht werden, um gültig zu sein? Die Richter bejahten dies unter Berufung auf Artikel 28 Absatz 1 des Dekrets vom 4. Januar 1955 (heute kodifiziert in Artikel 28 des Dekrets Nr. 55-22). Diese Vorschrift schreibt die Veröffentlichung aller Rechtsgeschäfte vor, die eine Übertragung oder Begründung dinglicher Rechte an Immobilien unter Lebenden bewirken oder feststellen. Ein Verzicht auf eine Servitude löscht ein dingliches Recht an einer Immobilie; er muss daher veröffentlicht werden. Im vorliegenden Fall war der Verzicht von 1958 nicht veröffentlicht worden, so dass er Herrn Y gegenüber unwirksam war, der die Aufrechterhaltung des Durchgangs verlangen konnte.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hat eine Grundsatzentscheidung erlassen, d.h. eine Entscheidung, die für alle ähnlichen Fälle maßgeblich ist. Seine Begründung ist einfach, aber von großer Tragweite. Er geht von Artikel 28 des Dekrets vom 4. Januar 1955 aus, der die der Grundbuchveröffentlichung unterliegenden Rechtsgeschäfte auflistet. Dazu gehören „alle Rechtsgeschäfte, die unter Lebenden eine Übertragung oder Begründung dinglicher Rechte an Immobilien bewirken oder feststellen“. Die Frage ist: Ist ein Verzicht auf eine Servitude eine „Übertragung“ oder „Begründung“ eines dinglichen Rechts?
Der Gerichtshof bejaht dies, wenn auch indirekt: Der Verzicht löscht ein dingliches Recht, was das Gegenteil einer Begründung ist, aber die Wirkung auf das dingliche Recht ist ähnlich. Tatsächlich verändert die Löschung einer Servitude den Umfang des Eigentumsrechts: Das dienende Grundstück erhält seine volle Freiheit zurück, während das herrschende Grundstück einen Vorteil verliert. Diese Veränderung muss, um Dritten (insbesondere späteren Erwerbern) gegenüber wirksam zu sein, durch Veröffentlichung öffentlich bekannt gemacht werden. Kurz gesagt: Wenn Sie auf eine Servitude verzichten, ohne sie zu veröffentlichen, bindet Ihr Verzicht nur Sie und Ihren unmittelbaren Nachbarn; er gilt nicht für die folgenden Eigentümer.
Achtung jedoch: Die Entscheidung stellt klar, dass diese Veröffentlichungspflicht für alle Servitudes gilt, ob vertraglich (durch Vertrag begründet) oder gesetzlich (durch Gesetz begründet, wie z.B. das Notwegrecht bei einer Enklave), einschließlich der sogenannten „par destination du père de famille“ (durch einen Alleineigentümer begründet, der sein Grundstück geteilt hat). Was nur wenige wissen: Selbst eine gesetzliche Servitude, wie das Notwegrecht für eine Enklave, unterliegt dieser Regel.
