参考判决： cc • N° 99-10.913 • 2001-03-21 • 查看判决 →
想象一下：您刚在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）购买了一栋漂亮的房子，可以一览朗德（Landes）地区的开阔景色。您梦想着早晨在露台上喝咖啡，享受全景。但购买几个月后，您的邻居建了一堵墙，完全挡住了这个视野。当您查阅买卖契约时，您发现卖方曾声称该房产“不存在任何役权”。该怎么办？
这种情况并非假设场景。在我们这个地区，这种情况比想象中更常见，尤其是在米米藏（Mimizan）或蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的住宅区等视野房产特别受欢迎的地方。每个业主或未来购买者都会问这个关键问题：当卖方在买卖契约中做出虚假声明时，其责任范围有多大？
答案来自法国最高法院（Cour de cassation）的一项重要判决，该判决明确了卖方的义务和购买者的救济途径。这项于2001年作出但仍具现实意义的判决确立了一个基本原则：虚假声明不存在役权（为另一处房产利益而加诸于一处房产的物权）构成契约过错，卖方需承担责任。让我们一起看看这对您具体意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
故事始于杜朗（Durand）夫妇，他们是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）管辖区内某市镇一处房产的业主。他们决定将房产卖给马丁（Martin）夫妇，一对希望在该地区定居的年轻夫妇。在由当地公证人起草的买卖契约中，卖方庄严声明：“我们确认，据我们所知，该地块上未设立任何役权，且不存在任何役权。”
马丁夫妇签字、入住，并开始享受新生活。但几个月后，他们的直接邻居皮（Pi）夫人（毗邻房产的业主）向他们提出了一个问题。她解释说，多年来，她一直享有对他们土地的视野役权（保留对相邻房产视野的权利），该役权是通过“家父指定”（同一土地的所有者在分割其财产时设立役权的情况）设立的。
皮夫人甚至向他们展示了证明该役权在他们购买前就已存在的旧文件和照片。更糟的是：她要求他们拆除他们建造的一堵墙，因为这堵墙正好挡住了受保护的视野。马丁夫妇震惊地意识到，他们购买了一处附有役权的房产，而卖方却向他们保证不存在役权。
他们做了什么？他们决定起诉卖方杜朗夫妇。他们的论点是：卖方虚假声明不存在役权，构成过错。一审法院支持了他们，判决卖方赔偿。但卖方提起上诉，认为他们并非恶意。上诉法院维持原判，卖方遂向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。正是在这里，最高法院于2001年3月21日作出了我们关注的判决。
法院推理——剖析
最高法院以极大的严谨性审查了卖方的上诉。法官们重申了一个基本原则：当卖方在买卖契约中声明房产不存在役权时，该声明使其承担责任。但具体基于什么法律依据？
法院依据了《民法典》第1240条（要求赔偿因其过错造成的损害），但也依据了契约义务理论。简而言之：买卖是一种合同，各方均有义务。卖方尤其必须保证买方免受隐蔽瑕疵和追夺。在此，法院认为虚假声明不存在役权构成“契约过错”（违反合同产生的义务）。
换句话说，无论卖方是善意还是恶意行事。重要的是，他们在契约中做出了不准确的声明，并且这种不准确性给买方造成了损害。法院强调，事实审法官（一审法院和上诉法院）“自主地”（拥有自由裁量权）认定所有情况证明了役权的存在和卖方的过错。
这一推理是否标志着演变？并非如此：它确认了一贯的判例。此前，法院就已制裁买卖契约中的虚假声明。但此项判决有力地重申了这一点，特别是对于役权，这在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）或米米藏（Mimizan）等住宅区常常是纠纷的根源。卖方的论点——“我们不知道”、“我们是善意的”——在面对他们应负的告知义务时站不住脚。
这对您的具体改变
但这具体对您作为业主、购买者或房地产专业人士的生活有何改变？让我们按不同角色来看。
