参考判决： cc • N° 08-20.351 • 2010-03-25 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您在帕朗蒂斯-昂-博恩（Parentis-en-Born）拥有一栋漂亮的房子，土地直接面朝湖泊。您签署了一份买卖承诺，将其转让给一对年轻退休夫妇。公证人起草了文件，记录您的声明，即不存在任何地役权（通行权或其他负担）。交易完成。几个月后，买方发现有一条地役权允许邻居穿过他们的花园前往海滩。结果：诉讼，要求公证人赔偿损失。但关键问题是：公证人在起草承诺前是否有义务核实该地役权的存在？
这个问题，每天都有成千上万的业主和买方在朗德省（Landes）及其他地方提出。是否应要求公证人在签署预合同前等待所有文件？最高上诉法院在2010年3月25日的判决（编号08-20.351）中给出的答案是明确的：不。公证人没有义务在买卖承诺前获取不动产状况证明（列出地役权和负担的抵押文件），因为这份预合同正是为了在等待行政和抵押文件获取期限届满前固定双方协议。简而言之，买卖承诺是一种附条件的承诺：快速签署，之后核实。
但注意：这个解决方案并非对公证人的空白授权。它伴随着一项强烈要求：公证人必须在承诺中加入一项解除条件（即暂停销售实现直至事件发生的条款），以保护买方在卖方声明不实时的利益。这正是最高上诉法院在本案中提醒的。让我们一起解读这项对任何房地产参与者（无论您在卡普布雷通（Capbreton）还是其他地方）都具有直接实际影响的判决。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生，帕朗蒂斯-昂-博恩一块建筑用地的所有者，与专门从事房地产开发的公司Sarepa签署了一份单方面买卖承诺。价格为30万欧元，并附有标准解除条件：获得特定净楼面面积（SHON）的建筑许可证，以及不存在可能妨碍开发工程的地役权。公证人Y先生记录了X先生的声明，即不存在影响土地的地役权。
承诺于2005年3月签署。2005年5月获得建筑许可证。但2005年6月，当销售应通过公证书（chez le notaire的最终文件）完成时，Sarepa从公证人本人处得知，一条通行地役权负担该土地，允许邻居穿过地块进入公共道路。然而，这条地役权降低了土地的可建设性，使房地产项目利润降低。Sarepa随后谈判降价：签署了一份新的承诺，价格为25万欧元，即减少了5万欧元。
但Sarepa并未就此罢休。它认为公证人犯有过错，未更早发现该地役权的存在。根据其说法，公证人在第一份承诺签署前就应提取一份抵押状况证明（列出登记和地役权的官方文件），或至少核实可建设面积。它向蒙德马桑（Mont-de-Marsan）大审法院（tribunal de grande instance）起诉Y先生，要求其承担职业民事责任（损害赔偿诉讼）。它索赔5万欧元的差价，以及额外费用和精神损害。
法院驳回其请求。波城（Pau）上诉法院（cour d'appel）维持原判。Sarepa向最高上诉法院提起上诉。案件最终由最高上诉法院作出最终裁决。
法院的推理——剖析
最高上诉法院需要回答一个具体问题：公证人是否有义务在起草买卖承诺前获取不动产状况证明（或抵押状况证明）？换句话说，是否必须在双方达成协议之前核实地役权或其他负担的存在？
对于Sarepa而言，答案是肯定的。它援引《法国民法典》第1240条（原1382条），该条规定任何人因过错造成损害必须赔偿。根据其主张，公证人作为法律专业人士，负有信息和咨询义务。他必须确保买方在承诺前了解所有基本要素。然而，地役权是同意的一个决定性因素。因此，公证人应在承诺前披露该地役权。
但最高上诉法院并未遵循这一推理。它认为买卖承诺是一种预合同，其目的正是在等待行政和抵押文件获取所需期限届满前固定双方意愿。换句话说，承诺是一种快速承诺，以后续核实为条件。要求公证人在承诺前已拥有所有文件将违背该文件的性质，该文件允许在不等待的情况下“锁定”交易。
很少有人知道，法院并未完全免除公证人的责任。它明确指出，只要公证人收集了卖方关于不存在地役权的声明，并在承诺中加入了保护买方的解除条件，以防该声明不准确，则公证人无过错。在本案中，承诺确实包含了一项关于不存在地役权的解除条件。因此公证人履行了其咨询义务：他制定了保护买方的条款，以防卖方声明虚假。
