Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-11.079 • 2009-04-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer schönen Villa in Mandelieu mit einem atemberaubenden Meerblick. Eines Tages beschließt Ihr Nachbar, eine Terrasse zu bauen und Fenster zu installieren, die direkt auf Ihr Grundstück zeigen. Sie bitten ihn, damit aufzuhören, aber er antwortet: „Ich habe eine Servitude de vue, ich kann tun, was ich will.“ Ist das wahr? Kann eine Servitude einen Eingriff in Ihr Eigentum erlauben?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern im Bezirk Grasse, wo Nachbarschaftskonflikte häufig sind, insbesondere in Mandelieu und Valbonne. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 1. April 2009 (Nr. 08-11.079) klar entschieden: Eine Servitude gewährt niemals das Recht, in fremdes Eigentum einzugreifen. Mit anderen Worten: Selbst wenn Ihr Nachbar eine Servitude de vue hat, darf er keine Öffnungen installieren, die über die Grenzen seines Grundstücks hinausgehen oder Ihr Eigentumsrecht verletzen.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Fakten dieses Falles, die Argumentation der Richter und vor allem erklären, was dies konkret für Sie bedeutet, ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi sind. Ich werde Ihnen auch praktische Ratschläge geben, um solche Streitigkeiten zu vermeiden, mit konkreten Beispielen aus meiner Praxis in Grasse, Mandelieu und Valbonne.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Der Fall betraf zwei Nachbarn, Herrn Paul Y... und Herrn Yvon Z..., in Südfrankreich. Herr Y... war Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer Servitude de passage, de vue et de jours zugunsten des Grundstücks von Herrn Z... belastet war. Genauer gesagt war eine „Servitutenvereinbarung“ unterzeichnet worden, die insbesondere ein Recht auf Aussicht und Lichteinfall auf das Eigentum von Herrn Y... gewährte. Aber Herr Y... hatte einen Balkon gebaut und eine große Glasfront geöffnet, die nach Ansicht von Herrn Z... in sein Eigentum eingriff und die Grenzen der Servitude verletzte. Herr Z... verklagte daher Herrn Y... auf Beseitigung dieser Bauten.
Das Tribunal de grande instance von Grasse gab Herrn Z... recht und ordnete den Abriss des Balkons sowie die Verurteilung von Herrn Y... zu Schadensersatz an. Herr Y... legte Berufung ein mit der Begründung, die Servitude de vue et de jours erlaube diese Umbauten. Aber das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigte das Urteil und entschied, dass die Servitude keinen Eingriff in fremdes Eigentum erlauben könne. Herr Y... legte daraufhin Kassation ein.
Der Kassationshof wies seine Beschwerde zurück. Er erinnerte daran, dass eine Servitude eine Belastung ist, die auf einem Grundstück (dem dienenden Grundstück) zum Nutzen eines anderen Grundstücks (dem herrschenden Grundstück) auferlegt wird. Sie kann keinesfalls dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks erlauben, in das Eigentum des dienenden Grundstücks einzugreifen. Im vorliegenden Fall überschritten der Balkon und die Glasfront die Grenzen der Servitude und stellten einen Eingriff dar, was ihre Beseitigung rechtfertigte.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Grundprinzipien des Eigentumsrechts zurückkommen. Artikel 544 des Code civil definiert Eigentum als „das Recht, über Dinge in der absolutesten Weise zu genießen und zu verfügen, vorausgesetzt, man macht keinen durch Gesetze oder Verordnungen verbotenen Gebrauch“. Eine Servitude ist eine Ausnahme von diesem Recht: Sie erlaubt dem Eigentümer eines Grundstücks (dem herrschenden Grundstück), ein Recht am Nachbargrundstück (dem dienenden Grundstück) zu genießen, z. B. ein Wegerecht oder ein Aussichtsrecht. Aber diese Ausnahme wird eng ausgelegt.
In seinem Urteil wandte der Kassationshof Artikel 637 des Code civil an, der die Servitude definiert als „eine Belastung, die auf einem Grundstück zum Nutzen und Vorteil eines anderen Grundstücks, das einem anderen Eigentümer gehört, auferlegt wird“. Er erinnerte auch daran, dass Artikel 701 desselben Gesetzbuchs bestimmt, dass der Eigentümer des mit der Servitude belasteten Grundstücks nichts tun darf, was deren Nutzung verringert oder sie unbequemer macht. Umgekehrt darf der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Servitude nicht erschweren.
Kurz gesagt: Herr Y... dachte, die Servitude de vue erlaube ihm, einen Balkon und eine Glasfront zu bauen, die über sein Gebäude hinausragten. Aber die Richter waren der Ansicht, dass dieses Bauwerk einen Eingriff in das Eigentum von Herrn Z... darstellte, da es in dessen Luftraum eindrang. Eine Servitude kann jedoch kein Recht auf Eingriff in fremdes Eigentum verleihen. Das ist eine Frage der Logik: Wenn die Servitude den Eingriff erlauben würde, käme sie einer Übertragung eines Teils des Eigentums gleich, was nicht ihr Zweck ist.
Was nur wenige wissen, ist, dass die Unterscheidung subtil ist. Eine Servitude de vue erlaubt Fenster oder Öffnungen, die auf das Nachbargrundstück zeigen, aber diese Öffnungen müssen innerhalb der Grenzen des eigenen Grundstücks liegen. Wenn sie darüber hinausgehen, liegt ein Eingriff vor. Der Kassationshof bestätigte damit die Position der Tatsachenrichter, die den Abriss des Balkons und die Beseitigung der Glasfront angeordnet hatten.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für alle
