Servitude de passage : qui paie l'entretien ? La Cour de cassation répond

Imaginez : vous habitez une jolie villa à Mougins, avec une vue imprenable sur la mer. Pour accéder à votre garage, vous devez emprunter chaque jour une petite route qui traverse le terrain de votre voisin. Jusque-là, tout va bien. Mais un beau matin, un orage détruit une partie du chemin. Votre voisin vous dit : « C'est votre passage, c'est à vous de payer les réparations. » Lui réplique : « C'est votre terrain, c'est votre responsabilité. » Qui a raison ?

Cette question, des centaines de propriétaires se la posent chaque année. Le droit des servitudes (c'est-à-dire les droits réels qui grèvent un immeuble au profit d'un autre) est l'un des plus complexes du Code civil. Et pourtant, il régit le quotidien de milliers de copropriétés, lotissements et terrains servitude-non-aedificandi-prefet-lotissement" class="internal-link" title="Servitude non aedificandi : quand le préfet impose des règles dans un lotissement (Cass. civ., 16 juin 1987)">enclavés.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mars 2014 (n° 12-28.152), apporte une réponse claire : sauf si le titre constitutif de la servitude-non-aedificandi-prefet-lotissement" class="internal-link" title="Servitude non aedificandi : quand le préfet impose des règles dans un lotissement (Cass. civ., 16 juin 1987)">servitude en dispose autrement, c'est au propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude) de supporter la charge des ouvrages nécessaires pour user ou conserver la servitude. undefined, le propriétaire du fonds servant (celui qui subit la servitude) n'a pas à payer. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme Y. sont propriétaires d'une parcelle cadastrée AV 139, située dans une zone résidentielle. Leurs voisins, M. et Mme X., possèdent une parcelle voisine, AV 138, qui est enclavée (sans accès direct à la voie publique). Pour sortir de chez eux, les époux X. doivent nécessairement traverser le terrain des époux Y. Un jugement du tribunal de grande instance avait reconnu l'existence d'une servitude-non-aedificandi-prefet-lotissement" class="internal-link" title="Servitude non aedificandi : quand le préfet impose des règles dans un lotissement (Cass. civ., 16 juin 1987)">servitude de passage (droit de passer sur le fonds d'autrui pour accéder à la voie publique) sur la parcelle AV 139, au profit de la parcelle AV 138. Le tracé de la servitude était fixé exclusivement sur le terrain des époux Y.

Jusque-là, rien d'anormal. Mais le jugement avait également imposé aux consorts Y. (les propriétaires du fonds servant) de réaliser et d'entretenir les ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude (par exemple, poser un revêtement, installer un portail, etc.). Les époux Y. ont contesté cette décision devant la Cour d'appel, qui les a déboutés. Ils se sont alors pourvus en cassation.

Leur argument était simple : les articles 697 et 698 du Code civil disposent que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude n'est pas tenu de faire d'ouvrages pour l'usage ou la conservation de la servitude, à moins que le titre n'en dispose autrement ». Or, en l'espèce, le jugement constitutif de la servitude (le titre) ne disait rien sur la charge des ouvrages. Il avait simplement constaté l'existence de la servitude et fixé son tracé. Dès lors, selon eux, c'était aux propriétaires du fonds dominant (les époux X.) de supporter ces frais.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a suivi le raisonnement des époux Y. Elle a cassé l'arrêt de la Cour d'appel, au visa des articles 697 et 698 du Code civil. Ces textes sont fondamentaux : ils fixent la règle supplétive (c'est-à-dire qui s'applique en l'absence de clause contraire) en matière de charge des ouvrages dans les servitudes.

L'article 697 dispose : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude n'est pas tenu de faire d'ouvrages pour l'usage ou la conservation de la servitude, à moins que le titre n'en dispose autrement. » L'article 698 complète : « Les ouvrages nécessaires à l'usage ou à la conservation de la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds dominant, à moins que le titre n'en dispose autrement. »

undefined la loi présume que c'est celui qui bénéficie de la servitude (le fonds dominant) qui doit payer pour les aménagements et leur entretien. Pourquoi ? Parce que c'est lui qui a intérêt à ce que la servitude soit praticable. Le propriétaire du fonds servant, lui, subit la servitude : il ne doit pas en plus en supporter le coût.

La Cour d'appel avait pourtant considéré que, puisque le jugement avait imposé le tracé exclusivement sur le terrain des époux Y., il leur incombait de réaliser les ouvrages. Mais la Cour de cassation rappelle que le titre doit être explicite : pour que la charge soit transférée au fonds servant, il faut que le titre (acte notarié, jugement, etc.) le prévoie expressément. En l'absence de clause, la règle légale s'applique.

Ce raisonnement est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Depuis un arrêt du 6 mars 1972, la Cour a toujours jugé que les articles 697 et 698 s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude (conventionnelle, judiciaire, par destination du père de famille, etc.).

