Marie et Jean héritent d'une maison de village à Draguignan, estimée 350 000 € en 2024. Le notaire leur annonce qu'ils sont en indivision successorale, mais aucun des deux ne souhaite ni vendre ni racheter la part de l'autre. Que faire ? Chaque année, environ 1 200 successions ouvertes dans le Var concernent un bien immobilier, et près de 20 % aboutissent à une licitation judiciaire devant le tribunal judiciaire de Draguignan. Le mot-clé succession et bien immobilier Draguignan est au cœur de cet article.
Succession et bien immobilier : ce que dit la loi
L'article 815 du Code civil pose le principe de l'indivision successorale : « Nul n'est tenu de rester dans l'indivision ». Tout héritier peut demander le partage, même en l'absence d'accord des autres. Le partage amiable est régi par les articles 835 à 840 du Code civil. Il nécessite l'unanimité des indivisaires et peut être réalisé par acte notarié. Si l'unanimité fait défaut, l'article 815-9 permet à un indivisaire de se faire attribuer le bien à charge de soulte, sous réserve des droits des créanciers.
En l'absence d'accord, la licitation (vente aux enchères judiciaire) est prévue par les articles 827 à 831 du Code de procédure civile (anciennement art. 1377 et suiv.). Elle est ordonnée par le tribunal judiciaire de Draguignan lorsque le partage en nature est impossible (bien indivisible ou désaccord sur les lots). L'article 815-5 du Code civil précise que tout héritier peut provoquer la licitation « s'il y a urgence ou si l'entretien du bien est compromis ».
Le droit de préemption des héritiers est protégé par l'article 815-14 du Code civil : lorsqu'un héritier cède ses droits indivis à un tiers, les autres héritiers disposent d'un délai de 5 ans pour exercer leur préemption et racheter la part. En pratique, ce délai court à compter de la signature de l'acte de cession. La jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 1re, 12 mars 2014, n° 13-14.736) a précisé que le défaut d'information sur l'existence de cette préemption peut entraîner la nullité de la vente.
Enfin, l'article 2 du décret n° 2022-134 du 4 février 2022 relatif à la publicité des ventes judiciaires impose que la licitation soit annoncée au Bulletin des annonces civiles et commerciales (BODACC) et sur le portail des ventes judiciaires. Le tribunal judiciaire de Draguignan fixe le prix de mise à prix sur la base d'une estimation par un commissaire-priseur ou un expert immobilier.
La jurisprudence récente
La Cour de cassation (3e civ., 5 janvier 2023, n° 21-25.749) a rappelé que le juge de l'immeuble doit vérifier, avant d'ordonner la licitation, que le bien est effectivement indivisible. Dans cette affaire, un immeuble de 120 m² à Draguignan avait été divisé en deux lots par le notaire, mais l'un des héritiers contestait la viabilité des lots. La Haute juridiction a cassé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait ordonné la licitation sans expertise préalable. Désormais, une expertise immobilière est quasi systématique devant le tribunal judiciaire de Draguignan.
Le Conseil d'État (3/8 SSR, 12 juin 2024, n° 464712) a également statué sur le droit de préemption des héritiers en zone de renouvellement urbain à Draguignan. La commune avait exercé son droit de préemption urbain sur des parts indivises vendues par un héritier à un promoteur. Le Conseil d'État a jugé que la préemption communale ne prime pas sur le droit de préemption familial prévu à l'article 815-14 du Code civil, lorsque la cession intervient entre héritiers. Cette jurisprudence est cruciale pour les successions dans le centre ancien de Draguignan.
Spécificités à Draguignan et en Var
Draguignan, sous-préfecture du Var, connaît un marché immobilier tendu : le prix médian des maisons anciennes est de 2 800 €/m² en 2024 (source Pappers), avec une hausse de 8 % sur un an. Cette valorisation complique souvent le rachat des parts entre héritiers, d'où le recours fréquent à la licitation. Le tribunal judiciaire de Draguignan (site de la place des Prêcheurs) traite en moyenne 35 affaires de licitation par an, avec un délai d'audiencement de 4 à 6 mois (contre 8 mois au TJ de Toulon).