如果您是购买者：此项判决保护您。想象一下，您以15万欧元在米米藏（Mimizan）购买了一块可建设用地，可以俯瞰湖泊。卖方书面保证该土地不受任何役权负担。您额外花费20万欧元建造了房屋。然后，一位邻居向您揭示存在一项通行役权（穿越您土地的权利），这使得您的部分建筑非法。多亏此项判决，您可以因契约过错起诉卖方。损害赔偿可能涵盖财产价值损失（例如3万欧元）、工程修改费用，甚至您的精神损害。
如果您是卖方：请注意！您在声明中必须极其谨慎。“据我所知”并不总是足够。在我的实践中，我遇到过一些案件，蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的卖方因他们不知道但可通过旧文件证明存在的役权而被判赔偿买方。出售前进行细致核查是必不可少的，否则可能面临支付巨额赔偿的风险，有时高达数万欧元。
如果您是租户：此项判决间接涉及您。如果您租赁一处房产并发现影响您使用的役权（例如，穿越您花园的通行权），您可以通知业主-出租人。如果存在虚假声明，业主-出租人可以向其卖方追索。诉讼时效？通常为发现瑕疵之日起5年，但请尽快咨询律师。
如果您是房地产专业人士（中介、公证人）：此项判决强化了您的咨询角色。您必须敦促卖方仔细核查役权的存在，特别是通过深入的产权调查。遗漏不仅可能导致卖方承担责任，如果您的建议存在缺陷，也可能导致对您的追索。
避免此类纠纷的四个建议
- 在出售前进行全面的产权调查：委托公证人或专业律师审查房产的所有历史文件（旧契约、地籍图、租约）。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan），一些役权可追溯至几代人，且未出现在近期契约中。
- 书面询问您的邻居：出售前，通过挂号信向他们询问是否对您的房产主张权利（通行役权、视野役权、排水役权）。保留他们的回复，这可在纠纷中作为证据。
- 查阅地方城市规划（PLU）：城市规划役权（例如，高度或距离规则）也可能影响您的房产。在米米藏（Mimizan），某些区域受与海岸保护相关的特定役权约束。
- 书面记录一切：如果您对役权有疑问，请在买卖契约中明确提及（“卖方提示可能存在视野役权，但无法确定”）。协商降价总比昂贵的诉讼好。
深化：相关判例与演变
此项判决符合一贯的判例路线。早在1995年，最高法院就作出过类似判决（Cass. civ. 3e, 1995年2月15日, n° 93-15.217），其中因卖方虚假声明不存在通行役权而判其承担责任。法院的趋势是明确的：他们越来越多地保护购买者免受不准确声明的影响，认为卖方作为专业人士或房产的前持有者，更有条件了解可能的役权。
鲜为人知的是，此项判例也适用于共有产权。例如，如果您在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）出售一套共有产权公寓，并虚假声明不存在共有役权（如悬挑权或公共部分使用权），您将承担责任。法院甚至将此原则扩展至看房时未显现的隐蔽瑕疵。
展望未来，可以预期这种保护将得到加强，可能会要求更严格的事先诊断义务。在房地产交易日益复杂的背景下，法官可能会强制卖方进行系统性核查，否则可能推定存在过错。
行动前检查清单
- 如果您是卖方：1) 收集与您房产相关的所有文件（先前买卖契约、图纸、与邻居的通信）。2) 咨询公证人或律师进行产权调查。3) 在契约中书面声明所有已知或怀疑的役权。4) 可考虑购买卖方民事责任保险。
- 如果您是购买者：1) 要求卖方提供关于役权的书面声明。2) 请专业人士核查此声明。3) 在不同时间查看房产并谨慎询问邻居。4) 如有疑问，协商中止条款或降价。
- 如果您在购买后发现役权：1) 立即咨询专业律师（通常时效为5年）。2) 收集所有证据（买卖契约、照片、证词）。3) 评估您的损害（价值损失、工程费用）。4) 在提起诉讼前尝试调解。
- 如果您是邻居并认为享有役权：1) 核查您的产权证书和旧契约。2) 向相关业主发出催告函。3) 咨询律师以主张您的权利，必要时可通过确认役权之诉。
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