Attention toutefois : si le titre précise que la servitude est constituée « à titre gratuit » ou « sans aucune charge pour le fonds servant », cela ne suffit pas à écarter la règle. Il faut une clause claire et non équivoque.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un fonds dominant (vous bénéficiez d'une servitude de passage, de vue, d'écoulement des eaux, etc.) : vous devez assumer les frais d'aménagement et d'entretien des ouvrages nécessaires à l'exercice de votre droit. Par exemple, si le chemin qui traverse le terrain de votre voisin doit être goudronné, c'est à vous de payer. Si un mur de soutènement s'effondre, c'est à vous de le réparer. undefined, j'ai rencontré un dossier à Sophia-Antipolis où un propriétaire devait remplacer un portail automatique : la facture s'élevait à 4 500 €, et c'est lui qui a dû la régler.

Si vous êtes propriétaire d'un fonds servant (vous subissez une servitude sur votre terrain) : vous n'avez pas à payer pour les ouvrages, sauf si votre acte de propriété ou le titre de servitude le prévoit. Vous pouvez donc refuser de contribuer financièrement. Attention toutefois : vous ne devez pas entraver l'exercice de la servitude (par exemple, en laissant le chemin se dégrader volontairement).

Pour un acquéreur : avant d'acheter un bien grevé d'une servitude ou bénéficiant d'une servitude, vérifiez le titre. Demandez à votre notaire de vous préciser qui supporte les charges d'entretien. Un défaut d'information peut entraîner des litiges coûteux.

Pour un copropriétaire : dans une copropriété, les servitudes entre lots sont fréquentes (passage, canalisations). Les charges afférentes sont généralement réparties selon le règlement de copropriété. Mais si le règlement est silencieux, la règle des articles 697-698 s'applique.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez votre titre de propriété : relisez l'acte notarié ou le jugement qui constitue la servitude. Cherchez une clause intitulée « charge des ouvrages » ou « entretien ». Si elle existe, elle détermine vos obligations. Si elle n'existe pas, la loi dit que c'est le fonds dominant qui paie.
• Faites un état des lieux contradictoire : si vous êtes voisins et qu'une servitude est en cours, prenez le temps de rédiger ensemble un document décrivant l'état du chemin, des canalisations, etc. Cela évitera les contestations ultérieures sur la cause d'une dégradation.
• Prévoyez une clause expresse dans l'acte : si vous constituez une servitude (par exemple, lors d'une division de terrain), insérez une clause claire sur qui paie quoi. Vous pouvez librement déroger à la règle légale. Exemple : « Les ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude seront supportés par le fonds servant à hauteur de 50 %. »
• En cas de litige, tentez d'abord une solution amiable : un courrier recommandé, une médiation, peuvent résoudre le conflit sans frais d'avocat ni de procédure. Si vous êtes à Mougins, la Maison de la Justice et du Droit peut vous orienter vers un conciliateur de justice.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de se prononcer sur des questions voisines. Par exemple, dans un arrêt du 11 juillet 2012 (n° 11-19.929), elle a jugé que le propriétaire du fonds dominant qui a réalisé des ouvrages sur le fonds servant sans titre ne peut pas réclamer de remboursement au propriétaire du fonds servant, sauf s'il y a eu enrichissement sans cause. undefined, si vous améliorez le chemin de votre voisin sans son accord, vous ne pourrez pas lui demander de payer.

Plus récemment, un arrêt du 16 janvier 2019 (n° 17-28.495) a précisé que la charge des ouvrages peut être mise à la charge du fonds servant si le titre le prévoit, même de manière implicite, à condition que l'intention des parties soit claire. Il faut donc rédiger des clauses précises.

La tendance des tribunaux est de protéger le propriétaire du fonds servant, considéré comme la partie faible. En effet, subir une servitude est déjà une contrainte : y ajouter des frais serait excessif. Cette jurisprudence est stable et devrait perdurer.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ

• Qui paie l'entretien d'un chemin de servitude ? En l'absence de clause contraire dans le titre, c'est le propriétaire du fonds dominant (celui qui utilise le chemin) qui doit payer.
• Puis-je refuser de payer si je suis propriétaire du fonds servant ? Oui, si le titre ne vous impose pas cette charge. Vous pouvez exiger que le fonds dominant assume les frais.
• Que faire si mon voisin réclame une participation aux frais ? Vérifiez le titre. S'il est muet, vous pouvez refuser. S'il insiste, adressez-lui un courrier recommandé avec copie de l'article 698 du Code civil.
• Un jugement peut-il imposer au fonds servant de payer ? Oui, si le jugement le prévoit expressément. Mais la Cour de cassation censure les jugements qui imposent cette charge sans fondement dans le titre.
• Quels sont les délais pour agir ? L'action en paiement des travaux se prescrit par 5 ans (article 2224 du Code civil). L'action en justice pour contester une obligation d'entretien se prescrit également par 5 ans à compter de la demande.

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En résumé, avant d'engager des frais ou d'en réclamer, sortez votre titre de propriété et lisez les clauses relatives à la servitude. Si vous avez un doute, consultez un avocat spécialisé.

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