Anfechtungsklage: Wann ist sie möglich?

Application pratique:

La Cour de cassation précise que la restitution de l'indu (sommes trop payées) ne court que sur les 5 ans précédant l'action en justice. Sophie doit donc réclamer uniquement les sommes versées en trop depuis 5 ans avant sa demande, calculées sur la base du loyer qui aurait été dû sans la clause (loyer initial non indexé), et non sur le loyer indexé au début de ce délai de 5 ans comme le pensait la cour d'appel. Elle doit rassembler tous ses quittances de loyer et assigner rapidement pour éviter de perdre les mois les plus anciens.

Application pratique:

Grâce à cette décision, M. Bernard peut limiter l'impact : la créance de restitution du locataire est plafonnée aux 5 dernières années avant l'assignation en justice. De plus, le trop-perçu se calcule par comparaison entre le loyer effectivement payé et le loyer qui aurait été dû sans la clause (c'est-à-dire le loyer d'origine, sans indexation), et non en se basant sur le loyer indexé arrêté au point de départ du délai de prescription. Il doit vérifier le calcul proposé et, si besoin, faire rectifier le montant par le juge.

Application pratique:

Avant d'acquérir, Caroline doit faire vérifier la validité de la clause d'indexation. Si elle est réputée non écrite, le locataire pourrait, après la vente, demander le remboursement des indexations payées sur les 5 années précédentes. La décision rappelle que la prescription quinquennale s'applique à compter de la demande en justice, et le calcul de l'indu se fait sur le loyer qui aurait été dû sans indexation. Caroline peut négocier une baisse du prix d'achat ou une garantie du vendeur pour couvrir ce risque de restitution partielle.