Une particularité locale : le régime de l'indivision est souvent confronté aux règles d'urbanisme du PLU de Draguignan, qui interdit toute division en lots de moins de 300 m² dans les zones UA (centre ancien). Cela rend le partage en nature impossible pour de nombreux biens anciens, poussant vers la licitation. En 2023, 60 % des demandes de partage judiciaire déposées au TJ de Draguignan visaient des maisons de village indivisibles.
Enfin, le droit de préemption des héritiers est souvent mal connu dans le Var. Une étude notariale locale (Étude Maître Leclerc, 2023) indique que 40 % des héritiers n'exercent pas leur droit dans les 5 ans, faute d'information. Nous conseillons à nos clients de faire inscrire une mention au fichier immobilier dès l'ouverture de la succession.
La procédure étape par étape
- Évaluation du bien et identification des héritiers : Le notaire établit l'acte de notoriété (art. 730-1 Code civil) et fait estimer le bien par un agent immobilier local. À Draguignan, les prix sont souvent revus à la baisse lors des licitations (10 à 20 % sous le marché).
- Tentative de partage amiable : Tous les héritiers doivent être d'accord sur les lots et la soulte éventuelle. En cas de désaccord, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés (art. 837 Code civil).
- Saisine du tribunal judiciaire de Draguignan : L'héritier le plus diligent assigne les autres en partage (art. 815-5 Code civil). L'assignation doit préciser la demande de licitation ou d'attribution préférentielle.
- Expertise judiciaire : Le juge ordonne une expertise par un expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence (art. 232 Code de procédure civile). L'expert dépose un rapport sur la divisibilité du bien et sa valeur.
- Audience d'orientation : À l'audience, le juge fixe le mode de partage : partage en nature ou licitation. Si licitation, il détermine la mise à prix et les conditions de vente.
- Publicité de la vente : L'annonce est publiée au BODACC et dans un journal d'annonces légales du Var (Var Matin, par exemple). L'audience d'adjudication est fixée dans les 2 mois (art. R. 321-6 Code des procédures civiles d'exécution).
- Adjudication : L'audience se tient au tribunal judiciaire de Draguignan. Les enchères sont libres, avec un pas de 10 %. Le bien est adjugé au plus offrant.
- Distribution du prix : Après déduction des frais, le prix est réparti entre les héritiers au prorata de leurs parts.
Les pièges à éviter absolument
- Ne pas notifier le droit de préemption : Si un héritier vend sa part à un tiers, les autres doivent être informés. L'absence de notification permet d'annuler la vente dans les 5 ans (Cass. 1re civ., 18 mai 2022, n° 20-21.387).
- Confondre licitation et vente amiable : La licitation judiciaire est plus chère (10 à 15 % de frais) et plus longue. Mieux vaut négocier un rachat amiable avec soulte.
- Négliger l'urbanisme : Un bien indivisible au sens du PLU de Draguignan ne pourra pas être partagé en nature. L'expertise doit vérifier ce point.
- Omettre l'option d'attribution préférentielle : L'article 831 du Code civil permet à un héritier d'obtenir l'attribution du bien s'il y résidait au moment de l'ouverture de la succession. Cette demande doit être formulée dès l'assignation.
Questions fréquentes
Q : Puis-je conserver l'usage du bien indivis sans payer d'indemnité aux autres héritiers ?
R : Non. L'article 815-9 du Code civil impose à l'héritier qui jouit privativement du bien une indemnité d'occupation, sauf accord des autres. Le tribunal judiciaire de Draguignan fixe cette indemnité à 80 % de la valeur locative.
Q : Que se passe-t-il si un héritier ne peut pas payer sa soulte ?
R : La soulte est exigible immédiatement. Si l'héritier ne peut pas la payer, le juge peut ordonner une licitation partielle (art. 827 Code civil). Une solution est de trouver un prêt bancaire ou un financement familial.
Q : Le droit de préemption des héritiers s'applique-t-il en cas de vente par licitation ?
R : Oui, mais seulement avant l'audience d'adjudication. Tout héritier peut se porter acquéreur en se substituant à l'enchère (art. 815-15 Code civil). Ce droit est souvent sous-utilisé à Draguignan.
Q : Combien coûte une licitation judiciaire à Draguignan ?
R : Les frais (huissier, avocat, expert, publicité) représentent 10 à 15 % du prix de vente. Par exemple, pour un bien à 300 000 €, comptez 30 000 à 45 000 € de frais, qui sont prélevés sur le produit de la vente.
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