法院还驳回了公证人本应核实可建设面积的主张。事实上，关于获得建筑许可证的解除条件已经涵盖了这一风险。简而言之，公证人无需预判将在解除条件框架内进行的核实。
这一判决是对先前判例的确认。它提醒我们，公证人在承诺前并非系统的“调查员”，而是必须确保条款保护双方的起草者。它符合实用主义逻辑：买卖承诺是快速工具，而非最终文件。
对您的实际影响
对于卖方业主：您可以在无需立即提供所有抵押文件的情况下签署买卖承诺。只要公证人设定了解除条件，您的宣誓声明就足够了。这加速了交易。具体例子：在帕朗蒂斯-昂-博恩，一位业主出售一块建筑用地。他声明不存在地役权。公证人加入条款：“销售以该不动产不存在任何未申报的地役权为条件。”如果之后发现地役权，买方可以放弃销售或谈判降价。除非卖方撒谎，否则卖方无过错。
对于买方：注意！您不能仅依赖卖方的声明。解除条件保护您，但不能免除您自行核实的责任。在我的实践中，我遇到过卡普布雷通的买方在承诺后发现未申报的通行地役权的案例。由于解除条件，他们要么取消销售，要么获得降价。但若解除条件起草不当（例如过于模糊），您可能会陷入困境。在签署前请律师审阅承诺。
对于公证人：判决确认您无需在承诺前提取抵押状况证明。但您必须：1) 收集卖方关于地役权和负担的书面声明；2) 起草涵盖风险的精确解除条件；3) 告知买方该条款的范围。在这些方面的疏忽可能引发您的责任。例如，如果您未插入关于不存在地役权的解除条件，您可能被判赔偿遭受损害的买方。
对于房地产专业人士（经纪人、开发商）：请注意，买卖承诺是快速锁定交易的有效工具。但不要犹豫，建议您的买方客户在承诺签署前要求一份抵押状况证明，如果时间允许。这不是强制性的，但这是谨慎的做法。在卡普布雷通，海景房非常抢手，地役权可能使价值下降10%至20%。
避免此类纠纷的四条建议
- 在签署承诺前核实地役权，即使公证人没有义务这样做。要求卖方提供地籍图摘录和宣誓声明。如果时间允许，提取一份抵押状况证明（费用约30欧元）。这将避免意外。
- 在承诺中要求明确精确的解除条件。不要满足于“以通常地役权为条件”等模糊条款。要求类似“销售以不存在卖方未申报且影响不动产使用或可建设性的任何地役权为解除条件”的措辞。
- 保留与卖方和公证人的所有书面交流。在争议中，这些文件将证明所说或承诺的内容。一封简单的邮件可能至关重要。
- 请专业律师审阅承诺后再签署。公证人是专业人士，但他代表文件，而非您的个人利益。律师将就您具体情况的特定风险提供建议，尤其是如果您购买用于建设或翻新。
深入探讨：相关判例与演变
该判决遵循了最高上诉法院的一贯立场。在2008年2月13日的判决（编号06-21.660）中，法院已裁定公证人无需在承诺前核实地役权的存在，前提是已插入解除条件。最近，2019年9月12日的判决（编号18-19.765）明确指出，公证人必须告知买方解除条件的范围以及如果放弃核实可能面临的风险。
但注意不要一概而论。如果公证人知晓地役权（例如，因为他已处理过该案件），即使是在承诺前，他也必须披露。咨询义务优先于速度。此外，如果承诺中未包含任何关于地役权的解除条件，公证人可能有过错。法院的趋势是保护非专业买方，要求公证人在预合同阶段就提供完整信息。
未来，抵押数据的数字化（不动产登记簿）可能促进快速核实。但当前的判例仍有助于买卖承诺的法律安全性，而不会给公证人施加过重负担。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 公证人是否必须在买卖承诺前核实地役权？不，最高上诉法院表示他没有义务。但他必须收集卖方的声明并插入解除条件。
- 如果在承诺后发现地役权怎么办？如果承诺中包含解除条件，您可以放弃销售或谈判降价。否则，您可以以欺诈（dol）起诉卖方，或以违反咨询义务起诉公证人。
- 我可以要求公证人赔偿损失吗？可以，如果公证人未插入解除条件，或他知晓地役权但未披露。但如果他履行了义务，您将无法获得赔偿。
- 抵押核实费用是多少？约30欧元一份摘录。相对于风险而言，费用很低。
- 诉讼时效是多久？自发现瑕疵之日起5年内提起责任诉讼（普通法时效）。
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